主业稳增多元发力 千亿雅居乐稳中有进

在“房住不炒”理念持续深入和宏观调控政策不断收紧的影响下，过去一年我国房地产行业调整不断深化，保持稳定增长并穿越行业周期成为摆在房地产企业面前的最大议题。

日前，一向以稳健见长的老牌房企雅居乐发布2019年财报。报告显示，2019年雅居乐合同销售额再破千亿关口，净利润持续快速增长，非房板块业务利润贡献占比不断提升，为下一步持续稳健增长奠定了基础。

盈利能力稳步提升

在行业整体规模增速明显放缓的背景下，确保销售稳定增长成为考验房企综合能力的关键指标之一。年报显示，雅居乐去年实现销售额1179.7亿元，较去年增加14.9%，连续两年站上千亿关口，超额完成1130亿元目标；营收602.39亿，较上年增收40亿元，增幅为7.3%。

在规模稳定增长的同时，雅居乐的盈利能力也继续稳步提升。作为衡量盈利能力最关键的指标，去年雅居乐录得净利润92.33亿元，较上年增长10.5%，继续保持两位数增长；净利润率为15.3%，同比上升0.4%。

而据中国指数研究院数据，2019年百强房企净利润率均值较上年下降0.5个百分点，降至11.1%。相比之下，雅居乐的净利润率不降反升，且较行业平均水平高出了4.2个百分点。

此外，3月17日发布的“2020中国房地产百强企业-盈利性TOP10”榜单也显示，雅居乐稳居第6位，显示了其良好稳健的盈利能力。

盈利能力的稳步提升，得益于其扎实有效的降本增效举措。对此雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林在2019年业绩发布会表示，“内部的成本费用控制要有所作为，必须要减少费用，增加利润，只有真金白银地回报股东才有意义。”

数据显示，在销售额增长接近15%的情况下，营销成本却下降了13%；另一方面，在有息负债总规模部分上升的同时，财务费用净额则由27.44亿元降至25.29亿元。

在财务成本管理方面，雅居乐通过加快销售款项回笼，强化资金及预算管理，优化成本及开支管理，也获得明显效果。

年报还显示，2019年雅居乐销售回款率呈持续向好态势，提升约12个百分点至82%，如果按照行业内惯常采取的将历年销售回款均计算在内的口径，销售回款率达93%，同比增幅也达到了12个百分点。

优质土储布局均衡利润可期

作为以稳健见长的房企代表，一直以来雅居乐都坚持“多方式拿地、拿好地、不拿错地”的原则，在拿地策略上十分注重土地的质量，不单纯追求数量的增加，而是追求土地结构合理化和利润空间。

据财报披露，截至2019年底，雅居乐在国内外75个城市拥有土地储备4985万㎡，平均拿地成本仅3509元/㎡。按当前市场均价1.5万元/㎡保守估算，雅居乐地价占房价比例仅在22%左右。

从区域分布看，近年雅居乐还坚持“2+3+N”的策略，紧紧围绕重点城市群进行长远布局。上述土地储备中，约40%锁定在极最具发展潜力的珠三角和长三角两大城市群，有43%分布在全国重点城市群内，八成以上新增土地均精准辐射标准重点城市带，可以坐享未来巨大发展潜力。

为进一步降低土储成本，雅居乐还灵活运用多元化拿地策略。全年通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等渠道共新增42个优质新项目，预计总建筑面积达1,090万平方米。其中，接近40%通过产业小镇取得。数据显示，截至2019年底，产业小镇已布局10个省、16个城市，获取超过510万平方米的土地，货值超过600亿元。

在雅乐居集团副总裁王海洋看来，2019年是产业小镇跨越发展的一年，已经形成和传统地产开发资源和城市更新业务互为支撑的格局。更值得一提的是，产业小镇平均综合土地成本仅人民币1530元/平方米，地价和房价比例在15%之内，性价比非常高。

“中国城镇化已经进入超大城市虹吸期，长、珠三角是全国综合实力极最强的城市经济圈，房企抓住这两大区域资源，意味着未来几年业绩都将有很好的保障。”有行业人士分析，黄金城市群发展潜力巨大，锁定土储就是锁定优质货值，也提前锁定了巨大的利润增长空间。

非房业务利润高速增长

早在2016年，雅居乐还在千亿目标的冲刺阶段，便开始围绕地产主业发力“1+N”多元业务模式，深入布局物业服务、环保、教育、房管等七大产业。经过多年深耕，这些非房产业开始步入回报期，并成为新的盈利增长点。

年报显示，2019年雅居乐旗下物业管理、商业及环保等多元业务持续发力，其中物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及146.1%。

2019年，雅居乐非地产业务板块营业额合计为60.61亿元，同比大幅增长66%；2017-2019年复合增长率高达61%；经营利润为14.31亿元，过去三年复合增长率高达92%。

地产主业高位增长时，多元业务价值并不突出，但行业进入调整期后，多元化就将成为重要的盈利增长点。到2019年，非房板块业务的收入贡献占比已达到10.1%，已成为整体盈利的重要组成部分。

相比地产主业，非房板块的盈利能力更为突出。以表现最为抢眼的雅生活为例，过去三年经营利润复合增长率高达87%，毛利率持续稳定在30%以上，2019年高达36.7%。净利润过去三年也稳步提升，从2017年的17%升至2019年的25.2%，提高了8.2个百分点，在行业内均处于较高水平。凭借优异的综合表现，今年2月雅生活被纳入恒生综合指数及恒生沪深港通大湾区综合指数成份股，市场影响力进一步提升。

此外，环保业务方面的盈利能力同样更为突出。2019财年，雅居乐环保业务营业额15.10亿元、经营利润3.35亿元，分别较去年增加146.1%及69.6%。过去三年，环保业务经营利润的复合增长率高达266%。尤其在毛利率高达40%以上的危险废物处理和安全填埋领域，雅居乐环保已成为行业领军企业，危险废物年处理能力逾330万吨，安全填埋库容逾1,800万立方米。

此外，2019年底雅居乐的建设板块正式更名为“雅城科创集团”，并已完成人居科技、EPC/总承包两大业务体系的搭建。据了解，未来雅城科创的业务聚焦是人居科技板块，涵盖了绿色景观、智慧家居装饰、设计咨询三大主营业务，未来具备更大的发展空间。

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