镁刻·年报深读| 融创：洒脱的一年

融创今年17岁，还未成年，发展史上也不曾遭遇金融风暴的重创，一路顺风顺水。但创始人孙宏斌，是经历过人生起起落落、大风大浪的。

万科王石之后，孙宏斌是房地产行业仅存敢言的意见领袖之一。

他有一众拥趸者，很多买入融创的中小股民，实为被老孙的个人魅力吸引，相信这家公司在他的带领下有十足的实力和潜力。

即使融创在2019年交出的仅是一张及格线以上的成绩单，但持有的股民们依旧叫好声一片，有意无意地忽略和淡化了融创年初承诺的营运目标。

年报发布当日，资本市场反应平稳，融创股价随市微升，报收37.6元/股，微涨0.53%。

从主要营运数据看，融创的确是交卷的龙头房企中增速最快的一家。2019年全年，融创实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；毛利达414.1亿元，同比增长约33%；归母净利润创历史新高达260.3亿元，同比大增57.1%。

从收入类型来看，住宅销售占绝对权重，全年收入1594.7亿元，占比94.2%；文旅城建设及运营收入28.5亿元，占比1.7%；物业管理收入及其他收入70亿元，占比4.1%。

与此同时，融创依然保持了充裕的流动性，截至2019年底在手现金1257.3亿元。经过并购，融创的净资产连续三年实现大幅增长，2019年底达1141亿元。

此外，融创也拥有低成本、高质量的土地储备，截至2019年年末，融创超过82%货值的土储位于一二线城市，总土地储备约为2.39亿平方米，权益土地储备约为1.53亿平方米，平均土地成本仅4306元/平方米。

融创以擅长收并购立于地产江湖，去年获取的土地储备中，收并购获取6741亿元货值，占2019年总新增土储的50%。

泛海资产包、环融资产包，是融创去年备受瞩目的两宗并购案。环融资产包中，融创确权的土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平方米——这在同类布局中几乎是行业最低的土地成本水平。

但“遍地都是金子”的时代过去了。

这家中国房地产发展史上规模跃进最迅猛的房企，即将告别蒙眼狂奔，更加注重精耕细作。孙宏斌下了命令，往后融创要将利润放在第一位，要降负债、稳健经营以及提高综合竞争力。

规模发展至今，孙宏斌认为融创没有再进一步的必要了。“前五名，挺舒服。销售排名没有意义，但往后跑也不愿意。”

融创找到了它最进退可守的位置。

2019年，融创连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为5562.1亿元，同比增长约20.7%，今年的销售目标是6000亿元.

6000亿元，增长仅8%，对于今年拥有可售货值8200亿元的融创来说，很轻松。

融创主动调低了增速，不仅是因为大环境的影响，还因为今年它的经营重心已经转移。融创今年要做的三件事情是：降融资成本、调资产结构、拿优质土地。

孙宏斌已经认识到，收并购的大门正在逐渐关上。

孙宏斌对2020年的判断，“今年是地产洗牌年，并购机会会增加，但是好的标的可能不会太多，所以公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干。”

在房地产收并购领域，没有人比孙宏斌有更高的发言权。融创近期陆续有在接触、调研一些项目，但由于各种原因，最终都选择放弃。孙宏斌说，融创会非常认真、非常谨慎地选择并购项目。

收并购领域经过市场扫荡之后，融创也很难有好机会了。

融创崛起之本，是顺势猛加杠杆，但江湖已变、洗牌加速，是审慎前行的时候了。喊了多年的降杠杆，过去可能是安抚股东和市场的托辞，现在也是时候真正提上日程了。

过去一年，融创已有意识地、尽可能地降杠杆。

截至2019年12月31日，融创调整后的资本负债率为63.3%，近三年实现了三连降。不过净负债率依然是上升趋势，由2018年的149%上升至2019年的172%，如此看来，的确存在很大的优化空间。

由于融创贯用信托融资，融资成本也略高于其他头部房企，目前大约在6%～8%，孙宏斌说，未来希望可以多发债、银行贷款，今年融资成本目标是降1～2个百分点。

因为收并购，融创吃进的不仅有低成本土储，也有众多持有型重资产。虽然中长期前景良好，但短期很难带来现金流，“轻装上阵”的第一步，孙宏斌预备甩卖部分持有型项目。

“今年处置资产是融创要做的比较坚决的一个事。今年流动性好，是一个好的处置机会。”孙宏斌说。优化资产，融创从去年持续推进，孙宏斌透露，2019年底融创成功卖掉了一个酒店，还有4个酒店短期内也会成交。

尽管在多元化领域也有成为标杆的愿景，但未来很长一段时间，融创的野心依然是做大做强地产业务。孙宏斌说，希望未来更聚焦主业的发展，“地产+”业务将协同支持主业。弦外之音，不言自明。

面对当前的不确定性，孙宏斌没有豪言壮语，只有谨慎求稳。老孙稳重了，融创也小心翼翼地驶入2020年，以洒脱、轻盈的姿态，迎接即将到来的成人礼。

封面图片来源：企业供图