不限价！恒基30.2亿拿下北京孙河区域新地王

今天（5月28日）正式退休的香港恒基地产创始人李兆基收到了一份最好的礼物：30.2亿元的北京朝阳孙河地块。这是该公司在北京的第一宗住宅用地。

不限价

北京的土地市场很久没有如此期待一场土拍了。

今天，北京朝阳、海淀、亦庄等4宗土地开拍，其中最受关注的非孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块莫属。

该地块是近年来北京城区中首宗不限价地块(不对建成住房做最高销售限价)，又是在高端项目聚集的孙河地区，吸引了碧桂园、保利、龙湖、首创、首开等10家房企参与争夺。

地处豪宅区，加之不限价，这宗始价为人民币24.49亿元的稀缺地块，经过24轮争夺，最终被恒基地产以30.2亿元收入囊中，溢价率23.3%，楼面价69572元/平方米，刷新孙河区域记录。而当日其余3宗地块均以底价成交。

此前孙河很多高端项目受限于“70/90”政策和最高限价，别墅和高层“高低配”同时存在，一边是改善型的高端需求，另一边却是刚需客户。

不仅如此，由于最高限价，一些别墅项目还存在“减配”现象。一位跳槽的销售人员这样告诉《每日经济新闻》记者：“一些看似高端的项目，其实用料我们心理都清楚，面对客户的时候其实心里是不舒服的。”

虽然如此，该区域的别墅仍然畅销。

中粮、天恒、旭辉联合开发的项目瑞悦府在开盘不久，销售人员便表示：“现在我们的叠拼别墅剩得不多了，位置较好的边侧可选择余地已经很少了。”远洋等五家企业共同开发的天瑞宸章销售人员当时告诉《每日经济新闻》记者，她近几个月已经一天都没有休息过了。

此次孙河2902-31地块则不同。根据公告，该地块土地面积共39479.049平方米，建筑控制规模43427平方米，容积率仅1.1，完全不用考虑“70/90”问题。其次，该地块没有最高限价，避免了“减配豪宅”之类的问题。

从一定程度上看，该地块在前期就解决了限竞房时代豪宅面临的种种症结。

合硕机构首席分析师郭毅向《每日经济新闻》记者表示，不限“70/90”的地块增多，且覆盖城区，住宅市场的产品结构将回归多元与细分，有助于高端改善置业需求升温。

“不限价的商品住宅供地增多，此消彼涨之下，限竞地的减量将强化限竞房的‘福利’属性，为市场去化带来新的动力。”

适度放松

孙河地块的不限价令各方浮想联翩，因为北京的土拍市场实在沉寂得有些久了。

公开资料显示，2018年北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元，同比2795.6亿元下降约40%。成交总建设用地面积447.94万平方米，而2017年为639.02万平方米，下降约30%。

2018年全年，北京市国土局共推出72宗经营性用地，其中成交63宗地块，流拍7宗，中止出让2宗。

此前有媒体报道，由于限价政策，2018年北京出让土地平均溢价率仅16%，而2017年成交土地溢价率则为28%。

诸葛找房研究人员告诉《每日经济新闻》记者：“由于市场下行，房企回款速度放慢，现金流较为困难，北京土地流拍现象较为严重，土地成交溢价率较低，部分地块以底价成交，因此2018年土地成交总金额下降较为严重。”

2019年1~3月（主要为1、2两个月），北京共推出住宅用地24宗，成交22宗，合计158万平方米，同比增加14%。一季度宅地成交金额同比增逾一成，合计逾584亿元，同比微增3%；平均溢价率11%，较去年同期下降3个百分点；成交楼面均价20514元/平方米，同比下降11%。

整个3月，北京仅推出1宗住宅用地且无宅地成交。

4月，北京无住宅用地供应，仅成交1宗宅地，出让金总额10.2亿元，同比降近七成。

5月9日，北京市规划和自然资源委员会主导2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会，集中推介了57宗经营性用地，其中44幅为住宅用地，土地面积共计321公顷，其中包括9宗共有产权房用地，土地面积约57公顷。

值得关注的是，在此次推介会推出的57宗经营性用地中，部分地块解除了“限房价”要求。而今拍出的孙河地块正是今年首宗不限价地块。

推介会的举行能否促进北京土地市场活跃还有待进一步观察，今天的孙河新地王或许是一个开始。

郭毅说：“北京楼市的降温，为行政干预手段的退出创造了有利时机，在土地放开限价、商品房放开网签之后，也许还会有更多管控措施在执行层面逐步、适度放松。”

（封面图片来源：摄图网 镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）