百亿免税城开工4个月才披露“拟投资” 中国国旅股东大会成摆设？

还没通过上市公司股东大会审议，百亿投资的大项目为何就已经开建？

7月16日晚间，中国国旅（601888，SH）公告称，全资子公司国旅投资发展有限公司（以下简称国旅投资公司）拟投资128.6亿元用于海口市国际免税城项目（以下简称海口项目）建设。

这是中国国旅首次披露拟投资海口项目，项目尚待股东大会通过。但《每日经济新闻》记者注意到，海口市政府方面公布的信息显示，海口项目作为今年3月18日集中开工的海南省重点项目之一，自2018年底就开始工程招标。

值得一提的是，中国建筑（601668，SH）2月底就已经披露中标海口项目，而中国国旅直到16日晚才披露“拟投资”的消息。此外，披露出来的可行性报告显示，该项目虽然名为免税城，但其中包含不少房地产开发。

股东大会尚未通过已开工建设

海南离岛免税购物政策持续推进之际，以免税业务为主要收益来源的中国国旅在海南省动作颇多。

中国国旅方面对海口项目的整体定位为“环球体验交互式港城融合新领地”，项目坐落于海南省海口市西海岸新海港东侧，位于西海岸城市副中心区域。中国国旅介绍，项目坐落的区域是海南省经济发展的核心区域，是港口离岛游客必经之路，可同时承接面向岛内与岛外的服务职能，具备明显的战略发展优势。

中国国旅表示，7月16日，公司召开第三届董事会第二十二次会议审议通过了投资海口项目的议案，根据《上海证券交易所股票上市规则》及《公司章程》的相关规定，海口项目尚需提交公司股东大会审议。临时股东大会定于8月1日召开。

但海口项目早已开工建设。海口市公共资源交易平台显示，海口项目设计施工总承包（EPC）招标公告在去年11月30日已经挂出，招标人为国旅投资公司的全资子公司国旅（海口）投资发展有限公司（以下简称海口投资公司），项目规划总用地面积675亩，总建筑面积约92万平方米，项目总投资40亿元。

今年4月，海口旅游委官网发布的消息显示，总投资约110亿元的海口项目已全面开工，是今年3月18日集中开工的海南省重点项目之一，建设期限为2019年3月至2023年12月，所披露的项目总占地面积及总建筑面积与招标公告无差异。今年2月底，中国建筑公告称，承接了海口项目设计施工总承包工程，合同额38.8亿元。

记者拨打招标公告上披露的国旅（海口）投资发展有限公司的电话，对方表示，海口只有这一个项目。

从今年3月18日算起，海口项目已经建设了约4个月，以中国国旅全资孙公司为招标人的招标公告迄今也有半年有余，而中国国旅在7月16日晚间才“拟投资”，这在信息披露上是否合乎规范？

益清（北京）律师事务所律师刘爱君向《每日经济新闻》记者表示，上述情况中，上市公司存在信披不及时的问题。记者致电中国国旅董秘公开电话，但无人接听，接近中国国旅方面的人士表示，公司目前对于对外的宣传口径有着严格的流程和审批制度，不方便回应。

投向酒店、写字楼等地产业务引市场担忧

根据中国国旅披露的信息，海口项目将以自筹资金的方式投资128.6亿元，分为两期开发，一期项目开发免税商业综合体、公寓和住宅，即“地块五+地块二+地块三”，开发期限为36个月；二期项目开发商业街区、写字楼和酒店，即“地块一+地块四+地块六”，开发期限为42个月。

根据中国国旅的测算，海口项目内部收益率约为14.4%，财务净现值14.7亿元，静态回收期15.8年，动态回收期18.3年。海口项目全周期支出共330.6亿元，全周期收入共482.6亿元，包括：可售物业的销售收入52.9亿元、持有物业运营期收入275.1亿元、持有物业运营期末变现收入154.6亿元。

海口项目共有六宗地块，规划占地面积为32.4万平方米，计容总建筑面积为69.3万平方米，其中商业用地规划面积为47.5万平方米；办公用地规划建筑面积为7.8万平方米；住宅用地规划建筑面积为8.0万平方米；酒店用地规划建筑面积为6.0万平方米。照此计算，住宅用地规划建筑面积占总建筑面积约11.54%。

住宅用地拟建住宅，定位为“国际旅游中心特色型滨海品质居住空间”。在可行性研究报告中，中国国旅介绍，项目未来客群预计将以海南本地改善型客户及作为高端人才入户的新海南人为主，限购政策前以岛外度假投资客户为主，限购政策后，以自住型改善客户及在该片区生活的刚需客户为主。

值得注意的是，北京地区亦有中国国旅与首都机场集团、顺义区政府共同打造的国际免税城。根据北京市政府“首都之窗”披露的信息，该项目总投资120亿元，包含免税、休闲、文化体验、星级酒店、高端写字楼等丰富业态，计划于2020年建设完成。该项目至今未见中国国旅公告披露。

今日（7月17日），中国国旅股价开盘走低，盘中一度跌4.3%，创下近两周来盘中最大跌幅。截至发稿时，中国国旅股价为84.6元/股，较昨日收盘价下跌1.86%。中信证券分析称，此次投资计划由于公布金额较大，且投向涉及酒店、写字楼等非免税主业业务，较易引起市场的担心。

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