滑入“稳行道”|禹洲半年销售增长32.5% 2020年冲击千亿

文/王博涵

一路求稳的禹洲地产，完成了今年上半年的“软着陆”。

数据显示，截至2019年6月30日，禹洲累计合约销售金额为人民币284.7亿元，同比上升32.47%，合约销售去化率为65%。

全国人大代表、禹洲地产创始人及董事局主席林龙安表示，今年上半年我们完成近285亿元合约销售，同比增加约33%，完成了年初预定的670亿的合约销售额的43%，去年同期是完成全年销售的38%，所以我们今年下半年会加快推货节奏。

下半年，禹洲的推盘量达800亿，也就是说，只需完成50%的去化率就可以达到全年的目标。

整体来看，禹洲今年的“半年考”业绩诚意满满，能充分让资本市场看到禹洲地产稳健经营的核心竞争力。

销售额增长32.5%重仓长三角保溢价

数据显示，2019年上半年，禹洲地产累计合约销售金额为284.7亿元，较2018年同期增加32.5%。合约销售面积185.3万平方米，较2018年同期增加17.4%。

物业销售收入上升，除了物业交付面积的增加外，平均售价上升也是一项重要因素。

数据显示，上半年禹洲的合约销售均价为15366元/平方米，较2018年同期的13623元/平方米有所提升，报告期内交付及确认销售的物业平均售价为12662元/平方米，也较2018年同期上升0.7%，这意味着其市场溢价能力在逐步提高。

而这背后，在禹洲地产的布局中，能支撑价格的长三角区域，仍然是禹洲地产合约销售金额的主力军。

而在上半年的成绩单中，上海、南京、合肥、苏州等11个城市也比较给力，贡献合约销售金额196.6亿元，占总合约销售金额的69.04%。

另外海西经济区作为禹洲地产的发源地，对合约销售金额的贡献度一直仅次于长三角区域，报告期内，海西经济区合约销售金额43.2亿元，占总合约销售金额的15.18%。厦门、福州、泉州、漳州及龙岩均取得不错的表现，其中，坐落于福州海西硅谷的朗廷湾，开盘半个小时内售罄，名震榕城。

回顾2019年上半年，禹洲地产实现营业收入116.4亿元，较2018年同期增长25.9%。营业收入的增长主要源于物业销售业务的贡献，报告期内该部分收入113.03亿元，较2018年同期增长26%，占营业收入的97.12%。毛利润方面，禹洲实现31.4亿元，较2018年同期增长7.8%，归属于母公司股东的利润16.4亿元，较2018年同期增长23.2%。净利润率16.4%，较2018末增加1.1个百分点。

现金流充裕财务杠杆维持低位

经营之外，从财务的趋稳操作可以看出禹洲颇注重公司运营的质量。

2019年上半年，禹洲地产的净负债率72.7%，较2018年上升5.7个百分点，主要是由于长期借款较2018年末增加53.9%，财务风险有所提升。但与亿翰智库YH50房企的平均净负债率相比，禹洲地产最近三年的财务杠杆一直处于同行同级别企业卓越水平。

数据显示，禹洲地产货币资金389.3亿元，较2018年同期增加了32.9%，现金短债比2.9，覆盖短期债务将近3倍，短期内没有偿债压力，现金流充裕。

禹洲地产表示，净负债比例也是严格控制在72%到73%的水平，上涨的幅度并不高。总的来看公司还是秉承着以往的惯例，以稳健为主。

2019上半年，禹洲拓展多元化融资渠道，采用审慎财务政策，致力于平衡财务风险及降低资金成本。期内，禹洲地产通过境外融资渠道共筹得15亿美元的海外优先票据；为保持融资渠道多元化及灵活性，禹洲今年与中国工商银行签约，纳入工行总行级客户名单，开启银企战略合作。且截至2019年6月30日，本集团成功发行总额为人民币35亿元的五年期公司债，录得加权平均融资成本为7.47%。

年销670亿无难度2020年冲击千亿

资本层面认可度和融资渠道的优化，不能忽略的一个触因是华侨城。

林龙安表示，华侨城入股禹洲之后，资本层面上对禹洲高度认可。我们稳健经营的方式，得到了华侨城的高度认可，也支撑着我们未来和他们战略合作层面的落地。

但不只于此，华侨城的介入也将拓展禹洲的业务边界。例如华侨城比较成功的文旅产业，禹洲就会紧密合作。“通过发挥各自所长，我们现在希望能在一线和二线的核心城市落地一些项目。”林龙安表示。

可以看到，在2019年上半年，禹洲重点分析核心的一二线城市人口、GDP、未来发展趋势等指标，在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市获取了14幅地块，其中9幅地块以底价或低溢价摘牌，其中13幅位于现有已进入的一二线城市，这也说明禹洲一直保持着审慎、严谨的态度增加土地储备，适时合理地调整投资的节奏。

“禹洲上半年抓住了投资窗口，在一季度拿了一些地，下半年，禹洲会多条途径并举，不局限于公开市场的招拍挂，还会在收并购，城市更新，产业勾地上拓宽渠道。”禹洲地产执行总裁许珂表示。

而对于下半年的销售，禹洲地产的合约销售是四六开，新货和旧货对比八二开。由于禹洲的整个推货量在800亿左右，按保守去化率，其完成670亿的全年销售目标，没有难度。

林龙安指出，禹洲计划在2020年做到千亿规模的合约销售之后，继续保持稳健增长的态势，并同时努力提升整体的盈利水平，未来3—5年，争取核心利润率能冲到前20。

（本文不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担）