合景泰富迎高质量业绩攀升 展现强盈利能力的可持续性

在房地产行业迈入白银时代后，房企更多地把精力放在内功上，而不再只是粗放式的外扩，稳定增长的盈利能力和具有可持续性的现金流收入业务就是其中的重点。

3月26日，合景泰富集团（01813.HK，以下简称“合景泰富”）发布了一份可圈可点的年度“成绩单”。

2019年，合景泰富以143%的同比增长幅度，实现了98.06亿元（人民币，下同）的归母净利润。按权益合并收入方面同样也实现了389.5亿元，同比大幅增长72.4%。

在当期销售上，合景泰富也超额完成了全年业绩目标，并且在长三角、粤港澳大湾区这两大城市核心区域表现亮眼，多个重点城市的销售额也实现了百亿突破。

在备受市场关注的多元化板块发展上，合景泰富依旧在投资性物业上实现了强劲增长。在已全面进军地产、商业、酒店、长租公寓、产城、教育、文旅、大健康等业务下，合景泰富正在协同赋能发展各个业务板块，国内领先城市综合运营商已经在路上。

展现强盈利能力销售规模再攀升

截至2019年12月31日，合景泰富按权益合并收入为389.5亿元，同比增加72.4%；公司拥有人应占利润为98.1亿元，同比增加143.0%；核心利润为52.1亿元，同比增加36.8%；按权益合并核心毛利率及按权益合并净利润率分别为31.8%及25.8%。

展现强盈利的同时，合景泰富也保持了宽裕的派息政策。其每股盈利为人民币309分，同比大幅增长141.4%。董事会建议派发全年每股股息人民币74分，包括末期每股股息人民币42分及中期每股股息人民币32分，派息率45%。

报告期内，合景泰富集团录得预售额861亿元，同比增长31.5%，超额完成全年850亿元的销售目标；平均销售价格约为17,500元/平方米，较2018年增长6%。

从预售额贡献来看，目前合景泰富在售118个项目中，43%来自长三角区域，30%来自粤港澳大湾区；按城市等级划分，89%来自一二线城市。

2019年，合景泰富集团销售重点城市和地区包括广州、北京、深圳、上海、杭州、苏州、佛山。合景泰富表示，这其中，广州、杭州、苏州表现亮眼，销售额均突破百亿，并将在未来持续发力。

结合疫情可能带来的影响，根据现有土储、计划新开工及推盘时间，合景泰富预期2020年集团总可售货值为1,700亿元。

合景泰富认为，基于大湾区、长三角布局及一二线城市的优质可售货值，将有力支撑集团销售规模继续增长。2020年的可售货值若按区域划分，粤港澳大湾区及长三角区域占比分别为42%和28%：若按城市等级划分，一二线城市占比88%。

投资性物业强劲增长持续性经营收入高增

合景泰富的收入主要来自物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理四个业务板块，在报告期内都实现了较大幅度的同比增长。

具体看，2019年，合景泰富物业开发收入同比增长275.3%至228亿元，主要得益于已交付总建筑面积的增加；物业投资收入同比大幅增长65.3%至6.27亿元，主要是由于已出租投资物业的可出租总建筑面积增加；酒店运营收入同比增长18.1%至5.53亿元；物业管理收入同比增长79.3%至10.14亿元。

其中，合景泰富的权益持续性经营收入更是较2018年同期大幅增长49%至24.3亿元。经过多年市场打磨，合景泰富集团已构建了具有合景基因的全业态商业链。

目前，合景泰富旗下已开业8个商场、8个写字楼及17个酒店，均位于一二线城市核心地段及新经济区，为公司持续性经营收入提供稳定保证。其中，成熟商场经营利润率达52%，成熟写字楼经营利润率达86%，持续为集团提供稳定的现金流入和利润支撑。

2019年，合景泰富集团旗下“悠方”和“摩方”两大品牌再续良好势头，新开业广州南沙悠方和佛山悠方2个购物中心，使集团旗下已开业购物中心增至8个。前述购物中心分别位于广州、北京、上海、成都、苏州和佛山，经营面积达70万平方米，年内客流量和零售额均实现大幅增长，出租率稳中有升。

2020年，在已开业的成都悠方旁，将迎来成都摩方、成都U8酒吧街、成都W酒店开业亮相。未来，合景泰富集团还将有更多购物中心陆续开业投入运营，分别位于北京、广州、成都、苏州、南宁和重庆等一二线城市。随着已开业商场运营逐渐成熟，租金水平和出租率稳步提升至高水平，预计来自商场的租金收入在未来两到三年将获显著增长。

写字楼运营上，合景泰富目前已在广州、上海、成都、苏州、南宁等一线及强二线城市的核心商务区开业运营8座写字楼，经营面积达35万平方米，出租率高且租金收入稳定，将为集团租金收入提供稳定的现金流入。

未来，合景泰富集团还将陆续迎来包括位于北京城市副中心通州区运河核心区的北京合景中心和位于广州开发区的广州合景中心等更多写字楼的开业，助力持续性经营收入快速增长。

多渠道优拓土储可售货值达5100亿

盈利能力和可持续性收入可以说是房企软实力的体现，优质土储对于房企来说则是必不可少的硬实力。

报告期内，合景泰富集团实施稳健的土地投拓策略，增加对一二线城市的投资力度。截至2019年12月底，集团综合运用招拍挂、收并购及合作开发，成功在一线城市广州、北京、上海、深圳及强二线城市杭州、重庆、南宁等共获取26个项目，合计新增总建筑面积374万平方米，总土地成本共计人民币276亿元，补充总可售货值约730亿元。

按总地价划分，一二线城市投资力度占比约93%；若按面积计算，其中约74%的新增建筑面积是通过收并购及合作开发模式获取，以较低成本补充了优质土储。

截至2019年12月底，合景泰富集团已布局城市增至39个，旗下共拥有优质项目156个，权益总土储为1,701万平方米，总可售货值约为5,100亿元，可支撑集团三至五年发展所需。

值得关注的是，截至2019年12月底，合景泰富集团在城市更新方面亦获新突破，已扎根广州、深圳、佛山，覆盖3市11区共26个项目，预估旧改项目提供总可售货值约5,850亿元，提供总可售建筑面积1,373万平方米。2020年3月以来，广州红卫村、双沙村、南岗村已启动拆迁。未来，城市更新将为集团补充大湾区核心城市中心城区一小时经济圈的优质土储，持续释放可售货值。

在财务结构上，合景泰富也依然保持了稳健的局面。整体来看，合景泰富债务期限结构健康，以中长期债务为主，一年内到期的债务占总有息负债仅约28%。2019年，集团平均融资成本保持在6.4%的稳定水平。

2019年上半年，合景泰富集团成功获取深交所批准的市场首单储架式商业物业CMBS人民币100亿元额度，并于同年7月成功发行首期人民币19亿元，发行利率5.3%，受市场高度关注和投资者青睐。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

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