前三季度房企业绩完成率分化 四季度打响“攻坚战”

    每日经济新闻 2019-10-18 00:12

    每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

    每年的第四季度都是房地产企业最重视的冲刺期,尤其在今年春节比较早的情况下,不少房企将往年作为“蓄势”用的第三季度,视为年末目标战的跳板,全力以赴。

    从第三季度各房企公布的销售业绩可见,9月份房企销售额稳步增长,前9月销售额破千亿元的企业增至20家,销售额TOP100房企的销售均值达819亿元。不过整体而言,在今年第三季度,受到融资收紧等因素影响,房企的目标完成率不及去年同期,增速有所放缓。

    58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析指出,在完成全年业绩目标的压力下,第四季度房企积极推盘促销、抢收回款将成为行业共识。58安居客房产研究院跟踪监测的50余个重点城市,目前已经有10余个品牌房企在打折促销。

    前9月20家房企销售破千亿

    来自中指研究院的数据显示,2019年1月~9月,房企销售额TOP20,销售均值为2332.2亿元。

    其中销售额超3000亿元的房企5家,销售额超2000亿元珍惜的企业7家。在第二阵营中,新城控股、华润置地等13家房企销售额超1000亿元。

    其次,销售额500亿~1000亿元、300亿~500亿元,以及300亿元以下的企业分别为28家、18家、34家,三个梯度企业销售额的均值分别为707.2亿元、423.4亿元、230.3亿元。

    从销售面积来看,房企销售面积TOP100均值达5925万平方米。销售面积超千万平方米的企业达12家,碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三,其中碧桂园销售面积为6292万平方米。

    房企对销售规模的追求已经达到前所未有的程度,从“千亿”房企数量来看,截至9月,共有20家房企突破千亿元,同比上涨73%。

    依据企业历月业绩增长惯性,预计年底,超“千亿”房企有望在2018年30家的基础上继续扩容。但不容忽视的是,金融端调控持续强化,房企融资渠道持续收紧,在这一背景下,行业集中度不可避免地越来越加剧。

    克而瑞数据显示,2019年1~9月,TOP100房企集中度攀升至71%,TOP30房企占据近市场一半份额,TOP10集中度也已经达到30%。

    房企主动降低年度目标

    在目标完成度方面,2019年1~9月,房企销售目标完成率均值为71.7%,相较1~8月提高10个百分点。如龙光、金科、阳光城、世茂房地产、中海地产等9家房企准确把握销售节奏,销售目标完成率均在80%以上。

    以世茂房地产为例,前三季度销售额的目标完成率达82.9%。其作为“闽系房企”的老大哥,据亿翰数据,世茂2019年1~9月凭借418.2亿元的销售额位居福建省区域销售榜首。得益于城市深耕策略,世茂的销售金额大幅提升,今年前9月,世茂以1739.9亿元的销售额排名第10位。

    均位数以外,前三季度龙光地产的销售目标完成率已达到93.0%,位列行业前沿;中海则聚焦住宅开发主业,项目主要分布在一二线城市,1~9月目标完成率近九成,全年目标达成得以保障。

    此外,恒大、龙湖、阳光城等房企的销售目标完成率也达75%以上。

    实际上,1~9月房企目标平均完成率超7成,但2019年房企销售目标设定相对保守,所以整体情况或不及去年同期,多数监测房企当前目标完成率与去年同期存在一定差距。

    具体而言,截至9月部分重点监测房企全年销售目标平均完成率为73%,低于去年同期8个百分点。

    从销售目标增长率也能看到,2019年公布销售目标的39家房地产企业销售目标增长率均值为19.2%,较2018年下降了24.8个百分点。

    张波向《每日经济新闻》记者表示,在地产调控持续和市场预期不明朗的情形下,多数房企注重平衡发展,主动降低销售目标,销售业绩增速保持在10%~20%之间就可以了。

    以金茂为例,虽然完成度不及上述“90%”房企,但上半年金茂销售金额超过了2017年的全年成绩(693亿元),截至9月其累计销售则达到978.9亿元,同比增幅159%,涨幅明显。值得一提的是,金茂上半年实现净利润45亿元,同比增长33%。始终坚持高端定位和精品路线,对利润保障有明显提升。

    四季度房企或甩货回款

    展望四季度,克而瑞研究院认为,在“房住不炒”定位下,房企规模增速将趋向于稳健提升,房地产市场逐渐向理性回归。面对着融资渠道收紧及短期债务压力加大,房企将更加依赖销售回款来补充资金链,未来需要加速销售推货,以促进现金回笼。

    这意味着两种趋势,首先是节流(投资收缩),然后是开源(加速销售)。在投资端,伴随着市场政策变幻,资金压力趋紧,双重因素叠加,房企谨慎投资和加速抢收将成主旋律。

    亿翰智库指出,受土地起拍价提高、出让门槛抬高的影响,土地隐性成本的高企,将会降低房企对土地市场的热情。“甚至也会影响房企对未来房价上涨的预期,因为销售利润空间有限,叠加自身现有土储规模等多方因素,房企表现谨慎。”

    从数据可见,虽然头部房企拿地有优势,但态度依然更加理性,与去年同期销售10强房企新增货值相比,集中度从51%下降至42%。截至8月末,TOP10房企的新增货值均已突破2000亿元,新增货值集中度维持在42%的较高水平,较上半年下降1个百分点。但不排除,也有部分销售端表现强劲的企业,基于平衡发展需求,补仓意愿积极。

    而在营销端则没有任何差别,所有房企都唯有通过高周转加速销售回款,强化内部融资,抵抗外部融资环境收紧叠加偿债高峰的压力。

    受市场环境和资金环境影响,企业普遍对销售回款的资金更加依赖,纷纷提出加大供应,加速销售回款的策略。克而瑞研究指出,四季度伴随房企供应量整体增加,营销力度也将加强。

    在销售承压、项目总体去化率下降的背景下,四季度房企也将积极加大营销力度。更多持货观望的房企将选择以价换量,通过降价促销抢收业绩、加速项目去化。同时,经过上半年房企集中拿地补库存,在新开工节奏的影响下今年四季度供应量也将明显加大。

    据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市,目前已经有10余个品牌房企在打折促销。

    综合来看,尽管今年的“金九银十”较历年都有所逊色,但在供应量和折扣促销的助推下,四季度企业销售业绩会有所提升,尤其是12月份将迎来房企销售签约的高点。

    “在消费者预期逐渐改变,企业也只有尽可能加速销售方能在不确定性里把握确定性行情。”克而瑞表示。

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