继今年4月前海土地整备完成以来，招商蛇口在前海开发建设上又取得一次可见性突破。
12月9日，招商蛇口发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司共同增资合资公司重大资产重组预案》的公告。公告称，招商蛇口控股子公司招商前海实业、前海投控按照《增资协议》的相关约定分别对前海自贸投资（合资公司）增资；即由合资公司主导以增资扩股的方式向招商前海实业、前海投控按照《增资协议》的相关约定分别收购其合法持有的招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权，以实现由合资公司统筹组织开发标的公司所持有的资产。与此同时，招商前海实业以部分现金向合资公司增资。上述交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%的股权。根据公告显示，本次交易预计构成重大资产重组，不构成重组上市。
本次交易标的公司一家为深圳市前海鸿昱实业投资有限公司（简称“前海鸿昱”），持有前海约38.09万平方米土地的使用权。另一家标的公司为深圳市招商前海驰迪实业有限公司（简称“招商驰迪”），招商蛇口控股子公司招商前海实业持有招商驰迪100.00%的股权。招商驰迪（含下属全资子公司）拥有深圳前海妈湾片区42.53万平方米土地的使用权。
作为前海鸿昱的控股股东前海投控，其实际控制人及控股股东为前海管理局。前海投控以“前海产城开发运营商和现代服务发展商”为战略定位，主营业务包含前海合作区内土地一级开发、基础设施建设、重大项目投资等业务，是前海城市新中心规划落地和开发建设的主力军。
公告显示，本次向合资公司增资的标的公司拥有的资产均位于前海蛇口自贸区，标的资产的审计和评估基准日为2019年9月30日，截至重组预案签署日，招商驰迪公司100%股权评估值暂定为643.68亿元，前海鸿昱100%股权评估值暂定为729.08亿元。
在本次交易完成后，合资公司或将拥有前海蛇口自贸区超千亿元资产。不过，标的资产的最终交易价格将依据具有证券、期货相关业务资格的资产评估机构出具的经有权国资部门备案的标的公司资产评估报告中所载评估值及增资协议的约定确定。
招商蛇口表示，合资公司将依托招商蛇口与前海投控在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的成功经验和优势资源，加快片区开发建设、运营管理和产业引进，发挥产城融合效应，促进创新要素集聚，提升产业发展能级，落实国家“一带一路”倡议，打造企业走出去门户基地，建设深港合作的平台载体。
招商蛇口重组之初，前海土地资源被投资者视为一座“金矿”。但由于这部分土地属于工业用地，深圳官方与招商局就面积、估值与整备方式等问题开启了长达两年的谈判。
整备方案迟迟未落地也对招商蛇口的估值造成了一定的影响。招商蛇口总经理董事长许永军此前表示：“招商蛇口确实被二级资本市场低估，但随着前海土地开发权益归属和大空港项目的进一步落地，未来有望对估值修复有积极作用。”
去年12月，招商蛇口推进已久的前海土地整备方案终于正式落地，创新性一揽子解决前海用地性质变更和用地确权问题。方案主要涉及土地整备和合资合作两个阶段。在土地整备阶段，由前海管理局按约定收回前海土地整备范围内原19家持地公司原规划下的全部土地使用权，再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商驰迪置换价值等于上述补偿价值的新规划下的土地使用权。
合资合作阶段，招商蛇口控股子公司招商前海实业和前海管理局下属前海投控将各自获得的合资合作范围内新规划下的持地公司股权注入合资公司，通过现金对价补足实现50%：50%的股权比例，并由招商蛇口合并财务报表。合资公司将负责开发建设合资合作范围内全部的用地。在变更为经营性土地之后，招商蛇口所持有的这一部分土地的估值也有了明确的计算方式。
随着前海的发展，商业用地的需求也随之增加，前海目前在售的商业项目均价也在全深圳位于前列。而在前海前期的规划中，居住用地更为稀缺。业界人士分析称前海属于深港现代服务业合作区，是商务人士密集就业的区域，对住宅有一定需求。规划一部分居住用地，对于整个配套的完善是有帮助的。
前海土地整备方案的落地和完成，招商蛇口的价值或许将进一步释放。申万宏源此前发布的研报中指出，此次合作方案实现了土地变性、推进合资合作新模式的开展，对前海合作用地进行确权，同时招商置换用地中的商务公寓可供销售，进一步加快其资源变现与周转。而在本次交易完成后，招商蛇口将进一步明确在前海区域的土地权益，加快前海蛇口自贸区的开发建设，提升招商蛇口在该片区的资源价值，夯实招商蛇口的综合竞争力，未来前海蛇口自贸区为招商蛇口带来的价值提升值得期待。
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