15万亿之后，房地产行业走向何方？
每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤
8月7日，博鳌房地产论坛，中国银行业协会首席经济学家巴曙松和中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮，出现了一次有意思的争论。
陈淮：简单来说，不论从政策还是客观需要，以及企业自身转型、观望等很多方面来说，接下来都会是一个相对平稳的状态。
巴曙松：稳是不是稳中有降？
陈淮：什么叫降？如果说没有原来的增速就叫降，如果这个意义上我就不辩论了，如果说有相对的增速，我认为还是会有所增长。
巴曙松：明年要到16万亿？
陈淮：这个数你就别问我了。现在股评家、金融专家喜欢用这样的语言，由于美联储降息、人民币贬值，股市昨天呈现大跌状态，今天有可能继续向下寻底，但也不排除报复性反弹的可能。
巴曙松：连一向积极唱多的人都不敢轻易做乐观的预计，我们还是谨慎一点好。
两位经济学大佬争论的背景，是2018年中国房地产市场前所未有的15万亿规模新高，同时行业结构亦呈现出强者愈强趋势。
近日，多位重量级经济学家、行业学者接受《每日经济新闻》记者采访，探讨15万亿之后的房地产行业发展。
问题一
国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华：
中国房地产市场还有较大的刚需潜力，主要来自两方面：第一，城市化进程的推动，新增城镇人口生存型住房的刚性需求；第二，原有城市人口的改善型住房需求。我国的城市化水平还比较低，在这方面的潜力和余地也比较大。
值得注意的是，通过近年的宏观调控，中国的房地产库存水平已经接近供求紧平衡界限，不少地方已经低于政策的库存水平。因此，目前的库存也需要进一步提升，库存推动增长的因素也还是值得期待的。
黄金期虽然结束，但平稳期才刚刚开始。未来的地产分化会加剧，主要会由人口流动、经济活力和生态环境三个因素来决定。从一个更长的趋势来看，调控虽然严厉，政策有底线。重组与调整在加快，分化会成为常态，这是我们需要去注意把握的。
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲：
房地产市场曾有一段过热盲目扩张的时期，但目前整个行业都已谨慎，同时政府不用地产来刺激经济的思路已经很明确了。
当下市场出现了一些企业破产的现象，我认为适当的调整兼并重组是非常正常的，这是一个好的好事，而不是坏事。国外市场几家巨头独大的现状是一次一次经济波动后兼并重组的结果。
我认为，目前中国房地产市场也到了一个兼并重组，提高产业集中度，使产业结构更加健康的时候。
旭辉集团创始人林中：
我觉得下一个20年行业会进入一个新的阶段。我把中国房地产走过的这种历程分了三段：第一段从1978年改革开放到1997年中国房地产萌芽期；第二段从1998年房地产市场化开始一直到2017年，这20年是中国房地产的高速增长期；从2018年到2037年这20年，中国房地产可能会进入一个平稳发展期。
如果用高速增长期的观点来看现在的平稳增长期，可能认为不够黄金，但我们认为今后20年内，中国改革开放水平持续会提高，人民的收入水平也会持续提高，城市化进程也将不断推进。所以到时候回来看，这20年对很多房地产企业来说也还是黄金20年。
绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理李军：
中国房地产很多时候受政策影响，与经济形势也相关联，所以我们对这个行业的判断现在很难说。但我认为，中国房地产行业实际上是在快速的成长过程当中，还是个青春期的孩子。
青春期之后进入成熟期并且不会立刻死亡，会存在很长的平稳期，甚至可能进一步进入老年期这么个阶段。依照长期的角度看，中国房地产行业还处于一个发展的青春期阶段，还没进入稳定和成熟期，并且到成熟期后也将是个很长的过程。
问题二
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲：
城市群能够使大中小城市各种经济要素互补，通过交通基础设施公共服务等一体化，使人口便利流动，令区域内大中小城市，甚至是城市和农村相互联结，形成协同发展，进而这些城市群能吸收更多人口，把中国的城镇城市化推向新的阶段。
发展城市群意味着大中小城市实现土地互补，房地产供给互补，供给需求也是互补。我称其为中国城市化2.0版本。在这一过程中，过去房价暴涨的城市有可能房价趋稳，房价低洼的城市也有可能上涨。这对房地产的发展非常重要，一定程度上会令市场重新洗牌，也蕴含着大量的商机，值得密切关注。
旭辉集团创始人林中：
要实现有质量的增长，一定要先把质量放在前面，包括产品和服务的质量；其次应注重财务质量，不能牺牲财务安全性，要实现有利润、有回款的销售，有现金的利润。
从企业角度来说，就是增长率、负债率和利润率的平衡，所以我们不会为了追求一个增长率去牺牲负债率和利润率。规模是一个结果而不是一个目的，房地产的目的是通过做好的产品和服务，在为客户创造价值的同时，把握住行业机会。
泰禾集团副总裁全忠：
从这几年的发展情况看，房地产行业出现了强者恒强，这是个趋势。总的来看，中国的房地产市场发展一定是规模占优势。
不过从2019年开始，我个人认为现在的TOP50以上企业，发展速度和增长率会比前几年下降，为了保持增长，企业还需使用杠杆，负债率依旧高位，集中度会进一步增加。
一些“小而美”公司定位可能比较特殊，只服务于某一部分人，但中国房地产市场的容量足够让这些中小企业有足够的生存空间，这些中小企业应当采取针对性的产品和服务来满足部分目标客户需求，并且仍会有生存空间。
恒隆集团董事长陈启宗：
我希望中国的房地产商，特别是住房房地产商，能够回归理性，不要再在销售额这件事上去比较；希望这个行业能够越来越理性，开发商在借贷上量力而为，从今以后就回归理性、量力而为。
房地产商必须学一个功课，就是要等。我是很能等的，我不做事的时候什么都不做，每天的运营有同事们去做，我做决策的我就要会等。
去年，恒隆在杭州拿了一块地，从2004年开始，我等了14年，这14年里基本上大的商业土地我都看过，但我深信一件事，该等的时候你就要等。
问题三
泰禾集团副总裁全忠：
一般默认房地产主业是以住宅为主的房地产，但随着土地供应的特点或变化，实际上每个企业都面临着除了住宅以外的事，做商业、长租公寓这不应当被视为多元化，而文旅、教育、养老等我认为属于房地产相关多元化。
企业做这些的目的在于未来新的护城河的建立，多元化是对客户全生命周期的一种服务，是对未来房地产平稳发展时期的铺垫和准备。最近几年做的基础，可能在未来就起到很大作用，并不是因为房产开发商或者开发企业现金流充沛，所以在别的领域去找一些新的经济增长点。
现在大部分上市公司都有这方面的尝试，可能就是这些企业家的“英雄所见略同”，或者说它是企业发展的一种自然选择。
亿达中国高级副总裁于大海：
一个传统行业在发展到一定阶段后，适度转型和跨越式发展，是全行业大多数参与者所共同期望和愿意参与的。
最近多元化的声音可能淡了一点，但我作为一个从业人员所了解到的，实际是大家都在闷头来做转型这个工作。不过转型并不是一朝一夕可以取得很好成效的，也缺乏一些有效宣传。换句话说，大家更希望埋头实干，转型出来一些业绩之后，才能够对外发声。
行业要摒弃单一的传统的房地产发展模式，向复合的、多元的，特别是产业实体和产业内容这个方向去倾斜。我觉得如果这样的市场参与者更多，对我们全行业，包括对中国的经济和社会发展都是很有帮助的。
20年前，亿达开始转型，也是从相对茫然到如今信心饱满。假以时日，比如10～20年，一定会出现很多成功多元化转型的企业。
（本文图片均为每经记者张建 摄；镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan)
封面图片来源：记者 张建 摄
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