“先行示范区”政策利好下 深圳二手房市场或持续分化

8月份深圳二手市场呈现“先降后升”趋势，中上旬成交量较为平淡，而先行示范区政策公布后，二手房带看量回升明显。受此影响，进入今年“金九”，深圳楼市行情开场就一反8月初的观望情绪。

近日，《每日经济新闻》记者实地调查发现，近期深圳二手房市场带看量大幅增加，如链家周六、周日的带看量均突破万次。但同时，深圳二手房市场出现分化：热点区域二手房价格、成交量均有所攀升，甚至还出现了业主反价、下架房源等现象；而部分远郊区域的二手房源挂牌1年、下调价格，却仍无人问津。

深圳某住宅小区  图片来源：每经记者 甄素静

政策利好下二手房带看量大增

自8月下旬深圳获得建设先行示范区的“大礼包”以来，楼市信心明显提振。

深圳楼市虽横盘3年之久，但在前海自贸区、科学城科技园、一路向西、学区合并等概念加持下，部分区域楼盘价格在悄声缓涨。特别是在此次先行示范区政策出台后，开发商推盘节奏明显加快。与此同时，外地资金大量涌入新房、公寓、办公等物业，对原本持币观望本地资金影响较大，带动了市场预期。

近日，《每日经济新闻》记者走访了深圳不少片区的房产中介门店了解到，近期深圳二手房市场带看量大幅增加，如链家周六和周日带看量均突破万次。有经纪人甚至表示：“这比年初小阳春时单日看房高峰还要高。”

据南山区前海片区一中介门店经理小徐介绍，当前市场看房量大，新房、公寓成交推盘节奏加快。加之该区是深圳未来重点发展区域，在新政公布后，该区热点楼盘成交周期明显加快，业主心态明显提振，不少业主不同程度上调了挂牌价。

“在当前热点区域市场需求旺盛的情况下，达成口头协议后有业主迟迟不肯签约、甚至反价，也有不着急出售的业主主动提出将房源下架，或将价格调得远高于市场价格，明显是在试探市场。”中介小徐告诉《每日经济新闻》记者。

数据来源：深圳中原研究中心

深圳中原研究中心数据显示，截至9月22日，深圳全市二手住宅成交4625套。9月16~22日，全市二手住宅成交1808套，环比上升34.52%；成交面积150065平方米，环比上升33.77%；二手住宅成交均价为50600元/平方米。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析认为，相较于全国其他地区楼市清淡的表现，深圳“金九”表现还不错。一是受此前先行示范区等各种利好叠加，二是深圳楼市调整已久。但在经济环境、调控政策、房贷利率等多重因素影响下，他并不看好今年最后两个月的楼市行情。

热点区域与远郊市场分化加剧

值得注意的是，未来有成长性区域的二手房在成交与报价上仍占较大优势。据深圳中原研究中心数据，进入9月份以来，龙华、南山和福田二手住宅报价连续三周呈上升状态，其中第三周龙华二手住宅报价上涨0.44%，涨幅最大；其次是南山，涨幅为0.13%。

深圳中原研究中心数据显示，9月第三周，罗湖、盐田、宝安、龙岗等区域二手住宅报价下滑，其中盐田二手住宅跌幅最大，为2.05%；其次为龙岗，跌幅为0.68%。从报价变动的区间来看，上周二手住宅报价下跌的盘源占比为48.97%，较前一周减少了0.52%；上周二手住宅报价上升和盘源占比为40.05%，较前一周减少了0.59%。

据《每日经济新闻》记者调查了解，深圳南山区热点区域楼盘在近两个月时间内价格上调了三次。

“60平方米的小两居，7月底业主挂牌价不到400万元。”在科技园上班的小刘因为某小区房源次新且离公司近，一直关注该小区的价格和成交量。“8月下旬业主上调了一次价格，9月中旬又上调了挂牌价，目前这套小户型价格至少调高了30多万元。”

小刘告诉记者：“业主虽然调高了价格，但并没有大幅影响该小区8月以来的成交量。中介解释说，小区低价房源被卖掉之后，再入场者也就只能成交余下的相应较低价格房源”。

与小刘关注的热点区域不同，在深圳一些体量大、楼龄老化、物业管理不到位、社区偏旧、车位紧张的房源，则挂牌量增加，挤兑效应明显，甚至部分房源挂牌超过1年带看量仍寥寥无几，即便是业主主动降价也未必能轻易成交。

近一年深圳二手房价格走势 数据来源：安居客

龙岗片区资深中介罗青告诉《每日经济新闻》记者：“2017年客户350万元购入的房子，在还了两年房贷后，现在降价20万元挂牌330万元出售，但带看量仍不大，业主心态十分被动。而挂牌的房源相较于罗湖、龙岗中心区的老旧房子，无论花园、楼龄、户型都十分宜居。”

“热点区域次新楼盘被格外关注很正常，但远郊新楼盘或区域核心老旧楼盘，比如龙岗布吉片区，即便小区距离地铁近，但由于地面交通拥堵、社区偏旧、物管差等因素，挂牌超一年仍无人问津的的房源比比皆是。”将房子置在龙岗的罗青坦言，将来关外市场好些时会将远郊房子卖掉，换到南山或宝安等热点区域重新购置。

李宇嘉补充道，从今年1~8月成交数据看，未来深圳楼市将会持续分化，即便在外围有大量二手房成交，但也是集中在光明、龙华等热点区域的外围。

 （文章来源：镁刻地产原创 喜欢请关注微信号meikedichan）

封面图片来源：每经记者 甄素静