镁刻·年报深读| 融创:洒脱的一年

    每日经济新闻 2020-03-28 17:21

    它找到了自己最进退可守的位置。

    每经记者 吴抒颖    每经编辑 陈梦妤    

    融创今年17岁,还未成年,发展史上也不曾遭遇金融风暴的重创,一路顺风顺水。但创始人孙宏斌,是经历过人生起起落落、大风大浪的。

    万科王石之后,孙宏斌是房地产行业仅存敢言的意见领袖之一。

    他有一众拥趸者,很多买入融创的中小股民,实为被老孙的个人魅力吸引,相信这家公司在他的带领下有十足的实力和潜力。

    即使融创在2019年交出的仅是一张及格线以上的成绩单,但持有的股民们依旧叫好声一片,有意无意地忽略和淡化了融创年初承诺的营运目标。

    年报发布当日,资本市场反应平稳,融创股价随市微升,报收37.6元/股,微涨0.53%。

    从主要营运数据看,融创的确是交卷的龙头房企中增速最快的一家。2019年全年,融创实现营业收入1693.2亿元,同比增长35.7%;毛利达414.1亿元,同比增长约33%;归母净利润创历史新高达260.3亿元,同比大增57.1%。

    从收入类型来看,住宅销售占绝对权重,全年收入1594.7亿元,占比94.2%;文旅城建设及运营收入28.5亿元,占比1.7%;物业管理收入及其他收入70亿元,占比4.1%。

    与此同时,融创依然保持了充裕的流动性,截至2019年底在手现金1257.3亿元。经过并购,融创的净资产连续三年实现大幅增长,2019年底达1141亿元。

    此外,融创也拥有低成本、高质量的土地储备,截至2019年年末,融创超过82%货值的土储位于一二线城市,总土地储备约为2.39亿平方米,权益土地储备约为1.53亿平方米,平均土地成本仅4306元/平方米。

    融创以擅长收并购立于地产江湖,去年获取的土地储备中,收并购获取6741亿元货值,占2019年总新增土储的50%。

    泛海资产包、环融资产包,是融创去年备受瞩目的两宗并购案。环融资产包中,融创确权的土储货值超2200亿元,平均成本不足1800元/平方米——这在同类布局中几乎是行业最低的土地成本水平。

    但“遍地都是金子”的时代过去了。

    这家中国房地产发展史上规模跃进最迅猛的房企,即将告别蒙眼狂奔,更加注重精耕细作。孙宏斌下了命令,往后融创要将利润放在第一位,要降负债、稳健经营以及提高综合竞争力。

    规模发展至今,孙宏斌认为融创没有再进一步的必要了。“前五名,挺舒服。销售排名没有意义,但往后跑也不愿意。”

    融创找到了它最进退可守的位置。

    2019年,融创连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为5562.1亿元,同比增长约20.7%,今年的销售目标是6000亿元.

    6000亿元,增长仅8%,对于今年拥有可售货值8200亿元的融创来说,很轻松。

    融创主动调低了增速,不仅是因为大环境的影响,还因为今年它的经营重心已经转移。融创今年要做的三件事情是:降融资成本、调资产结构、拿优质土地。

    孙宏斌已经认识到,收并购的大门正在逐渐关上。

    孙宏斌对2020年的判断,“今年是地产洗牌年,并购机会会增加,但是好的标的可能不会太多,所以公司拿地会谨慎,不赚钱的活不干。”

    在房地产收并购领域,没有人比孙宏斌有更高的发言权。融创近期陆续有在接触、调研一些项目,但由于各种原因,最终都选择放弃。孙宏斌说,融创会非常认真、非常谨慎地选择并购项目。

    收并购领域经过市场扫荡之后,融创也很难有好机会了。

    融创崛起之本,是顺势猛加杠杆,但江湖已变、洗牌加速,是审慎前行的时候了。喊了多年的降杠杆,过去可能是安抚股东和市场的托辞,现在也是时候真正提上日程了。

    过去一年,融创已有意识地、尽可能地降杠杆。

    截至2019年12月31日,融创调整后的资本负债率为63.3%,近三年实现了三连降。不过净负债率依然是上升趋势,由2018年的149%上升至2019年的172%,如此看来,的确存在很大的优化空间。

    由于融创贯用信托融资,融资成本也略高于其他头部房企,目前大约在6%~8%,孙宏斌说,未来希望可以多发债、银行贷款,今年融资成本目标是降1~2个百分点。

    因为收并购,融创吃进的不仅有低成本土储,也有众多持有型重资产。虽然中长期前景良好,但短期很难带来现金流,“轻装上阵”的第一步,孙宏斌预备甩卖部分持有型项目。

    “今年处置资产是融创要做的比较坚决的一个事。今年流动性好,是一个好的处置机会。”孙宏斌说。优化资产,融创从去年持续推进,孙宏斌透露,2019年底融创成功卖掉了一个酒店,还有4个酒店短期内也会成交。

    尽管在多元化领域也有成为标杆的愿景,但未来很长一段时间,融创的野心依然是做大做强地产业务。孙宏斌说,希望未来更聚焦主业的发展,“地产+”业务将协同支持主业。弦外之音,不言自明。

    面对当前的不确定性,孙宏斌没有豪言壮语,只有谨慎求稳。老孙稳重了,融创也小心翼翼地驶入2020年,以洒脱、轻盈的姿态,迎接即将到来的成人礼。

    封面图片来源:企业供图

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