北京，“焦虑”的学区房

曾经火爆一时的北京“学区房”，如今表现如何？

7月26日，北京市住房和城乡建设委员会通报称，针对违法群租、炒作“学区房”、发布虚假房源信息等房地产市场乱象，北京市开展房地产市场执法检查，10家房地产经纪机构因违规发布房源信息被查处。

临近9月开学季，北京的学区房市场表现如何？近日，《每日经济新闻》记者实地探访得知，北京优质教育资源所在区域房价仍保持高位运行，学区房为父母们带来的焦虑仍未消退。

 

北京西单京畿道临近学校的某老旧小区 图片来源：每经记者 王佳飞 摄 

学区房价格逐年攀升

北京市西城区金融街区域内富集北京优质的教育资源，小学学段，实验二小、西单小学、宏庙小学名扬京城，中学学段，北京四中、北师大实验附中等亦是家长眼中的好学校。

京畿道小区，对口西单小学，直升北师大实验附中，令众多家长虎视眈眈。

2015年7月末，在金融街工作的赵婷（化名）如愿买下了京畿道小区一套近40平方米的一居室，总价450万元，单价11万元/平方米左右。“那时候买这样的优质学区房真的得抢，开始都觉得是忽悠，但确实真实存在。”

“当时10天内，我们锁定了京畿道、丰汇园、华远北街（均为金融街区域内优质学区）的3套房，精力基本都花在与房主博弈上了。虽然那时候房主比较好谈，但谈好价的房子被其他人抢走也是有的。”赵婷告诉“镁刻地产”记者，“我们看中的丰汇园那套，跟中介是从晚上7时开始谈的，期间收到消息说有客户从顺义那边赶过来加钱购买，我个人觉得不太信，就跟中介一起等到了晚上11时，结果是真的。”

“华远北街那套，已经约好第二天中午签约，结果被其他中介拦下了，据说是有客户全款买下了。最终签约的京畿道这套，从看房到签约只有一天，当时听房主说还有别的客户也想要，但由于出差没来得及看房，便成了我这单。反正也就1个月时间，京畿道小区已经无房，价格也涨到一般人的可承受范围之外了。”赵婷回忆道。

4年间，北京的学区房经历了暴涨。

链家工作人员向记者介绍，如今京畿道小区这样的一居室，“上月成交了1套，总价750万元左右，单价18万元+，并且房主挂出这套房子也就1周左右。”

据此计算，赵婷买下的京畿道这套学区房，4年间涨幅超过六成。

“西城的学区房现在是稀缺资源了，买套性价比高的不容易。老城区，房子老，多要全款购买，并且买了只能用来给孩子上学。近期京畿道小区也有过一单540万元的，总价没那么高，但是个半地下户型。”上述工作人员告诉记者。

从链家方面提供的数据看，京畿道小区目前二手房均价在16万元/平方米左右，近90天内成交了6套，而1个月内的带看次数达到了81次。

仅以京畿道小区40平方米左右的一居室为例，链家在2013年10月的成交价格是280万元，单价约7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格是335万元，单价涨到了约8.6万元/平方米。

此后，价格一路飙升，2015年7月，单价达到了11.5万元/平方米；2016年8月，成交总价超580万元，单价达14.9万元/平方米。到了去年9月，链家成交的该户型最高总价达到了765万元，单价超过20万元/平方米。

就在7月初，西城区德胜片区刚刚成交了一套仅12.2平方米的“老破小”学区房，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米。

“不过现在我个人倒不是很建议您出手，可以再观望。”该上述工作人员向记者坦言，“德胜片区的潜在购房者将这个区域的房价炒高了，因为前段时间入学时，一些符合德胜片区条件的学生因为学位不足而被派位至其他学区，所以的一部分客户外溢过来，把这个小区的房价炒高了。”

西单小学 图片来源：每经记者 王佳飞 摄 

被淡化的学区房概念

但一直以来，政策的导向便是不断淡化学区房的概念。入学政策也开始变得灵活，向着多校划片转变。

2018年，北京传统学区房重镇东城、西城、海淀的入学政策开始大调整，再一次牵动了购房者敏感的神经。当年4月25日，北京市教委为学区房定的基调是“稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式”。

今年，北京市表示将继续稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式，同时“对房产、户口具备条件且居住达到一定年限的老居民子女继续实行原有单校划片，不完全符合学校单校划片入学的将实施多校划片”。

2018年4月27日，东城区宣布，当年6月30日后取得的不动产权证书家庭，将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。今年更是明确提出一个实际居住地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个单校划片入学学位。

2018年4月28日，海淀区也宣布，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。

在此政策下，即使是购买了一所名校之前对应房源的家长，此后也不能保证孩子一定能上该所名校，学区房概念在东城和海淀渐渐有模糊的趋势。

而西城的政策大致没有变化，2018年只是提及了“学位不足时，通过多校划片方式在学区或相邻学区派位入学”。今年则用调协调入学代替了多校划片。

所以这使得西城区的学区房成为家长位追捧目标。

一位西城区中介人员向记者表示：“虽然西城房价没有明显的上涨，但是成交量已经上来了。几乎每周都有成交，比2018年好太多了。很多之前买了海淀、东城的客户，现在也想置换到西城来。”

值得注意的是，7月26日，北京住建委消息称，近期有10家房地产经纪机构在针对整治违法群租、炒作“学区房”、发布虚假房源信息等房地产市场乱象的专项行动中被查处。

对于令父母们焦虑的学区房，北京市住建委相关负责人表示：“北京市住建委执法部门将密切跟踪违法行为新动向，坚决治理房地产市场乱象，特别是针对发布虚假房源信息、违规租赁、炒作‘学区房’等市场乱象形成共治合力，对发现的违法违规行为，坚决从严、从重、从快予以查处。”

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封面图片来源：每经记者 王佳飞