华夏幸福：金融助力 产城发展加速度

　　华夏幸福近期动作频频。溧水产业新城华东区域首个30GWh动力电池基地二期工程动工；武陟产业新城三周年，多家龙头企业签约成“新军”；国内电气设备行业领军企业双杰电气开工，助推长丰产业发展再突破；印尼卡拉旺产业新城六大项目集中开工……

异地复制，对于从固安模式走出去的华夏幸福来说是一个绕不开的关键词。尽管面临一定困难，但华夏幸福依然走出了产业新城发展的独有版图，并在“空间的都市圈化、地产的精细运营化、地产的金融化”三方面有所涉猎。

溧水样本

7月19日，华夏幸福竞得溧水一宗宅地，总价7.28亿元，溢价率58.95%。而在去年5月29日溧水出让的8宗地块中，华夏幸福以13.1亿元拿下其中7宗，均位于溧水空港会展小镇。

7月22日，南京市欣旺达新能源项目举行二期工程奠基暨动工仪式。项目总投资120亿元，在溧水产业新城落地，将建成华东区域首个30GWh动力电池基地。这意味着欣旺达在华东地区的首个大型动力电池基地加速落地，标志着溧水打造新能源汽车产业地标取得里程碑式突破。

据华夏幸福南京事业部溧水区域负责人介绍：“溧水产业新城聚焦‘研发+制造’模式，打造以智能网联汽车为主、智能制造装备和科技服务为辅的一主两辅产业格局。”同时，相较于传统单一的PPP运作模式，华夏幸福在溧水产业新城的定位和设计上有两个维度的创新：在定位方面，它定位在南京等大城市的周边，可以有效缓解城乡区域差距，带动大城市周边的区域经济发展；在示范项目的设计上，项目还可以有效缓解大城市人口带来的各种压力，使得城市资源进一步向外围释放。

此外，据溧水区财政局介绍，华夏幸福溧水产业新城项目为合作区域带来了新增财政收入。项目预计静态投资约78.9亿元，如今华夏幸福已投资近30亿元。溧水产业新城今后的增长空间将会很乐观，仅产业园区入驻企业之一的我乐家居，就能在3～5年后税收亩均达到40万元。

高效复制

事实上，溧水产业新城只是华夏幸福产业新城模式异地复制的其中一个样本。仅在南京，华夏幸福现已规划建设溧水、龙潭、高淳、江宁湖熟等四座产业新城。

异地复制，对于凭借固安模式走出的华夏幸福来说是一个绕不开的关键词，市场也惯常从固安的特性出发，去判断其他产业新城的建设发展空间。尽管面临一定的困难，但华夏幸福产业新城模式的复制依然取得了成功。

2018年，华夏幸福外埠收入同比增长83％，占总收入31％。其中，外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈，分别同比变动190％、51％、1388％、370％、124％。

从全国范围来说，其产业新城已达77个。华夏幸福已完成围绕北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈的布局，事业版图遍布全球80余个区域。

比如，华夏幸福落子华南的首个产业新城——广东江门，项目建设如火如荼。华夏幸福表示，该产业新城将围绕“珠西科创新城、田园活力侨都”的战略定位，全力开展项目建设。目前，华夏幸福江门高新产业新城核心区形象已初步显现：以利和兴、矗鑫电子、华夏光彩等一批行业龙头为引领，产业集群加速形成，产业发展提质增效。

而在大本营，华夏幸福打出了“赢战2019，重新创业再出发”的口号。今年，华夏幸福将在固安产业新城启动中国航天产业基地、航天科技军民融合总部基地、电子商务产业园等重大产业项目，同时还将启动幸福学校扩建工程、幸福医院建设工程等民生工程建设。

地产金融化

在南京溧水的产业新城发展令华夏幸福颇为得意，其把今年的年度业绩沟通会也搬到了溧水。

在沟通会上，华夏幸福联席总裁赵鸿靖表示，从财务指标上来看，华夏幸福77个产业新城中有48个产业新城已经实现了经营性回款，20个产业新城累计现金流转正，占比接近3成。“这些产业集群比较发达，累计净现金流能转正的产业新城，已经进入到成熟期，未来也将持续获得收益。”

而在华夏幸福董事会秘书林成红看来，无论是对行业趋势的研究还是对公司战略的评价，都需要从新的角度构建一个更符合当下的研究及评价体系。

“空间的都市圈化、地产的精细运营化、地产的金融化，这是我们未来判断宏观经济，特别是不动产市场提出的‘三个主张’。”林成红说。

对于在2018年经历了极大变化的华夏幸福，他则提示了五大观察窗口：其一，关注都市圈市场和政策的变化；其二，关注环北京区域；其三，关注异地复制进展；其四，关注新团队新业务的开展；其五，关注中国平安作为二股东加入后与华夏幸福展开的全方面合作。

对于地产金融化，在华夏幸福看来，资金链稳定的意义已经远超过去任何时候。对于房企来说，一方面需要在银行授信等传统金融领域不断增加自己资金的掌控力度，提升金融资金链的稳定度。

2018年底，华夏幸福总资产4097.12亿元，总负债3549.96亿元，其中预收款项达到1375亿元，剔除预收账款后的资产负债率为53％，保持在比较安全的水平。华夏幸福的银行授信保有量也较高，到去年底3600多亿元银行授信只动用了605亿元。

就在7月1日，华夏幸福60亿元非公开发行公司债券获上交所受理。

借助公募REITs等政策加快落地的大趋势，将单一负债模式向综合金融模式转变，真正推动地产金融化，让自己的资金链来源更加稳定。

方兴未艾的资产证券化将让不动产“动”起来，将不动产转化为流动性较好的金融资产。金融“长钱”与不动产结合必将催生更强大的资本和更卓越的不动产企业。而致力于基业长青的不动产公司，必然由单一负债模式向金融深化模式转变。