创业公寓为何能吸引创业者？ 背后有两大硬核原因

与地方孵化器及产业园要求带项目、带科技入驻的门槛条件相比，创业公寓的零门槛、低租金优势逐渐成为初创机构发家的首先之地。

据《每日经济新闻》记者了解，个别创业公寓的入驻率高达90%以上，且配套资源和政策补贴完备，投资人或开发商渐渐开始低吸创业公寓红利，在支持创业团队内部裂变拓展产业链，以及为文创资产转型储备战略资源等方面双管齐下。

“被限制”的创业烦恼

从江门到广州，全程不到100公里的车程，却把一部分农业专业户的致富生意卡在门外。无论是出于上级经销商的渠道保护，还是自主经营的成本负荷，个体户的北上发财路走得并不算顺畅。

老王（化名）曾是江门地区的农业技术员，这些年有了事业上的转型——从指导当地农户标准化种植，过渡成为连接省城和当地农户的中间人。用他自己的话讲，渠道要自己搭建，谁都靠不住。

经采访后发现，出于联系两地仓储体系的搭建，更好消化当地特色农产品经销，他的很多学生在广州设立了工作室，负责货运和生产项目对接。要知道，早先来到广州的这批人兜里其实没有太多钱，他们的诉求很简单，即低价找到一处集聚货运和营销推广方案于一体的场地作为大本营。

然而，老王回忆道，具备这样条件的地方一般都和市属牵头的孵化器有关，或是当地规模较大的产业园区。“我们没有项目标书，也没有科创成果，想要入驻很难。”据了解，即便在当时的江门，寻找孵化器进行创业设立据点也需要提供相应的资质进行审核，且会要求办公场地的租约期限，期限内要足额缴纳办公场地的租金和物业管理费，“实际费用标准同商用住宅的标准类似，很贵”。

对于创业者来说，时下最具吸引力的孵化器、产业园几乎都有入驻门槛，记者从多地支持产业发展科技创新创业的指导政策中发现，优惠政策广泛普惠于特定行业的创业者，如科技型企业、技术成熟型企业或已经盈利的相关待并购项目主体经营者。对于像老王这样的个体户来说，无论从经营模式还是实体属性而言，都与园区的气质格格不入。

对基于产销一体化的消费行业而言，搭建从生产、销售、推广和运输等方面的基础资源本就不是一个人能完成的事情，而依托产业园或孵化器的资源整合优势，可以发挥事半功倍的效果，但在早期这样的想法却很天真。

好在，老王赶上了广州市从化区的旧城改造，当地有的烂尾楼被改建成为文创产业基地。其中，有个特殊的配置叫做创业公寓。在这里，创业者不需要上交项目评审资料，还可以和孵化器一样享受入驻租金优惠。借此机遇，老王用了将近五年的时间，同创业公寓一起把家乡的农业电商搞得风生水起，仓库、人力资源、货运车辆等生产资料应有尽有，还得到了公寓投资人的入股扶持。

与他一起在创业公寓共事的其他公司小老板，虽都形形色色发家于各路生意，但他们有一个共同的特征，即启动资金少，没有风投关注，但结合发展需要又亟需产业抱团，得到周边产业链相关机构的帮助和合作。可以说，创业公寓的兴起已经为此类创业者提供了土壤，成就了很多农户的致富梦想。

两大硬核撑起创业公寓

事实上，为了扶持青年创业，各地方政府除了拼命去招商吸引大客户，也陆续把资源和经费放在了比孵化器还要更初级的草根创业群体，进而派生出了以创业公寓为主体的风险投资资产，当然也包括民间资本的关注。

比如，地处深圳的青年汇白领创业公寓就是一例，其为协纵国际企业港和盛诺金地产基金联合发起；上海创业公寓地处张江高科技园区，其主体上海青年汇投资管理股份有限公司主打O2O模式下的公寓住宅和创业运营，早在2014年就完成了A轮融资，彼时联创永宣对其投资数千万人民币。

而对初创企业刺激发生内部裂变式的创业优势，以及对开发商和投资人资产转型的商业价值，共同撑起了创业公寓的前景。

与住宅性质的公寓不同，创业公寓，是指运营商通过收购改造或直接开发形式，面向创业群体提供可创业与居住的服务式公寓。其配置全套家私、灵活租赁、产业配套集聚，是业界较为认可的地方。广东南粤经济研究院专家周甸斌对《每日经济新闻》记者表示，创业公寓之所以成功，很重要的原因在于其创业氛围，“不会像个体经销户那样单兵为阵，而是志同道合的人在一起互帮互助”。

有公开资料统计显示，目前国内的创业公寓普遍租金低廉，部分地区公寓面积租金可以低至8元~10元/平方米。在广州海珠区某创业公寓内，入住率已经长期保持在94%以上，且陆续在全国扩展至6家。有投资人表示，“虽然前期资金投入大，但是回报稳定、现金流充裕，且配套物业的商业前景非常可观。”

周甸斌告诉记者，除了部分物业属于政府低价让渡土地搞开发，还有一种是旧城改造项目（即上述案例中的公寓类型），前者在土地价格方面有优惠，因此投资人或开发商在规定的经营时间内面向全体入驻群体的租金具有非常大的优惠。当然，需要开发商或投资人在权利期限内（一般为40年）给予一段时间的专业经营（一般是10年），即在这个期间内不允许开发商或投资人进行与住宿和支持初创企业孵化以外的商业用途。

还有一种属于宅基地征用，即地产公司与宅基地户主签订协议，进行改造后另做创业公寓使用。“此类合作方式也被不少户主所接受。除了有租金收，关键是可以带动就业，培育当地商业氛围。”周甸斌表示，低价开发的好处在于迅速聚拢产业资源，“为了能让创业者有更多生存发展机会，有的创业公寓鼓励大家进行内部裂变式创业。”

此意即指产业链整合，但前提是技术投入有限的业态。周甸斌指出，创业公寓具有行业密集型优势，“与孵化器相通之处在于整合当地资源的生产资料是具备的，因此在成本低的环境里进行生产、推广、销售等探索，将单一销售或单一推广模式发展成为综合服务供应商。而从事相关业务的人都来自于公司内部，形成裂变式创业的基础”。他指出，类似的做法普遍会得到创业公寓的支持，“一般来说，规模化经营构建完成后，公寓会积极入股，在给予企业流动资金的同时，也加大了孵化企业的成功率，变财务投资为战略投资”。

可见，创业公寓在为租客提供住宿的基础之上，也在人才专业化、资源调度便利化、场地租用廉价化上发挥“就业创业+人才公寓租赁”等一站式便利服务。即便对于因产业配套差强人意导致园区孵化成功率低下、税收跟进效率欠佳需要转型的，其开发商低价拿地的成本优势也可以让其成为其他商业用途之需，尚属一个稳赚不赔的投资标的。