北京10万元+豪宅背后：上半年别墅成交额涨超200%，限竞房类别墅混战

蛰伏许久的北京豪宅市场，如今迎来了一波行情。

去年末一个个“10万元+”项目的入市和土拍的再度燥热，也令北京的豪宅市场再一次充满想象。

7月15日，央企中海斥资79.4亿元竞得北京丰台造甲村地块，为区域史上第二高总价“地王”，楼面单价达66000元。

合硕机构首席分析师郭毅甚至说：“5万～7万元的楼面地价，意味着北京楼市似乎又将驶入10万元+的激情赛道。”

竞逐10万元+

据中指院数据，2019年上半年，北京市场共成交2110套别墅，成交额385.88亿元，环比去年下半年成交额上浮7%，同比去年上半年成交额大涨227%。其中，恒大丽宫以28套、10万+均价、近40亿元成交金额成为上半年北京别墅市场销冠。

根据“地产营销人”，上半年豪宅成交排名Top30中，记者统计发现，10万元+豪宅项目多达10个，最贵的是首创禧瑞都，成交均价超16万元/平方米，成交6套；其次是使馆壹号院、北京壹号院和霞公馆，成交均价均超12万元/平方米。

另外，今年上半年，北京别墅市场总成交面积67.55万平方米，平均成交价57129元/平方米，环比去年下半年价格增长4000元/平方米，套均价1829万元/套，环比增加335万元/套。

而根据贝壳研究院独家提供给《每日经济新闻》记者的数据，今年上半年，5000万元以上级别豪宅销售占比是2.67%，2000万～5000万元级别是15.98%，1500万～2000万元级别是10.67%，1500万元以下级别占比70.67%。

其中，作为北京楼市最独特的存在，丰台区今年以来的表现也没有让市场失望。据中指院，丰台区以268.95亿元夺得上半年区域销售金额桂冠，10万元+项目多达6个，均为中国玺、昆仑域、西府大院等几年前的地王级地块项目。根据贝壳研究院提供给《每日经济新闻》记者的数据，目前北京市场上在售的10万元+项目（按单价计）有14个，其中丰台占4个。

就在7月15日，中海历经56轮，以丰台区历史第二高的成绩、总价79.4亿元拿下造甲村地块，楼面单价约6.6万元/平方米，仅次于2015年的葛洲坝樊家村7.7万元/平方米。限竞房已经撑起了北京楼市半边天，但房企仍不惜重金抢夺豪宅市场。

“在新房高度同质化的情况下，一、二手豪宅热度都明显提升，较低的杠杆依赖度使得豪宅市场表现和全市大不相同。”贝壳研究院首席分析师许小乐称，“现在北京豪宅市场需求稳定，而且市场的需求越来越存量化，新增的市场越来越少，没有换房的力度，没有更多增量资源进入存量市场。”

大兴区某限竞房项目 每经记者 王佳飞 摄

限竞之下

虽然早在2012年政策就已规定不许再建设容积率低于1.0的住宅项目，历年《北京市新增产业的禁止和限制目录》也做出了同样的禁止性规定，但低密度别墅产品仍然以另一种方式出现，尤其是当下的限竞房时代。

由于受制于最高限价，加之“70/90”政策，很多限竞房项目都被设计成“高层住宅+别墅”。

承载大多数刚需客的90平方米以下住宅由于是高层，只占少部分土地面积，而项目广大区域则是被低矮的别墅占据，这样的设计并未违反相关政策，同时也能满足开发商在既有天花板下做豪宅产品。

一位业内人士就向《每日经济新闻》记者谈及：“开发商肯定愿意做豪宅，开发成本比高层低，获客成本也低，单位产品总价高，省心。”

郭毅则表示：“开发相对低密度的产品，有利于实现房企的经济效益。”

不过另一方面，据记者此前调查，为了节约成本，限竞房中的别墅或多或少呈现出了微缩或减配。

以合院别墅为例，表面上别墅的面积为200平方米有余，但有限的空间被分隔成上下三层，一些单层仅60平方米左右。这显然与真正的别墅有差距。

叠拼别墅就显得更加“紧凑”。有销售人员就表示，上户业主也会配有地下室，通过别墅中的电梯相连，也就是说到自己家中的某个区域，必须通过别人家。

“叠拼就是入门款的别墅。以前叫别墅，现在叫合院、叠拼，其实都是一个意思。”

当下的北京市场，限竞房扎堆上市，限竞房中的别墅也扎堆上市。

但总体去化水平并不乐观。

据中原地产数据，包括限竞房类别墅在内，从2018年6月10日入市开始，截至2019年6月10日，北京限竞房网签套数合计11976套，网签套数占供应总量为35%；网签面积为125万平方米，按照面积计算，网签完成率只有31%；也就是说，近七成限竞房还未签约销售，就已经变为库存积压。

根据“70/90”政策的比重推测可知，限竞房总库存积压面积的其中两成为改善型大户型和限竞房类别墅。

“现在北京楼市是两头热、中间冷。低的刚需和超高端的豪宅卖得好，中间总价1000万元以上的‘夹心层’不太好卖。”这是一名豪宅销售人员自身的观察，而她口中的‘夹心层’价格区间，正符合限竞房类别墅项目。

对这样的市场现实，有业内人士调侃：“北京几乎所有豪宅都在暗中降价销售，网签价低于备案价。”

位于大兴区的限竞房项目中海云筑销售人员这样告诉记者：“您要是买我们的合院项目会优惠更多，总价高的话优惠力度也大。”

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封面图片来源：摄图网