文/余光明
在上海市政协十三届三次会议上，来自各领域和界别的市政协委员围绕经济高质量发展，积极建言献策。
在此次大会上，上海市政协委员、万科集团合伙人、上海区域首席执行官张海提出建议称，“可以学习国际经验，在上海大力发展‘轨道+物业’的模式”。
如何准确理解“轨道+物业”模式在中国的应用，国内企业如何参与和执行这一模式对发展的推动，针对相关问题，近日张海提出了建议。
张海提出，客观上目前上海存在瓶颈问题，主要集中于两点，一个是对新型复杂问题限制条件较多，针对性的规范条约不足，严重影响开发效率，增加了开发成本。
二是轨道交通场站周边缺少站城一体化系统性规划，且大部分轨道交通场站周边未实施一体化开发，导致土地利用效率较低，不仅降低了车站及周边地区的经济价值，也影响了轨道建设主体缓解公共交通基础设施建设投融资压力的可支配收益。
针对这些问题，张海提出的建议如下：
（1）建议在上海全市范围内划定“轨道物业综合发展区”，特指在上海市主城区的轨道交通建设发展中，根据市、区三年行动计划，需重点推进、重点土地综合开发利用的地区。
（2）建议综合发展区用地规划指标制定规则设计先行。在综合发展区内，站点及周边物业在前期确定的弹性控制框架下，联合开发主体，根据开发的实际可行性，先制定项目的规划设计方案，经主管部门审核批准后，再根据方案确定用地具体技术经济指标。简化后期“调规”审批流程，提高项目开发效率。
（3）建议明确综合发展区范围划定方式。建议先由轨道建设公司会同市规划资源局、综合开发主体制定划定标准，再由各区规划资源局根据各区战略目标及发展计划，提出各区综合发展区具体范围。
从1993年上海轨道交通一号线的开工建设至今，总计建设里程达到700公里，到2023年，预计建成后总里程达到1154公里，上海将成为国内城市交通里程最长、站点最多的城市。
但上海的轨道交通场站（包括车辆基地、车站）上盖物业开发覆盖率仅11.2%，远低于香港的50.5%。这意味着，上海TOD建设在提升开发建设效率、实现更大的商业价值上，还有很大提升空间。
对此，张海认为，可以适当借鉴国外城市在TOD综合体上的经验。其建议：
（1）创新政策规定。
结合《上海市城市更新细则》对提供公共开发空间和提供公共服务设施的相关规定，可将奖励范围扩大到交通设施、公共设施及城市更新改造等多个方面。同时建议根据不同地区、不同性质、不同质量的公共设施给予相应的奖励规定。
（2）实行容积率分区。
上海目前对中心城区实行容积率奖励政策，但并不区分用地性质。可按不同性质、不同区位条件将城市用地进行开发强度区分，并规定容积率的基础和调整上限，给予一定的调控区间，针对不同性质、不同区位条件的城市用地提出不同的容积率奖励政策。
（3）加强轨交线路物业综合开发。
借鉴日本有效经验，立体地限定道路范围，允许轨道交通线路上下物业进行综合开发利用。并通过对建筑规范、道路交通规范、规划设计规范中相关限制性条款的调整，允许在轨道交通线路的上下空间内进行开发建设，促进垂直方向上的土地混合利用，提高空间复合利用效率和土地使用效率。
同时张海指出，住建委、消防、交通等审批部门对综合发展区规划建设方案中可能出现的“有所突破、有所创新”的内容，应该尊重规划设计合理性、予以充分论证，并在合法合理范围内予以支持认可。
另外，针对轨道交通场站的站城一体化开发中，出现的新型复杂问题，建议市规划自然局、交通局、人防等部门逐步形成配套性规范文件，切实推进站城一体化的实施落地。
58安居客首席分析师张波表示，国外先进经验可以借鉴，但并不是所有物业都需要沿用TOD方式来建设，从上海等一二线城市来看，很多城市TOD同质化项目严重，并没有结合本地特色和人群商业作出相应的变化，如何避免同质化也是建设者应该思考的问题。
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