这是一个急遽变化、危机并存的时代。当地产大佬们或攻城掠地或收缩战线应对调控周期之时，总部位于杭州的地产商新湖中宝不疾不徐走出了一条与众不同的发展之路。
越华丽，越低调。新湖中宝很少出现在土地拍卖市场竞价厮杀，却坐拥上海内环多幅稀缺土地资源，以及环上海周边广大的土地储备，且在多元化发展的道路上风声水起，近年更是在金融科技及高科技领域大展身手。回顾民企新湖集团近25年的成长史，与时俱进、另辟蹊径是两大显著的标签——立身于地产又在投资领域开枝散叶，以土地资源为核心又构建了多元的“资产配置”。
目前，新湖中宝的隐性资源正加速变现。有券商研究员表示，新湖中宝的“地产+”发展模式在房地产界是一个另类，评估新湖中宝的投资价值，不能仅从地产业务去看，更应看到它拥有的资源属性和价值。
投资和转型，需要钱。
如今的房地产业，进入了一个洗牌期。在不少房地产大佬大举融资攻城掠地时，新湖中宝在土地竞拍市场却鲜有动静，开发销售的速度也是不温不火。以至于外界对新湖的投资举动打了个问号：公司有足够的现金流吗？
年报显示，截至2018年末，新湖中宝货币资金为160.18亿元，经营活动现金流量净额自2015年至今首次为负数。另外，新湖中宝2018年投资活动现金流中，拆出款项形成的现金流出34.15亿元，同比上升14.43倍。资产负债率为75%，其中短期借款29.41亿元，长期借款404.49亿元。
这些财务指标在地产公司中属于中流。“地产业务是新湖中宝转型的根基，之所以能广泛投资，正是因为地产业务提供了稳定的现金流。”新湖中宝有关负责人表示，公司自由现金流非常充裕，基本没有未支付的土地款，没有刚性支付压力的现金流，“别看很多企业看似现金流大，但后续支付压力也大。”
新湖中宝从账面上看，资产负债率为75%，但仔细分析公司的资产负债情况，在上市地产企业中还是很有优势的。上述人士说，得益于逆市布局，以及从不高价拿地的经营策略，新湖地产拥有充足的自由现金流，即销售与拿地、开发建设之间没有刚性周转的联系，大部分的销售回笼资金可由企业自由支配。“公司账面资产负债率一直控制在75%以下，但公司大量存货均以成本计价，未考虑土地增值的影响。前两年戴德梁行曾为新湖的土地增值算过一笔账，新湖土地增值空间超过500亿，以此估算，公司的实际资产负债率在40%左右。”
追根溯源，新湖中宝这两年增加的负债主要用于上海旧改项目。据披露，公司2017年和2018年有息债务增加及经营活动产生的现金流量净额减少的主要原因是上海旧改项目进展顺利，按拆迁进度投入拆迁款所致。据披露，2017、2018年，上海拆迁贷款累计增加155亿，占有息负债增量的70%。上述旧改项目位于上海内环核心地段，资产质量优质。目前，地产公司在上海内环基本拿不到土地，特别是住宅用地。怪不得有长期跟踪新湖的地产研究员如是说：“新湖中宝坐拥上海内环多幅稀缺土地资源，以及环上海周边广大的土地储备，真是羡煞同行”。
抛开上海旧改项目的影响，新湖中宝的经营性现金流显示为大额流入，2017年、2018年分别流入80亿元和60亿元。故而，新湖中宝能在大手笔投资高科技企业的同时，还能将货币资金保持在150-200亿左右。再看公司的新增负债，主要为8-10年的长期负债，短期偿债压力并不大。截至2018年末，新湖中宝未来二年内到期债务近200亿元，其中，除了公司债等不到一半的债务到期需要偿还外，相当部分银行及其他金融机构贷款均可续。
“公司项目销售可回笼资金逐年增加，具备充足的偿还能力。”新湖中宝负责人表示，长期来看，随着未来新湖上海旧改项目陆续销售，每年销售额有望从现在的200亿提升到500亿左右，届时将回笼大量现金流，覆盖目前的负债绰绰有余。
新湖中宝相关人士还表示，“公司目前尚有未使用的新增授信超300亿元。已批未发公司债75亿元，融资渠道十分畅通”。
与房地产开发项目的显性价值相比，新湖中宝最难估测、最为宝贵的是土地等资产的隐性价值。
拥有3000多万平米土地储备在手的新湖中宝，近期做了一次小小的“变现”尝试。新湖中宝7月17日披露，公司与融创地产签署合作协议书，拟将所持欧瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给融创，主要涉及长三角区域约210多万平米建筑面积的土地资源。“拿出小部分土地储备合作，可以回笼大量资金，大幅改善债务结构，为后续的业务发展奠定了良好基础。”新湖中宝相关负责人表示。另据公告披露，新湖中宝预计本次交易产生收益约5亿元。
新湖中宝充足现金流的源泉，正是源于丰富而低成本的土地储备。
据公司透露，在当前的背景下，新湖的土地成本仅在一两千元每平米（未考虑上海旧城改造项目），而当前项目的销售均价已超16000元/平米。根据戴德梁行两年前的评估，新湖土地资源的增值空间超过500亿。
“新湖地产的土地储备在行业中并不是最大的，但其土地储备的质量在行业中可以说是上乘的。”有熟悉公司的人士表示，新湖地产的土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，目前土地储备约3000万平方米，至少可满足公司未来5-8年的开发需求。根据测算，未来货值大约在4500-4800亿之间。
据预测，随着未来新湖上海旧改项目陆续销售，每年销售额有望从现在的200亿提升到500亿左右，为公司提供充足的现金流。同时新湖的土地储备已大幅增值，即使通过土地转让也能获得高收益。7月份新湖与融创的交易就如同一杆标尺，从某个角度“丈量”出了新湖储备地产项目的市场价值，并能深化双方的战略合作，提高开发进度。
广发证券今年3月的研报指出，新湖中宝成立的前10年里，公司以地产为主业，前瞻布局长三角区域，提前锁定了大量优质土地资源，目前长三角区域货值2544亿元，占比超过70%，同时拥有启东、温州两个一级开发项目，潜在优质资源充足，将充分受益于长三角一体化进程。2007年开始，公司积极布局金融牌照资源，而2015年则前瞻布局高科技领域，包括金融科技以及信息技术，随着资本市场以及金融工具的不断发展，这些领域的股权价值将逐步显现。
看重未来的新湖，将渐次绽放出“宝藏”的价值。
十年前，新湖集团就给了资本市场一个惊人之笔。
2008年底，新湖中宝宣布换股吸并兄弟公司新湖创业，新湖集团主动放弃一个壳资源，通过内部整合带来的协同效应来增强上市公司的盈利能力，新湖集团的房地产业务整合由此画上句号。
此后，新湖中宝在夯实房地产主业的同时，摸索出了独有的“地产+”模式，进行了多元化的投资布局。
新湖中宝“不安分”的背后，源自对中国经济发展脉络和转型升级的洞察。上世纪90年代中期，新湖大手笔进入了地产行业，10年前就前瞻性地投资了金融服务业，成为当时业绩增长的一大支撑点。
近十年来，科技发展突飞猛进，前沿产业备受关注，新湖中宝也将投资视野转向了“未来产业”。一步一步走来，新湖的投资布局看似随意，但其中蕴含的眼光和功力非常人所能及。
“新湖的多元投资，似乎更看重资源，和未来的收益。”观察人士指出，通过地产主业回笼资金进行多元化投资，新湖的另类路径很少有人能模仿。“这些动作是有资本逻辑的。房地产业受宏观调控的影响较大，作为地产上市公司，需要通过多元化的利润来源来平抑业绩波动的风险。”
看淡现在，看重未来——这或许就是新湖多元化投资的初心。
2015年，新湖中宝顺应国内经济转型契机，着力构建金融服务和金融科技双向赋能生态圈。2017年年报中，新湖中宝首次将高科技投资纳入战略范畴，提出要加快布局区块链、大数据、人工智能等高科技领域。截至目前，新湖中宝持有金融数据服务商万得信息7%股权，持有香港上市公司51信用卡约22%的股权。另外，新湖中宝入股了通卡联城网络、趣链科技、云毅网络、云英网络、邦盛科技、晶晨股份等一批高科技企业，不经意间又契合了国家扶持高科技产业的政策导向。
（文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。）
每日经济新闻客户端