验房师，蹒跚于中国地产江湖边缘

第4期｜2019/12/23

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时隔多年再现验房师被打。

王鹏怎么也没想到，武汉这趟验房之旅，第一天就直接让他躺在了医院的病床上。

12月20日，坐标武汉汉阳区新城璟堂小区。

三名身着制服的男子围殴刚走出小区的一名验房师，其中两人手持甩棍。被殴的验房师则血流不止，最终躺倒在地。

12月21日下午，《每日经济新闻》记者在武汉市中医院某分院见到了躺在病床上的验房师王鹏。据了解，王鹏属于翘楚验房网员工，武汉地区一年的验房量在15万套左右，而翘楚验房网的数量基本达5万套，几乎占到三分之一，在区域内有一定市场地位。

记者从翘楚验房网武汉公司工作人员处了解到，武汉区域内这个月已经有4名验房师被打了。就在刚交付的新城璟堂小区，就有3家验房公司的员工被打，但没有这么严重。12月19日，牛角监家装监理公司的一位验房师也在该小区门口被打。

从公开资料看，翘楚验房网总部位于南京，工商登记的经营范围包括：工程监理；房屋质量检测咨询、地质勘探咨询、房地产评估咨询；装饰工程设计；室内空气质量检测技术咨询服务；建筑工程项目管理；铝合金制品销售；室内装潢工程设计、施工；建筑装饰工程施工；计算机技术开发等。

该公司一名江姓负责人向记者介绍：“近期武汉部分小区进入集中交房阶段，公司业务量井喷，验房师忙不过来，所以才跟总部申请了外地验房师过来支援。此次事发的新城璟堂小区因目前在集中交房，所以也接了部分单子。”

正是在这样的背景下，已经从事验房师工作8年的王鹏，从翘楚验房网山西分公司赶到武汉进行工作支援。

病床上的王鹏向记者介绍，“12月19日才来的武汉，验房时，负责装修的人拍了一张我的照片，走出小区就被打了。打我的人是从新城小区跑出来的，直接就动手了，打完以后又跑回小区了，而且打人者穿着与小区工作人员类似的制服，所以怀疑是与小区相关联的人。”

对于具体伤情，王鹏及王鹏同事表示，目前医院虽还未出具伤情的认定报告，但额头上被缝了六针，而且还伴有脑震荡，头部有淤血。

在记者与王鹏的交流过程中，两名据称是新城璟堂小区装修承包商负责人的中年男子提着水果也来到了病房。王鹏及其王鹏同事一再强调，如果确实不让验房，可以直接阻止，我们不会进小区验房。如果真的有风险，我们的验房师不可能冒着人身危险来赚这个钱。

前来的其中一名负责人则声称：“理解验房师的职业立场，但王鹏应该不是自己装修队围殴的，但不管怎么样都不该把人打成这样。现在监控很发达，如果真是自己的手下，该判刑的就判刑。”不过上述负责人也承认，之前自己雇员曾与验房师有过言语上的冲突，但绝对没参与殴打。

翘楚验房网武汉分公司江姓负责人则表示：“装修一方曾给他打过电话，表示一直挑毛病会让其手下不满，手下有些人可不好管。”从王鹏出具的验房报告看，其对所验房屋挑出了众多瑕疵，如墙面歪斜、墙面空鼓等。

尽管装修方一再否认是围殴的幕后主使，但验房机构和装修承包商两方在事前已有矛盾是不争的事实。一个耐人寻味的细节是，在验房机构和装修承包商双方交流完毕后，疑似武汉新城方面的工作人员电话找到涉事的验房机构负责人，希望再次进行当面沟通。

目前武汉警方已经立案调查，案件事实尚待官方披露。

无人知晓验房师

以这种方式“被高调”的验房师，究竟是个什么样的职业？

跟验4000万豪宅

北京望京，4000万的改善型大平层，周边10万+项目云集。

交付两年，业主最近才打算回国收房居住。作为验房助理，《每日经济新闻》记者与验房公司一行5人在豪宅里呆了大半天。

小小的工具箱装了20多件验房必备仪器，比如空鼓锤主要用来检测房子墙体漆面是否有空鼓；红外线测距仪可测宽度、高度，从而测出面积；内外直角检测尺可测量柱子、墙角是否为直角。

令人意外的是，一层客厅墙面4处空鼓、地面麻面砂眼5处、卫生间排水管墙面渗水，二层主卧窗户局部划痕需补漆、家具安装错位等等，几乎所有验房时容易出现的问题都出现了，验房师足足写了5页记录纸，用于标记问题的红胶带更是随处可见。

业主的脸色不太好看，向同行的物业工作人员埋怨“两年了，你们怎么把活干成这个样子啊，我等你们都整改好了再收房”。

物业工作人员颇无奈地望向记者，不置可否。

这一次验房，业主的花费是4500元。

验房师们“给房屋挑刺儿”的装备

这是4000万豪宅的验房报告（部分）

视频编辑、转业军人、工程师，三种身份，转向的是同一个行业——验房师。我们或许可以从3位头部验房公司验房师的感慨中窥知一二。

揭秘验房师

1号验房师：范祖坤，网众验房区域副总经理 

曾是视频编辑，从业4年

关键词：索偿

验房地点：成都市武侯区益州大道某小区

范祖坤拿着一根可伸缩金属棒，迅速在地板上来回敲击，通过声音来判断是否存在空鼓。

一条裂缝引起了他的注意。虽然这条裂缝看上去和一般性裂缝没什么不同，但走向和墙面大约呈现出45度角，大概率是贯穿性裂缝。所谓贯穿性裂缝，就是墙体或地面裂缝宽超过0.3毫米，并贯穿整个或部分截面，属于较为严重的质量问题。 

范祖坤随机在裂缝处浇了水，以验证他的判断。如果渗漏，那就大概率属于贯穿性裂缝。不到5分钟，范祖坤带着业主敲响了楼下的门，在解释一番后他们来到了屋中，果然有水从裂缝处渗出！

“这是贯穿性裂缝无疑了，这是很严重的质量问题，不管是什么原因造成的，都是房屋的重大隐患，我们会为您出具检测报告，您可以据此去与开发商交涉，要求修房和赔偿。”范祖坤向业主下了结论。

根据他的介绍，出现贯穿性裂缝，其实并没有完全挽回的办法，相当于房屋质量不合格，理论上需要重新浇筑，但这在大部分情况下是不现实的。所以补救方式是重新铺设钢丝网和灌浆修补。“但肯定达不到初始效果了，最好是在源头上避免这些问题。”

墙面空鼓

作为一名新闻专业背景的验房师，范祖坤付出了比别人更多的学习成本。

“刚来公司的时候我是视频编辑，但是感觉验房师的工作更吸引我，就有意识地往这方面学习。”范祖坤说，“最开始就是看，公司里的老人们也乐意教我，后来参加了公司统一组织的培训并通过了考试，算是正式上岗了。我认为验房师的经验很重要，只有不断地在一线摸爬滚打才能在这一行立足。”

从业4年，范祖坤验过的房子已经超过2000套。

在他的描述中，近几年验房市场一直处于供不应求状态：“中午几乎就没有吃饭时间，每天的验房任务安排得特别满，只能早上匆匆吃两口，晚上再好好吃一点。”

红色胶带是验房师们最常用的工具，一旦发现问题，他们便会用胶带粘贴留做记号。“密密麻麻的红胶带贴满屋，这一定是开发商和业主最不喜欢看到的场景。” 

“我们做的不仅是提出质量问题，而是在发现问题后协助业主解决，这是我们的竞争力所在。”范祖坤表示。

晚上7点，范祖坤来到几公里外的另一处客户家，这已是他第3次来到这里了。“这位客户委托我们对其个人装修业务进行全程监理，所以需要跟进每一个装修步骤，直至完工。”

2个小时后，范祖坤和他的小伙伴们收工返回公司，准备去吃这天的第一顿饭。“今天收工还算比较早。”  

范祖坤所在公司的验房收费标准是，毛坯房4元/平方米，精装房5元/平方米。

看看有你住的小区吗？

2号验房师：张磊，房师傅副总经理

曾是工程师，从业11年

关键词：整改

验房地点：北京市朝阳区望京湖光中街某小区

“知道我们今天为什么要来5个验房师吗？因为5个人安全。”

记者采访张磊的时间是本次事件发生之前，他可能想不到，多年前的经历还会再现。 

“以前我们的人身安全真的被威胁过。”张磊回忆道，“有个集中交付的小区，我们先是零星接了几单，验完之后业主很满意，后来其他业主要一次性团购验房，这是个大单，我们都很兴奋。但谁知到了对方说的楼层后，等着我们的是打手。”

 “不过很幸运，我们当时去了5个人，他们只有2个。”张磊笑着说，“过程就不细说啦，没有挨揍就是了。”

二层的房间内大片大片木地板存在鼓包现象，用脚踩下会有明显起伏，张磊正准备贴上红胶带，陪同业主的物业工作人员赶紧解释道：“木材总会热胀冷缩的，现在铺设木地板很难做到不鼓包，再说业主摆上家居后就察觉不出来了，如果修补的话需要整体重来，得不偿失的。” 

一层的地板有一处污痕，张磊的红胶带已经撕下一半，物业工作人员立马过来说：“石材泡水都会变色，这不是我们的问题。”而张磊则说：“您肯定知道，这种污渍用设备吸一下就可以，不是多大的问题。” 

可以看出，张磊和物业的关系很微妙，他事无巨细地将问题找出，而物业则在尽力淡化这些问题，但双方表面上都维持着最基本的礼貌。 

这栋400平方米复式豪宅，均价10万+。从上午10点半到下午3点，整整4个半小时，张磊一行5人才完成这次验房。

卫生间多处已被贴上红胶带

这类超过200平方米的复式住宅，张磊所在公司的收费是精装房2800元，超出201平方米部分按12元/平方米加收；毛坯房2200元，超出部分按10元/平方米加收。而一般90平方米的精装房收费是1300元，折合14元/平方米；毛坯房1000元，折合11元/平方米。

吃完午饭已是下午4点多，张磊的同事们要回公司提交验房日志，而他却还要赶往下一个项目。“不是帮助业主验房，而是和开发商合作，对项目进行施工过程监管。” 

科班出身的张磊在建筑行业10余年，他说：“其实一线城市发生的质量问题都可能会在二三线城市再次出现，这是整个房地产行业人才、管理扩张中肯定会出现的。我们能做的，就是尽可能地提高房屋质量。”

“房屋质量合格率对单一的购房者没有意义，任何购房者不巧遭遇了就是100%的问题，我们希望不要出现质量问题。”

这家公司验过的部分小区，其中就包括鼎鼎大名的北京10万+豪宅华润昆仑域，这一项目此前曾深陷“质量门”。

北京10万+豪宅华润昆仑域被验出的部分问题

3号验房师：陈浩，深度中国验房区域负责人

部队转业军人，建筑相关专业8年，从业4年

关键词：归责

验房地点：成都市成华区五桂路某小区

按约定来到房间，业主和一名施工人员等候已久，两人的脸色都有些不对，气氛有些尴尬。

业主对着陈浩说：“快来看看这里大片掉落的墙砖，到底是谁的问题，装修公司已经推脱我小半个月了。”

“虽然我们的主要业务是帮客户验房，但有时也会充当类似裁决者的角色。”陈浩告诉记者。他们今天接的单子并不是往常的查验房屋，而是到业主家中判断质量问题的归属。

墙顶渗水

陈浩拿钥匙刮了一下墙面，又往上泼了点水，脱落和起泡的问题同时出现。“现在很多新房用的腻子粉是为了验收，质量上可能达不到居住标准，您装修时本来就需要铲除原来的墙皮，这是为了保证后期的装修质量，所以不必过于担心。” 

“开发商之所以还会选择刷白墙面，一来视觉效果更好，二来可以掩饰一些结构缺陷。您在装修的时候让工人重新做一下墙面处理就可以。”陈浩向业主做了解释，“新房墙皮脱落属于施工问题，但是很常见，一般是由于墙面干燥过快或者是基底工作没做好。”

“这种业务完成很快，基本上门看一眼就大致可以判断了，但其实门槛挺高的，我也是做了这么十几年才敢去为业主归责。”陈浩颇有些自豪。 

这类业务算是验房师们的“外快”，收费一般在200元/次。

记者在采访中了解到，很多职业验房师最初都是从帮亲戚朋友验房起步的，“拿个小锤子敲敲打打就自称验房师，其实什么都不懂”，陈浩笑称。 

陈浩曾经有着10余年的戎马生涯，回到地方工作后便从事建筑行业，如今是一名成熟的验房师。提及转做验房师，陈浩告诉记者：“因为从事了相关职业，所以当时身边有亲朋好友买了房子就会让我去把把关，时间久了，也算半个专家了。”

从最初的无偿帮忙，到后来辞职考证从业，陈浩见证了行业的从无到有。

瓷砖空鼓

“我们出具的报告，开发商或业主不认可的情况暂时还没出现过，因为作为第三方机构报告，出了问题我们也是要承担法律责任的。目前行业靠口口相传的比较多，客源很多是熟人介绍，今天的客户就是别人介绍来的，如果做得不好，也是会口口相传的。”在去业主家的路上，陈浩这样告诉记者，“实话说，大家对验房师的认知还不够，但这两年行业发展特别快，我们都有点忙不过来了。”

“无证”行业?

前段时间，网上盛传北京海淀某楼盘突现无人机验房。但记者在采访中获知，这是由于开发商延期交房，并且高低配楼宇间未设隔离，部分业主深感不满，故而采用“特殊装备”来监督施工，并非验房公司所为。

“不要把我们这行想得多神秘、多高大上，也没有那么多传说中的黑科技，发展到现在，用的还都是些常规工具，熟能生巧，经验最重要。”范祖坤表示。 

这一年，房屋质量问题层出不穷，催生了市场对房屋质量鉴定的更高需求。尽管已经发展10余年，但验房师这个行业的认知度依然较低。在记者本次采访中，甚至有建筑监理、施工等行业从业者表示并不了解验房师。

有人在工地呆几天就号称验房师，有人被开发商威胁追打，也有人打旗号“免费验房”……很难用简单几句话来描述验房师的世界。

2011年1月，首批“房屋查验咨询师”诞生，由人社部就业培训技术指导中心颁发职业培训证书。2015年，教育部高职专业目录中出现了一个新专业——房地产检测与估价。但2016年之后，验房师资质被取消，如今有据可查的资质颁发机构是中国商业联合会商业职业技能鉴定指导中心，而中国验房行业协会官网则已经停留在2013年。

现已被取消的验房师资格证

“我们行业的存在感还很低。很多时候并不是人们不愿意请验房师，而是不知道我们的存在。行业目前仍处于起步阶段，未来增长空间还会很大。”数位头部公司验房师均表达了类似观点。

《每日经济新闻》记者在采访中了解到，目前市场上开发商业务在验房公司的占比呈上升趋势，已经超过5:5（业主个人业务），北京部分验房公司的比例甚至达到9:1。尽管市场很大，但现阶段小业主收房时会请验房师的不足5%，开发商委托验房师把控的也不到5%。

买卖双方对房屋质量的了解存在严重的信息不对称，一个深谙玄机，一个被蒙在鼓里。而一些“霸王条款”则司空见惯，这就需要有第三方机构的客观鉴定。张磊表示，目前验房师行业还存在种种乱象，由于没有准入门槛，确实有些人只是在建筑工地上了几天班便堂而皇之开始验房，更有装修公司将验房视作招徕客源的手段，免费送业主验房业务，以期获取业主个人信息。

尽管从业门槛不高，但验房师行业的专业化人才依然存在大量缺口。记者在采访中获知，至少需要20万左右的验房师才能够基本满足市场需求，但目前全国的验房师还不足1万人，也缺乏统一的资质管理机构。

“精装修时代对工程技术和管理提出了更高要求，对有着装修全流程把控经验的验房师来说，这是一个很好的发展机会。”范祖坤称，“我们现在几乎连轴转了，业务还是接不过来，一些主动上门的顾客只能建议他们考虑别家。”

行业竞争初启

现实中，验房师的认知度到底有多少？ 

《每日经济新闻》记者分别在北京、上海、深圳、西安随机采访了几十位路人，不知道、不清楚验房师这个行业的占比达百分百。

“买房的时候自己随便看看就收房了，哪知道还有能帮我验房的人。”

“这个行业我倒是听说过，不过不了解，现在我还没有买房，等我买房之后会考虑请一名验房师。”

而一名澳大利亚的留学生却表示自己知道验房师，并说这一职业在他们那里很常见。

颇令人意外的是，在验房费用上，很多人愿意支付很高很高的价格。

在记者的随机采访中，有受访者表示如果服务满意，愿意支付总房款的1%～5%给验房师，也有人预算在20万～25万元。

而如果按照北京一套总价500万元的房子计算，部分受访者愿意为验房服务支付的费用最高可达25万元。

这与现实中该行业的收费简直有天壤之别。由此看，验房师行业普及，任重而道远。

记者通过公开渠道调查了国内部分城市的验房价格，一线城市中，北京价格最高，毛坯房基本在11元/平方米，精装房在14元/平方米左右；上海、广州、深圳价格差距不大，毛坯房约6元/平方米，精装房在10元/平方米以内。新一线城市的两大代表成都和杭州，价格也基本一致，毛坯房4元/平方米，精装房5元/平方米。

事实上，头部企业都在试图规范验房这个行业。

比如，陈浩的公司牵头成立了粤港澳大湾区验房行业协会，范祖坤所在公司的标准化验房流程已经提交国家标准化管理委员会审定，张磊的公司则很早就牵头倡议了《验房师作业标准与道德规范》。

据记者了解，验房师行业的头部企业都是凭借着小业主验房业务起家的，并在此基础上求变。比如，布局面向开发商的过程监管服务，完成从2C到2B的转换；丰富服务项目，加入个人装修监理、甲醛治理等新类目；加入大数据，使用黑科技，提高客户体验。

在记者不同城市、不同时段的采访中，3位验房师不约而同地将彼此作为了学习对象。

这个行业的竞争刚刚启幕。 这次新闻事件的主角，也以这样一种方式向不熟知他们的社会宣告了验房公司的存在。

图片来源：现场拍摄  

视觉：张维薇 蔡沛君

排版：陈梦妤

（饶媛媛对此文亦有贡献）