2020Q1土拍小结 | 北京一季度土拍冷热互现：楼面价同比涨超八成，成交面积下滑近五成

今年一季度，北京以673亿元的土地出让总金额，排在全国城市第二位，仅次于上海。

不过，对于疫情影响下的一季度的北京土地市场，很难用一个确定的词汇来描述。这期间，既出现了成交面积近五成的下滑，同时也带来了成交楼面均价超八成的上涨。

《每日经济新闻》记者注意到，4月初北京土地市场的低开，又为市场带来了一丝不同的气息。

楼面价同比上涨81%

2月11日，北京进行了疫情之下的首场土拍，和想象中的冷清不同，这场人人戴口罩下的争夺最终成交额超过80亿元。通州马驹桥镇亦庄新城地块甚至出现了39轮的加价争夺。

2月18日，通州区台湖镇亦庄新城站前区地块出让，有17家房企参与争夺，最终被绿城以13.48亿元、附加7%自持的代价竞得。

2月的北京土拍中，总价超过60亿元的地块便有4宗，北京市昌平区东小口镇地块更是拍出78.8亿元的高价而成为限竞房总价“地王”。

这种火爆也体现在统计数据上。中指研究院统计显示，今年前3月，北京住宅用地推出楼面均价为32633元/平方米，同比上涨89%；成交楼面均价为37057元/平方米，同比上涨81%。

2019年3月~2020年3月北京住宅用地价格走势 数据来源：CREIS中指数据

3月份，北京推出楼面价更是达到近一年来峰值。当月北京住宅用地推出楼面均价为46298元/平方米，较上月每平方米增加18453元。

中指院报告称，“一季度，北京‘不限价’宅地占比明显增多，成交的16宗宅地中共12宗未对销售价格进行限制，此类地块房企拿地积极性较高，助推成交楼面均价同比走高。”

溢价率方面也继续上扬。一季度北京成交的16宗住宅用地中有10宗为溢价出让，平均溢价率为19%，较去年同期上涨8个百分点。

在土地出让金额方面，前3月北京673亿元的总金额仅次于上海位居全国城市第二，同比增幅为12%。

成交面积同比下滑49%

一方面是成交楼面地价大幅上涨，另一方面却是供地面积和成交面积均出现大幅下降。

中指研究院统计显示，今年1~3月，北京共推出住宅用地16宗，合计93万平方米，同比下滑48%；成交16宗，合计80万平方米，同比下滑49%。

3月份，北京仅推出2宗住宅用地，均位于朝阳区，合计18万平方米。但该月无宅地成交。

 2019年3月~2020年3月北京住宅用地供求变化  数据来源：CREIS中指数据

当然，出现土地成交面积下降的不仅仅是北京。今年一季度，4个一线城市共推出土地146宗，面积683万平方米，同比减少29%；共成交土地142宗，成交面积683平方米，同比减少15%。

对于土地市场出现的成交量减少但成交金额却上升的现象，诸葛找房解释称，一季度全国主要地级市推出地块质量较好，带动土地成交楼面均价同环比均双双走高。

此外，值得注意的是，一季度土拍市场出现一个明显的趋势，房企倾向于联合拿地。如北京通州马驹桥镇亦庄新城地块被“华润+中交”联合体拿下，北京昌平区东小口镇地块被“首开+住总+建工”联合体竞得。在2月北京的土拍中，还出现如“首开+旭辉”“住总+兴创”“保利+金地”“华润+北科建+中交”等联合体，甚至连向来独来独往的中海也联合实创共同竞拍。

中指院报告指出，一季度入榜成交总价TOP10地块中，半数地块被联合体竞得，主要是由于这些地块总价较高，且多位于热门城市，开发限制多，联合体拿地有利于降低风险。

4月将有8宗宅地入市

4月1日当天，北京市规划和自然资源委员会官网表示“因故暂停北京市朝阳区金盏乡小店村3005-02、3005-08地块挂牌交易”，业内猜测是因为没有企业竞价而暂停。

而在4月2日出让的朝阳金盏乡、望京花家地、昌平朱辛庄西区三宗地块，皆以底价成交。

其中，“中海+首开”联合体以46亿元底价获得朝阳区金盏乡小店村3005-12不限价地块；望京花家地西里三组团配套综合楼1006-605地块则是由金隅以3.52亿元摘得；昌平区朱辛庄新区ZXZ-010地块该地块被北京裕聪置业以5.6亿元的底价拿下。

《每日经济新闻》记者注意到，望京和朱辛庄两宗地块需要企业100%自持，这或许是溢价率不高的原因之一。

2019年3月~2020年3月北京住宅用地溢价走势  数据来源：CREIS中指数据

另外，4月份北京将有8宗宅地入市，总起始价近253亿元。而按照《北京市2020年度建设用地供应计划》来看，今年的供地规模和2019年大致相当。

不同的是，2020年北京宅地首次分类为产权类住宅用地和租赁类住宅用地，计划供应住宅用地1000公顷，其中产权类住宅用地870公顷，租赁类住宅用地130公顷。产权类住宅中，年度入库任务600公顷，供应下限300公顷。

此外，2019年度北京安排国有住宅用地950公顷。其中，商品住宅用地600公顷，保障性安居工程用地350公顷，商品住宅用地设定供应下限为300公顷。

（镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）

封面图片来源：摄图网