存量浮动利率贷款定价基准转换在3月1日已如期启动。不少购房者想弄清楚，“换锚”后房贷利率会发生怎样的变化。不过，面对略有些复杂的转换规则，不少人有点晕。来来来，不要急，手把手教你算！
首先，假设此次转换时，你选择了“新锚”——贷款市场报价利率（LPR）。那么，转换后的房贷利率将采用LPR加点的形式计算。
第一个问题来了，加点数值怎么算？
加多少，取决于原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值，差值可为负值。也就是说，对应原来签订合同时利率不同的浮动比例，可能会加点，也可能减点。
举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，小王的这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。
看着满眼的加减乘除，不少人可能又开始心烦了，四则运算早都还给老师了，手握计算器也不知道先从哪里点起……没事，别担心。人民银行已经为你准备好了常见浮动比例对应的加减点数，请看下表！
加减数值确定后，现在你可能又萌发出了第二个问题：转换后房贷利率到底是多少？
解答这个问题得先确定三个时间——转换时间、重定价日、重定价周期。
说白了，就是你和银行达成转换协议的那天，按新基准执行利率的那天，以及每次重新定价的那天。
当定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。
也就是说，如果重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月末的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。
但是，如果重定价日为每年贷款发放的对应日，情况就稍稍复杂些。根据目前大部分银行的转换公告，主要分为两种情况：
1、在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率。
2、在重定价日之后转换的，需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。
不少人可能又有些犯晕，没关系，我们依然用借款人小王举例。假设2020年3月至2021年7月5年期以上LPR为4.75%。（这只是假设情况，实际情况很可能会有所变化，要具体取决于当时的LPR报价哦！）
如果重定价日为每年1月1日，那么小王在2020年3月至8月末的任意一天转换，房贷利率都没有任何区别。
在2021年1月1日之前，小王房贷的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定点差（-0.39%）；2021年1月1日之后，则变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
如果重定价日为贷款发放日，那么房贷利率情况就和转换时间密切相关了。
此前介绍过，小王那笔房贷的贷款日是2015年8月1日。若小王在2020年7月31日前转换，转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41%；2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
若小王在2020年8月1日后转换，则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变；2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
看到这里，相信很多人已经弄清楚怎样计算了，不过依然在这里奉上更加清晰的图表，便于大家查询和理解。
（封面图来自：摄图网）
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