不限价!恒基30.2亿拿下北京孙河区域新地王

    每日经济新闻 2019-05-28 18:56

    今年首宗不限价地块面市,令各方浮想联翩。

    每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

    今天(5月28日)正式退休的香港恒基地产创始人李兆基收到了一份最好的礼物:30.2亿元的北京朝阳孙河地块。这是该公司在北京的第一宗住宅用地。

    不限价

    北京的土地市场很久没有如此期待一场土拍了。

    今天,北京朝阳、海淀、亦庄等4宗土地开拍,其中最受关注的非孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块莫属。

    该地块是近年来北京城区中首宗不限价地块(不对建成住房做最高销售限价),又是在高端项目聚集的孙河地区,吸引了碧桂园、保利、龙湖、首创、首开等10家房企参与争夺。

    地处豪宅区,加之不限价,这宗始价为人民币24.49亿元的稀缺地块,经过24轮争夺,最终被恒基地产以30.2亿元收入囊中,溢价率23.3%,楼面价69572元/平方米,刷新孙河区域记录。而当日其余3宗地块均以底价成交。

    此前孙河很多高端项目受限于“70/90”政策和最高限价,别墅和高层“高低配”同时存在,一边是改善型的高端需求,另一边却是刚需客户。

    不仅如此,由于最高限价,一些别墅项目还存在“减配”现象。一位跳槽的销售人员这样告诉《每日经济新闻》记者:“一些看似高端的项目,其实用料我们心理都清楚,面对客户的时候其实心里是不舒服的。”

    虽然如此,该区域的别墅仍然畅销。

    中粮、天恒、旭辉联合开发的项目瑞悦府在开盘不久,销售人员便表示:“现在我们的叠拼别墅剩得不多了,位置较好的边侧可选择余地已经很少了。”远洋等五家企业共同开发的天瑞宸章销售人员当时告诉《每日经济新闻》记者,她近几个月已经一天都没有休息过了。

    此次孙河2902-31地块则不同。根据公告,该地块土地面积共39479.049平方米,建筑控制规模43427平方米,容积率仅1.1,完全不用考虑“70/90”问题。其次,该地块没有最高限价,避免了“减配豪宅”之类的问题。

    从一定程度上看,该地块在前期就解决了限竞房时代豪宅面临的种种症结。

    合硕机构首席分析师郭毅向《每日经济新闻》记者表示,不限“70/90”的地块增多,且覆盖城区,住宅市场的产品结构将回归多元与细分,有助于高端改善置业需求升温。

    “不限价的商品住宅供地增多,此消彼涨之下,限竞地的减量将强化限竞房的‘福利’属性,为市场去化带来新的动力。”

    适度放松

    孙河地块的不限价令各方浮想联翩,因为北京的土拍市场实在沉寂得有些久了。

    公开资料显示,2018年北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元,同比2795.6亿元下降约40%。成交总建设用地面积447.94万平方米,而2017年为639.02万平方米,下降约30%。

    2018年全年,北京市国土局共推出72宗经营性用地,其中成交63宗地块,流拍7宗,中止出让2宗。

    此前有媒体报道,由于限价政策,2018年北京出让土地平均溢价率仅16%,而2017年成交土地溢价率则为28%。

    诸葛找房研究人员告诉《每日经济新闻》记者:“由于市场下行,房企回款速度放慢,现金流较为困难,北京土地流拍现象较为严重,土地成交溢价率较低,部分地块以底价成交,因此2018年土地成交总金额下降较为严重。”

    2019年1~3月(主要为1、2两个月),北京共推出住宅用地24宗,成交22宗,合计158万平方米,同比增加14%。一季度宅地成交金额同比增逾一成,合计逾584亿元,同比微增3%;平均溢价率11%,较去年同期下降3个百分点;成交楼面均价20514元/平方米,同比下降11%。

    整个3月,北京仅推出1宗住宅用地且无宅地成交。

    4月,北京无住宅用地供应,仅成交1宗宅地,出让金总额10.2亿元,同比降近七成。

    5月9日,北京市规划和自然资源委员会主导2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会,集中推介了57宗经营性用地,其中44幅为住宅用地,土地面积共计321公顷,其中包括9宗共有产权房用地,土地面积约57公顷。

    值得关注的是,在此次推介会推出的57宗经营性用地中,部分地块解除了“限房价”要求。而今拍出的孙河地块正是今年首宗不限价地块。

    推介会的举行能否促进北京土地市场活跃还有待进一步观察,今天的孙河新地王或许是一个开始。

    郭毅说:“北京楼市的降温,为行政干预手段的退出创造了有利时机,在土地放开限价、商品房放开网签之后,也许还会有更多管控措施在执行层面逐步、适度放松。”

    封面图片来源:摄图网 镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

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