成功上市募资19亿 新力控股着手长期战略

11月15日，新力控股集团（02103，HK）正式登陆港交所，9年时间跻身资本市场，成为内地鲜有年轻的港股上市房企，市值139.41亿港元。 新力控股上市当日开盘价报3.98港元/股，经扣除公司就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支，募资净额约19.6亿港元。 这次进入资本市场的机会，对于新力而言十分重要。 “当前融资渠道收紧、房企融资成本不断走高，只有足够低的资金成本和高效的运作机制，企业才能有未来。” 正如陈凯在易居沃顿研修班上所说的那样。资金和规模，这是决定房企在当前市场中份额和地位的关键。 成功上市不仅为新力缓解了部分资金压力，更重要的，它为这家企业打开了通向更大规模的未来的大门。 而通过上市，新力控股也必须开始着手自己的长期发展战略。 借上市加速全国化业绩快速提升 从公司披露可见，此次新力控股通过上市募资，约60%的募资将用作现有项目开发建设。 这一笔约11.784亿港元的资金，主要用于现有项目开发建设，包括物业开发项目的建设成本，其中约20%的募资或3.928亿港元将用于四川成都双流92亩地园系项目；约30%的募资或5.892亿港元将用于江苏无锡滨湖120亩地湾系项目，约10%的募资或1.964亿港元将用于安徽合肥新站102亩地湾系项目。 可见，发展仍是新力上市的最大动力。而通过上市募资，新力得到了推动规模进一步发展的动力。 2010年创立于江西南昌的新力，短短几年功夫，在江西省做到了龙头地位，但真正的全国化布局是它保住榜单位置的“规模前提”。因而通过上市，新力无疑会加码布局范围的扩张。 从新力的拿地路径可见，除了江西，目前企业正努力将业务拓展至长三角区域、粤港澳大湾区、中西部核心城市等区域。 数据显示，截至2019年7月31日，新力拥有110个处于不同开发阶段的项目，覆盖全国11个省份27座城市，合计拥有土地储备达1500万平方米。虽然江西省内项目55个，占比超过一半，但长三角、大湾区和中西部核心城市项目已累计至13个、20个和22个。 从城市层级看，二线核心城市是新力布局的重点。从货值来看，目前的土储能够保证公司未来2~3年的销售。 数据显示，2016年至2018年，新力销售金额的同比增长速度分别高达180%和116.3%，排名到2018年已位居34名（根据亿翰智库榜单）。 到2019年10月，新力控股的销售金额867.7亿元，今年的最终成绩可期（按照亿翰智库数据）。 打开资本市场通道新力优化资金提升风控力 此次上市，新力安排了募资的约30%用作偿还项目发展部分现有计息借款，这无疑将对公司的现金流健康度有一定提升。 实际上，近年新力控股一直扩宽融资渠道的多元化，主要面向银行、公司债，使得资本结构和流动性不断的优化。 截至2019年4月，新力已发行三笔3.13亿元、2.76亿元和4.17亿元的私人公司债券，利率分别为7.9%、7.5%和7.5%。 2017年至2019年8月31日，新力控股的长短期债务结构在不断的优化，短期债务占总债务的比重分别为55.5%、41.7%和38.2%。2016年至2018年将现金短债比由0.35提升至1.1，完全身处安全边界以内。 上市后，借助资本市场的资源，新力控股在融资渠道和资金可持续性上，有了更大的想象空间。 而在当前的市场格局下，健康充裕的现金流，对企业而言，意味着更强的抵抗风险的能力。 陈凯就直言，资金是企业得以生存的血液，对于房企而言，以杠杆撬动规模增长并不是一件坏事，最重要的是如何能将加杠杆带来的潜在风险把握在可控范围内，这就考验企业的现金流管控能力。 上市可谓给新力开启了新的篇章，目前的资金为其调整现金流状况提供了时间。资本市场的广阔天地，则为未来规模的扩张提供资金方面的安全感，这是企业后市发展的利好信息。 加码企业运营深耕产品溢价 值得一提的是，此次通过上市，新力还安排了约10%资金用作一般营运资金，涉及对管理、服务等能力的提升。这似乎透露出，新力在产品力发展上的野心。 实际上，从近年数据来看，新力对溢价已作出要求。公司的销售均价从2016年的9331元/平方米上升至2019年10月的17399.2元/平方米。 58安居客首席房地产分析师张波提醒道，上市对于很多努力走向头部的房企来说只是个阶段性目标，后继保持规模稳定扩张，成为行业龙头才是真正目标，但这并不只依赖于资金，与之相配套的管理运营能力、人才储备、质量把控等都不容忽视。伴随销售规模的增长，新力意识到产品溢价能力提升的重要性，在构建多样化产品的支撑和对目标客群的精准把控方面，先后做了诸多努力。 例如，新力的每一条住宅产品线都有着清晰定位，目前新力旗下已经有了完善的三大住宅物业开发产品线，有针对首次置业者的“湾系”、改善型家庭的“园系”和满足大家庭和高收入家庭的“悦系”，典型如首个住宅项目南昌帝泊湾，该项目曾获得中国园林网颁发的全国风景园林工程银奖，深受消费者喜爱，也曾吸引众多的参观者。在产品组合方面，新力控股会根据政府监管容积率、项目位置、土地规模及成本、市场和开发规划等严肃调整产品组合，来维持或提高项目议价能力，进而提升利润率水平。 导师陈凯就表示，房地产企业“拿地就能赚钱”的黄金时代已结束。在土储销售比已经降到了5:1的当下，企业拼的是产品、服务。文/飞天汉堡