一线楼市的2019|上海新房市场回温 2019年成交量创近3年新高

    每日经济新闻 2020-01-16 21:05

    刚刚过去的2019年,上海新房市场有所回温。

    每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

    2019上海楼市关键词:小阳春供求齐涨、长三角一体化规划、临港新政带动”抢房潮”。

    2019年,上海楼市经历了调控来多年难见的活跃,新建商品住宅成交面积、成交均价双双站上近3年高位。据上海中原地产统计,2019年全市新房共成交773.5万平方米,同比上涨19%,成交均价53911元/平方米,同比上涨1.34%,创下历史新高。

    国际房地产顾问服务公司莱坊预计,2020年一线城市的住宅价格涨幅将在3%~5%之间,而上海住宅价格将上浮4%~5%,领跑一线城市。

    莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅向《每日经济新闻》记者表示,“一线城市在经济基础、市场资源、人口基数及人才政策等方面具备优势,未来住房刚性需求和改善需求较为强烈,而三四线城市去库存任务基本完成,货币化安置的棚改红利逐渐消失,因此需求趋弱,房价上升趋势可能会进入调整阶段。”

    上海路旁的在建楼盘工地 图片来源:每经记者 包晶晶 摄 

    政策以微调为主

    2019年,上海房地产政策仍然以微调为主、松紧并存。

    年初起,上海下调部分涉房产交易税费。2月19日起,上海市人民政府发布《关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知》明确,从2019年1月1日至2021年12月31日,对增值税小规模纳税人一律按50%的幅度减免资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税等。在当时楼市成交出现逐渐回温的情况下,对市场产生了一定的影响。

    临港自贸区新片区成立令临港再度成为市场焦点。2019年8月6日,国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》,随后自贸新片区正式揭牌,拉开新片区全面建设的帷幕。11月20日,临港自贸区“官宣”特定人才购房政策放宽,符合条件的人才可以单身购房,购房所需社保缴纳年限也可缩短。自贸区“抢房”现象再度上演,临港各个售楼处一夜逢春,短短2个月,新片区周边的房源几乎销售一空。

    2019年11月19日,上海政府网站公示《关于调整本市普通住房标准的通知》有效期继续延长5年。这意味着,自2014年11月20日起执行的上海普通住宅标准将继续沿用到2024年。

    2019年对购房人影响最大的政策非“使用权房限购”莫属。12月1日起,《上海市公有住房差价交换办法》正式施行,针对上海户籍购买使用权房进行限购。本市户籍家庭拥有2户(套)及以上住房(包括公有住房承租权和住房产权)的,不得再通过差价换房取得公有住房承租权;本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户(套)及以上住房(包括公有住房承租权和住房产权)的,不得再通过差价换房方式取得公有住房承租权。

    2019年12月初,国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,长三角一体化概念再度被市场关注,激发了上海楼市的购买热情。

    上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者分析认为,“2019年调控政策得到很好延续,巩固调控效果。对临港人才政策而言,主要是为临港发展服务的,但从政策力度和长期发展来看,临港有成长性,在预期的影响下,短期成交出现升温,经历8、9月份‘高温’后,市场也有降温,理性成分再度回升。”

    新房价格涨幅受限

    回顾2019年全年月度成交数据,除3月、4月的“小阳春”和 8、9月的临港新政明显利好,其他月份成交量都较为平稳。易居研究院认为,上海新房市场成交乏力,上涨动力明显不足。

    据上海易居房地产研究院《上海房地产市场报告》显示,2019年上海新建商品住宅新增供给762.9万平方米,同比下降7.0%。在供应下降的情况下,上海新房成交量仍然达到近3年的最高值。

    上海市历年新建商品住宅供应与成交面积 

    从各区域来看,2019年上海商品住宅成交面积居前三的区域分别为浦东、青浦和奉贤,三区新房成交面积占全市总成交面积的45.0%。据中原地产统计,外郊环成交面积几乎占据半壁江山,达48.2%;单价5万~7万元的新房占据全市成交量的41%。

    上海新建商品住宅存销比当前正处于合理区间,截至2019年12月底,库存总量为773万平方米,环比增长0.0%,同比增长 11.5%。上海新建商品住宅存销比为11.4个月,比11月增加0.1个月。观察历史数据,2019年3~9月存销比下行,10~12月存销比处于盘整态势,目前处于合理区间。

    2019年,上海新房成交均价53911元/平方米。上海中原地产市场分析师卢文曦对《每日经济新闻》记者表示:“2019年新房均价并未超出预期。房价涨幅受限,一方面受到限价等调控政策的持续作用,价格几乎没有明显上涨;另一方面,由于买家情绪稳定,对房价上涨预期减弱,购房行为较为理性,供求关系较为均衡,压缩了房价上涨的空间。”

    对于2020年,卢文曦预测,“上海楼市政策松动的可能性不大,因此成交量还是在当前水平波动为主,而价格则会震荡筑底。”

    二手房成交量增近五成

    据易居研究院数据,2019年上海二手住宅成交量波动明显,全年累计成交二手房约23.7万套,同比增长44.8%。

    回顾历史,上海二手房曾在2009年出现大规模成交放量,随后市场经历了3年低迷期,于2013年开始回暖,但2014年成交量再度下滑。2015年、2016年成交量明显高于2009年,随后再度低迷2年,2019年开始有所回升,但回升幅度不及2013年。

    上海市历年⼆⼿住宅成交量 

    易居研究院预计,2020年二手房成交量不会像2014年那样出现大幅萎缩,但考虑到2019年成交量基数较大,同比也不会出现大幅增长。

    卢文曦分析,“2019年二手成交量几乎增加50%,成交量恢复到常规水平。旧改是促进交易增加的原因之一。此外,新房推盘积极,促进置换需求释放等等。2020年二手房成交还是以稳为主,成交量和2019年相当。如果旧改力度减弱,不排除成交量有一成左右缩水。”

    土地成交面积达5年峰值

    上海易居房地产研究院发布的《上海房地产市场报告》显示,2019年上海共成交320幅土地,土地成交建筑面积2383.8万平方米,同比增长8.5%,达到2016年以来成交峰值;土地出让金1999.1亿元,同比增长3.7%。

    中指研究院数据显示,从土地成交结构来看,2019年商品住宅用地成交面积占比最高,为27%,低溢价率仍是主流。

    上海市历年⼟地成交建筑面积及同比增速 

    观察上海市历年土地成交建筑面积历史数据可知,2016年土地成交建筑面积到达低点后,2017年步入上升通道,2018年同比增速放缓,而2019年同比增速回落。在重租赁、严管控的背景下,加之下半年房企融资渠道全面收紧,房企拿地更趋理性谨慎。

    上海土地市场2020年又会呈现怎样的走势?卢文曦表示,“2020年上海土地市场不会出‘地王’,低溢价是主流。拿地主力是大房企和国企、央企,中小房企可能会有‘捡漏’机会,或者‘抱团取暖’才有拿地可能。”

    (镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

    封面图片来源:每经记者 包晶晶 摄

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