一个四线城市售楼经理的跳槽计划

今年9月，河南焦作楼市并没有迎来预想中的“金九”。而国庆黄金周期间，焦作楼市同样表现平平。

近几年，相继进入焦作市场的头部房企并未掀起太大的波澜。因为相对平稳的市场表现，在焦作某头部房企任销售经理的殷建国（化名）甚至建议来找他买房的投资客暂时不要岀手。

对于另一家头部房企抛来的“橄榄枝”，殷建国告诉《每日经济新闻》记者，对方给出的薪酬让他想“跳槽”。

高薪诱惑

国庆期间，在焦作某头部房企任销售经理的殷建国告诉《每日经济新闻》记者，他正在考虑跳槽：“不久前有房企来挖我了，提供的报酬是我现在的两倍，所以我也在认真考虑。”

殷建国曾是一名金牌销售，用他自己的话说“没有办法，就是卖得多”。

他从基层销售人员做起，经过4年摸爬滚打，做到了目前销售经理的位置，手下的销售团队有十余人。目前殷建国的职责是制定项目价格、培训业务员、开展营销活动。

“你当年做销售时每月能卖多少套房子？”

“10套左右。”

“现在的团队呢？”

“30套，平均每人两套半。”

“是不是你没有把经验倾囊相授啊，为什么销售业绩相差这么多？”

“我怎么可能没有好好教，焦作市场目前就是这样的。”

焦作是一座人口规模并不算大的四线城市，据焦作市政府网站信息，2018年末全市共有常住人口359.07万人，城镇化率达59.42%。在殷建国看来，人口规模决定了焦作房地产市场的上限。

殷建国说：“2016年的时候简直一天一个价，近几年不管是房价还是销量都是平稳的，变化不大。我负责的项目，每个月的销售量几乎稳定保持在30套，焦作的其他项目也差不多，包括进入焦作的巨头房企，比如碧桂园、恒大、建业、中梁等。”

“渠道合作、网站广告、房展会，甚至是抖音我都用过，但是效果并不是特别明显，每个月还是那样的业绩。”对于焦作楼市的所有营销渠道，殷建国可谓了如指掌。

针对记者询问的焦作楼市“金九银十”的表现情况，殷建国的回答是：“没有，现在没有这个概念了。”

国庆大假期间，《每日经济新闻》记者实地走访发现，虽然焦作不少楼盘打岀了国庆促销的海报，但效果似乎并不明显，售楼处并没有比平时增加太多人气。一些国庆期间没有促销活动的楼盘，现场十分冷清。

殷建国也告诉记者，这个国庆假期他负责的楼盘并没有明显的起色，尽管促销力度也不大。

根据焦作房产网的周度统计数据累加，今年8月30日至9月26日焦作共成交商品住宅557套，而8月2日至8月29日共成交商品住宅583套，7月5日至8月1日共成交商品住宅637套。由此可见，焦作新房成交量整体呈现出稳中略降的态势。

放弃跳槽

为殷建国抛出橄榄枝的也是一家头部房企，该房企在2019年4月以1.2亿元拍得焦作市马村区一地块正式进军焦作，目前正是招兵买马的时刻。

《每日经济新闻》记者注意到，近几年，碧桂园、恒大、华夏幸福、建业等国内知名房企都已在焦作落子布局。

头部房企进驻，无疑会推高所在区域的房价。但在焦作，头部房企的楼盘售价并没有大幅度超过区域房企。

“焦作有个头部房企开发的楼盘精装价9000元/平方米，要比市面均价稍高，但其新推的毛坯房源每平方米直接降价2500元到6500元/平方米，这就相当于变相降价，实际上就是在打价格战。”殷建国告诉记者。

相应的是，焦作本地房企开发的楼盘，如世和府成交价在8000元/平方米，亿祥美郡也达7500元/平方米。

殷建国称，现在焦作新开楼盘的去化周期都在2年以上，没有表现特别亮眼的项目。

“另外，这些头部房企在焦作区域的人事变动很频繁，我们项目在一年多的时间里已经换过3任区域总了。要知道如果业绩好是不必如此频繁换帅的，所以我心里也没有底。”

“我如果去新公司肯定是需要做出些成绩来的，行业迅速上升的时候容易做出业绩，但是目前焦作的整体房地产行情并不是特别好，我目前没有这个信心。”殷建国告诉记者。

慎重考虑之后，殷建国放弃了此次的跳槽计划。他认为，平稳时期应该静静地等待市场机遇出现。

虽然认为市场空间不大，殷建国仍然计划在11月进行一系列推广营销活动，以保证业绩不下滑。