北京豪宅交易回暖：五千万以上住宅和别墅签约额同比增4倍

近日，中国证券报记者走访北京多处2000万元左右的住宅和别墅项目发现，临近年底，部分豪宅出现降价成交的现象。

中原地产数据显示，2019年前11个月，北京2000万元及以上住宅和别墅合计网签1419套，网签金额为502.86亿元，签约套数和签约金额均明显高于往年。其中，5000万元以上的住宅和别墅网签金额共计154.13亿元，是2018年签约金额的4倍之多。

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降价促销

部分豪宅项目报价调整幅度较大。以位于北京金融街著名的宏庙学区为例，片区内包括丰汇园、宏汇园、宏英园、丰融园以及丰侨公寓在内的多个学区房小区，2000万左右的大户型房源近期都有较大幅度的调价记录，调价空间在百万级别。

宏庙学区某知名中介门店负责人介绍，目前实际成交价整体较平稳，业主报价和实际成交价之间一般有50万元-100万元的可谈区间。比如，报价2200万元的房子，最后成交区间一般在2100万元上下。临近年底，这些业主主动降价，把报价直接调至成交价附近，主要是为了显示诚心出售。目前，宏庙学区100平方米以上的大户型成交均价在15万元-18万元/平方米，相比小户型要低2万元-3万元/平方米。

“一般买小户型的人群都不是自住，而大户型基本都是自住。买2000万元以上的房子，除了上学外，多数是为了保值、升值。”上述负责人对中国证券报记者表示，“对于学区房来说，小户型成交量较多，主要是刚需客户群。相比之下，2000万元以上的房源成交就相对有限。最近两个月，每个小区成交在2-3套左右。如果业主着急回款，需要主动把价格降到预期成交价附近，这样我们才会在系统上进行力推。”

中国证券报记者走访发现，2000万元以上的房源，若想出手时及时卖掉，装修也很关键。如果是别墅，精装装修费基本都在百万元左右，毛坯别墅和精装别墅在成交速度和成交价格上差别较大。有的精装别墅报价比同一户型的毛坯别墅价格高出百万不止，但仍较容易出手。

签约大增

中原地产数据显示，2019年前11个月，2000万元及以上住宅和别墅合计网签1419套，网签金额为502.86亿元，签约套数和签约金额均明显高于往年。2018年北京地区签约2000万元以上的住宅和别墅1111套，签约金额为335.17亿元。2017年这一数量分别为1227套和333.74亿元。

其中，5000万元以上的住宅和别墅数据增长明显。2019年前11个月，北京地区合计成交5000万元以上的住宅和别墅共176套，远高于2018年的63套和2017年的19套。在网签金额方面，2019年前11个月，北京地区5000万元以上的住宅和别墅网签金额为154.13亿元，是2018年签约金额的4倍之多。

分月度看，2018年6月至11月，北京地区只签约了1套5000万元以上的普通住宅和别墅项目。2018年12月这一数据激增到了60套。到了2019年，签约数量整体放量。2019年1月北京地区合计签约5000万元以上的普通住宅和别墅合计61套，远超其他月份。其次为2019年5月，合计成交30套。此外，2019年3月、9月和11月，网签数量分别为14套、13套和14套，位居前列。

针对5000万元以上豪宅签约规模大幅增长的原因，中原地产首席分析师张大伟表示，从2016年开始，北京出台了严厉的楼市调控政策，为防止高单价、高总价的住宅项目拉高统计数据，对豪宅实施了“限签”政策，2016年-2018年购买的豪宅，其网签流程受到了管控，也影响了这些豪宅的销售。2019年楼市调控效果显现，市场趋于平稳，豪宅的网签窗口也逐渐放松，此前被“限签”政策影响的需求也得以释放。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，网签数据的上涨与放松网签有关，放松后，除了之前的项目能够正式网签，新的高价项目也能入市。同时，北京的改善与高端居住需求依然存在，也带动了交易数据上扬。此外，购买豪宅所需要的资金量大，客户筹措资金的周期本来就长，也会导致签约滞后。

增量可期

2018年以来，北京地区新房基本以限竞房为主，由于土地出让政策遵循限价政策，近年来，北京地区豪宅项目基本绝迹。随着限竞房库存量逐步增加，在去化速度明显不佳的背景下，近期北京地区不限价地块出让数量明显增加。

12月16日，北京土地市场挂出12月的第一批经营用地，三宗地均位于热点地区海淀，其中海淀四季青镇的2宗地为非限竞房用地，海淀永丰则为含共有产权房的综合用地，三宗地起始总价133.61亿元，商品房地块均不限价。

业内人士指出，随着不限价地块增加，未来北京地区优质地段豪宅项目供应量或许会出现较大的增长。对于存量豪宅项目而言，地段、房龄、配套都是购房者在选择投资项目时需要考虑的问题。随着近年来北京地区优质地段商业租金稳步提升，商业类项目也加入豪宅项目投资的竞争行列。

中指研究院数据显示，2019年下半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占74.1%，环比下跌的商业街占11.1%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京10条商业街租金环比全部上涨。

中证报 董添