“以房养老”这5年：保险公司不愿推，老年客户投保难

房价波动成制约关键因素

从记者对部分保险机构摸底的情况来看，即便是拥有当地房产，作为一线城市二手房均价在3.16万（安居客9月12日数据）左右的广州市，亦不能拥有“通行证”。前述北京经理直言，与当地房价波动有很大关系。

据他介绍，大部分年金养老保险其实在设计之初都会考虑以20年左右为期限，保险公司会有精算部门根据不同投保人情况制定年金标准。“不同年龄、性别对应的保额不尽相同。主要是根据上年度国家男女生命周期表，再根据死差、费差、利差这三个指标计算出实际投保金额对应年龄的保额，再每月发放。”

但他强调，保险公司对投保金额的投资收益是以20年作为期限配置的。“如果超过这个时间，就要对资金重新安排利用，到时候投资收益能否覆盖年金发放的支出就很难确定。”

为考虑这一因素的潜在风险，保险公司专门在产品的设计上进行了区分。据每经记者了解，在有效投保价值确认之后，保险公司一般会给投保人两三款年金险产品，区别在于受益期限和每年领取的金额，二者呈反比，即期限拉得越长，按月、年领取的金额就越少。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新对《每日经济新闻》记者表示，虽然我国目前的房价涨势有所缓和，但大多数消费者对未来楼市仍持乐观估计，他们认为自己进行抵押的房屋具有极大的升值空间，因此要求较高的年金给付水平。但事实上，房价的走势是很难预测的，对房屋进行资产评估时必须充分考虑风险。

据安居客数据统计，北京、上海、广州、深圳等一线城市，截至2019年8月底，除上海二手房均价同比微涨0.3%，其余三个城市均同比下降。其中，广州下降最为明显，跌幅为5.46%。

多数受访者表示，长线配置资产必须要以稳健当先，而以房养老中涉及的房屋抵押后价值的贬损或来自多个方面，如房屋折旧、利率等。董登新表示，如果保险公司按照消费者预期进行资产定价，则会承担很大风险，收益不确定甚至很有可能亏损；但如果按照风险水平来定价，该房屋的定价势必会小于投保人预期，投保人不认同其房屋的资产定价而不愿意参加该业务。

应从理念及制度层面立体式破冰

住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务，一方面能弥补老年人的养老资金缺口，另一方面也能满足老年人居家养老的需求，支付老年人居家养老护理费用。他被作为一项补充型养老工具广受特定用户青睐，但由于上述困扰，渐渐被机构雪藏。

专家分析表示，应从理念及制度层面改进和修缮，立体式破冰“以房养老”困局。董登新表示，保险公司一方面应该建立专业的、对该项业务熟悉且理解透彻的团队，帮助潜在客户理解该项业务的条款与内容，让客户了解该业务中资产定价的原理以及包含的风险，与客户就业务各方面达成共识。另一方面，保险公司也可以与理财规划机构建立合作关系，寻求理财规划师的帮助，向其解释该业务的可行性，让其充分了解该业务的具体流程以及定价原理，以帮助理财规划师向目标客户进行该创新业务的推广。

同时，由于近年来有北京中安民生等多家公司涉嫌利用“以房养老”项目进行非法集资的事件屡见不鲜，这对原本发展缓慢的“以房养老”项目无疑是雪上加霜。董登新表示，保险公司在开展该项创新型保险业务时必须要注意该业务的合法性，“只有合法性得到保障，目标人群才有可能投保”。

另外，在制度层面，目前的房屋产权制度上，投保者所拥有的房屋产权只是一定期限的房屋使用权。董登新指出，这就造成了抵押房产期满续期费用的问题，“目前有关续期费用的问题并无明确的规定，这就造成了一定的房屋估值困难。同时，除去拥有完全产权的城镇商品房，很多有房无钱的老年人所拥有的房产属于产权不完整的集体房产，老年人进行房产抵押时必须经过单位同意，否则无法与保险公司开展业务”。

而在税收优惠制度上，业界同样呼吁应该对开展“以房养老”业务的保险公司给予一定的税收减免优惠，降低“以房养老”所抵押房屋交易的营业税、所得税等相关费用，给予办理“以房养老”业务的老人一定的财政贴息。同时，由于“以房养老”项目享受税收优惠政策，因此遗产税制度的推行或许能够成为“以房养老”业务发展缓慢的“破冰锚”，大大提高老年人参与的积极性。

此外，由于我国抵押支持证券市场并不完善，也是专家分析造成该项创新性保险业务风险无法得到充分分散的原因。董登新认为，保险公司在开展该业务时，可以考虑金融行业的混合经营，联合银行、房产交易和评估中介机构、投资理财中介等多个金融主体，充分发挥保险公司保险精算优势、银行的资金优势以及各类中介的服务优势，降低“以房养老”业务的风险和成本，提高“以房养老”的知名度。

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