蛋壳公寓赴美上市：5年13城超43万房源，新租赁模式如何打动海外市场？

美国东部时间2020年1月8日，蛋壳公寓向美国证券交易委员会（SEC）更新了招股书，计划发行10,600,000股美国存托股票（ADS），发行区间为14.5美元到16.5美元之间，按IPO发行价区间的上限计算，蛋壳公寓将通过此次IPO交易筹集最多2.01亿美元资金。

蛋壳公寓首次提交招股书是去年10月底。招股书显示，蛋壳公寓成立于2015年，截至2019年11月30日，蛋壳公寓已经进入全国13个城市市场，共运营43.26万间房源，与成立的第一年相比，房间数增长了177倍。

在刚刚过去的2019年，长租公寓行业告别野蛮生长并逐渐进入产业成熟期。在这个新节点上，长租公寓巨头蛋壳公寓要冲击美股市场，很多人都在关心，蛋壳公寓如何讲好新租赁模式的故事。

行业洗牌下，资本向头部靠拢

2019年对于长租公寓行业而言是个不平凡的一年。然而，长租公寓这条跑道上另一边的“风景”却是，蛋壳等行业巨头仍在获得巨额融资。

蛋壳公寓的招股书显示，就在去年10月拟IPO前不久，公司完成D轮1.9亿美元的融资。据统计，在行业洗牌的2019年，蛋壳公寓完成了2轮将近7亿美金的融资。

资本都是聪明的。长租公寓虽然在经历阵痛期，但行业增长前景并没有发生变化。因此，行业洗牌之下，资本更加加速向头部企业靠拢。CVSource数据也印证了此点，据其统计，2019年前7个月，仅11家长租公寓企业获得了融资，同比降幅达70%。

作为该领域内年轻的创业公司，蛋壳公寓成立以来一直受到资本市场的青睐。蛋壳公寓的招股书中，公司所背靠的强大股东阵营也受到关注。蛋壳公寓的第一大机构股东为老虎环球基金，占股20.0%；蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方，占股7.8%。据介绍，蛋壳公寓与蚂蚁金服目前已签署战略合作框架协议，探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作；此外，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份；天使投资人兼执行董事长沈博阳持有6.3%的股份。

蛋壳5年征程：13座城超43万房源

蛋壳公寓于2015年正式成立，入局长租领域实际上不算早。几年前，当租房市场普遍流行“押一付三”的规则时，蛋壳公寓以“押一付一”的方式迅速打开市场，一跃而成“行业黑马”，随后奠定行业头部企业的地位。

蛋壳公寓在4年多的时间，业务扩展到全国13座城市。招股书显示，蛋壳公寓截至2019年11月30日共运营432,690间房间，与2015年底相比，房间数增长了176倍。2015年底至2018年底三年年复合增长率高达360%，增速居行业领先。

2017年3月，蛋壳公寓开始布局二线城市，先后进入杭州、天津、武汉市场。当年6月，蛋壳公寓发布了3.0系列产品。之后，蛋壳公寓房间数每年以翻倍的速度增长。

有长租公寓业内人士介绍，在目前这个阶段，长租公寓行业，规模是资本最看重的因素之一。

对于长租公寓而言，抓住时间窗口做大规模很重要。这点从蛋壳公寓披露的发展轨迹也能看出一二，随着规模的扩大，其投资回本期也在一步步缩短。

据蛋壳公寓的招股书，2017年蛋壳公寓单间装修成本平均是12,646元/间，到了2019年前9个月，单间装修成本已经下降到平均10,404元/间，投入回本周期整体缩短至12到20个月。

从营收数据看，2017年和2018年，蛋壳公寓分别实现营收6.56亿元和26.75亿元；2019年前10个月营收为57.13亿元，较2018年前10个月19.92亿元增长187%

如何讲好新租赁模式的故事

蛋壳公寓是一家以科技驱动为核心，致力于提供高品质租住生活的共享居住空间平台，产品包括白领分散式公寓和蓝领集中式公寓。蛋壳公寓以创新的“新租赁”模式，为房东和租客提供解决方案，即集中化地运营由房东托管的公寓；对公寓进行标准化的设计、装修和配置，并提供高品质的一站式服务，将其出租给租客；没有实体店面，业务流程在线化，使房东和租客都能获得流畅的服务体验。

招股说明书显示，截至去年6月末，蛋壳公寓的租客入住率为89%，租客续租率超过51%，均居于行业领先地位。同时，蛋壳公寓与房东的平均租约为4-6年，截至去年6月末，与房东续签率为80%，是行业领先水平。

不过尽管如此，“盈利问题”仍然是蛋壳公寓在内的长租公寓品牌共同面临的难题。

根据华兴资本的测算，综合来看，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点。从这个维度来看，蛋壳公寓89%的入住率显然在竞争中处于优势。

除了在租赁业务上加快盈利的脚步，蛋壳公寓还在挖掘增值服务。在公司招股书的“战略”部分，蛋壳公寓就写到其租户每天在公寓里待10个小时以上，这就是巨大的机会。蛋壳公寓计划强化并扩展其生态系统：嵌入其他第三方服务提供商，提供更大范围的服务来更好地服务租户，并探索新的变现机会，如智能家居、搬家服务、金融与保险服务，及新零售和其他本地服务。

2019年是长租公寓行业持续优胜劣汰的一年。蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖此前曾表示，“除了规模之外，长租公寓企业拥有智能化、信息化以及大数据处理等优势，才能在竞争中获得发展。”蛋壳公寓在互联网大数据赋能、供应链管理、标准化的产品和服务以及团队管理能力方面，都是突出的核心优势。

蛋壳公寓此次IPO募集资金一是将用于进一步拓展业务规模；二将加强在技术方面的实力，进一步发挥蛋壳大脑的效用；三是用于一般性营运资金用途。

毋庸置疑的是，蛋壳公寓的上市将大大巩固和提升其关键竞争力。

据艾瑞咨询的报告，2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元，在国内的住房租赁大市场中，长租公寓企业仍有巨大的增长空间。

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