上海土地使用权拍卖规则生变：取消20天“资金冻结”期 竞拍入围者增至5人

4月10日，上海土地市场官网挂出松江区两宗地块的出让信息。《每日经济新闻》记者留意到，在长达95页的土地出让文件里，有诸多和之前招拍挂规则不同之处，如放松竞拍名额、取消自持、缩短资金冻结期、起拍价要求提高等。

尤其值得注意的是“名额”这一项，拍卖竞争的入围者从原先的10进2改为10进5，当入围者不超过5人时，直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。这也意味着更多实力房企可能有机会进入同一地块的竞拍。

这意味着，2017年上海开始执行的招标挂牌复合式“评分制”土拍规则出现了松动，昔日只有一线房企和少数国企背景开发商可以博弈的投资高地，向外界打开了一个缺口。

土拍规则现“4大变化”上述变化无疑给上海已经执行了3年的土地市场招标挂牌复合式打开了一个缺口。

核心地块未显示放松信号

记者留意到，此次松江区挂牌的两宗地块，分别为中山街道SJC10010单元37-01号地块和永丰街道H单元H24-07号地块，在出让规则上主要有4项变化。

第一个显著的变化便是申请人数的确定。10人以上竞价，可以进6人；6~10人竞价，可以进5人；竞买人在5人以内，则可以直接竞价。

而按照之前的规定，若通过资格审查的有效申请人数超过3人的，地块采用招标方式出让，有效申请人即为“投标人”，并先根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分，排序确定顺位；若通过资格审查的有效申请人数为3人及3人以下的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”，竞买人只有筛选到2家时才能竞价。这些规定都是尽可能为了避免土地拍卖溢价率过高。

第二个变化是“资金冻结”规则。原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款；而新规之后，只需要在参拍前一一天冻结资金即可。此前，从递交保证金到参拍，中间要有20天的冻结期。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析指出，“新规则对资金的要求相对降低，资金的释放对企业影响更不容忽视，尤其是对于讲究资金使用效率的房企来说意义深远。”

第三个变化是“自持比例”。此次土拍中取消了15%的自持要求。实际上，最近上海挂出的几块地，也都逐步取消了自持比例。而此前，上海土拍往往会规定15%左右的自持，以及一定比例的保障房建设要求。

第四个变化则是自持取消引起的，土地起拍价较原先相比有一定比例上涨，幅度基本控制在原地价的5%左右。

不过值得一提的是，此次出让的土地位于松江区，属于上海的郊区位置。对于优质地块、核心地块，还未显示出放松限制的信号。

热抢与高溢价将回归？

实际上，相关规则的调整，体现出上海土地拍卖市场的公平化、市场化倾向，对参与者影响显著。

张波告诉《每日经济新闻》记者，此次上海土拍规则调整，最大好处是让更多房企可以参与上海的土地拍卖。因为“评分制”之下，基本上土拍是大型品牌房企的战场，这一制度松动，尤其是入围人数放宽到5家，就是很直白地给了更多参赛名额，意味着更多实力房企可能有机会进入。

张波直言，自持对企业来说压力很大，沉淀太多资金，报价就上不去，而且能否经营好也是一大问题。政府也发现了这个问题，所以作出了调整。

但张波同时指出，竞争放开，竞争随之会变激烈，溢价率也可能有所提高。“但频繁出现‘地王’，以及中小企业鱼龙混杂的情况不太可能出现。”

张波认为，上海的大逻辑还是希望把产品质量做得好一些，希望有实力的大房企进入。这次变化，明显就是梳理出一批相对靠谱、有信用背书的房企来角逐上海这个市场。

上海的土地市场，无论单价还是总价标准，依然是“高门槛”。实力一般的中小房企，在优质地段的争夺上依然难言机会来了。

值得一提的是，在4月10日举行的上海市疫情防控工作领导小组新闻发布会上，上海市发改委介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》，包括加土地供应、加速城市更新、减轻房企入市成本等内容，对于土地投资给予了非常大的支持，体现了稳房企投资、稳楼市发展的导向。

另据中指院统计，今年一季度上海土地出让金额达653亿元，同比去年增幅达70%，在全国城市中排名第二；规划建筑面积达623万平方米，在全国城市中排名第四。其中香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元竞得的徐汇滨江西岸金融港地块，刷新了中国大陆土地总价纪录。

封面图片来源：视觉中国图