年内住宅用地成交近万亿元创新高 三线城市罕见下滑

近日，因近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大，佛山、苏州、大连、南宁4个城市收到住建部预警提示。住建部在对上述4个城市预警提示的同时，再次强调了要“始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，“切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处”。

而数据也显示，目前全国土地市场因城施策效果明显。据Wind，至5月19日,全国100个大中城市宅地成交总价9617.37亿元，成交总价虽然创同期历史新高，但同比9.52%的增速却创下4年来同期新低。而分城市看，一二线城市宅地成交总价双双创下历史新高，但三线城市罕见出现下滑。

宅地成交近万亿元

Wind数据显示，至5月19日，全国100个大中城市宅地累计供应住宅类用地数量1713幅，累计供地面积9153.57万平方米，分别较去年同期增加1.84%、0.25%，且均创2015年以来同期新高。

成交方面，100个大中城市宅地累计成交宅地数量1442幅、面积7636.09万平方米，分别较去年同期减少6.3%、7.59%。尽管成交幅数、面积均出现下滑，但累计成交金额却同比增长9.52%，达到9617.37亿元，并创下同期历史新高。

不过值得注意的是，虽然累计成交金额“逆势”上涨9.52%，但这一涨幅创下了自2016年以来的同期最低。在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，因城施策的政策效应正逐渐显现。

虽然土地市场总体呈平稳态势，但市场依然保持热度，竞拍热度提升，热点城市地价、溢价率显著上升。

中指院数据显示，今年前4个月，其监测的300个城市住宅用地楼面价持续上涨。成交楼面价在2月份结束了连续11个月的同比下跌态势后，3月份同比涨幅扩大，4月份同比涨幅进一步扩大到20%以上，而绝对价格已达到近4900元/平方米的历史单月次高水平，仅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

与此同时，土拍溢价率也出现底部回升态势。3月300城住宅用地平均溢价率为23.6%，同比提升2.6个百分点，环比提升13个百分点。4月溢价率进一步走高。

“房地产行业的竞争越来越激烈，在强者恒强、弱者渐弱的行业格局下，部分大型房企短期补仓的意愿强烈，而年初以来融资环境的相对宽松，房企资金压力得到一定缓解，也为它们积极拿地创造了条件。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“春节后楼市出现局部回暖迹象，并带动市场预期向好，这也导致房企在部分城市集中抢地。”

国家统计局数据也显示，1～4月，商品房销售面积4.2亿平方米，同比下降0.3%，但商品住宅销售面积同比增长0.4%；商品房成交均价9300元/平方米，同比上涨8.3%，其中住宅成交均价9205元/平方米，同比上涨达到10.2%。

三线城市首现罕见下滑

值得注意的是，此前作为去库存绝对主力的三线城市，在今年土地市场的表现并不如人意。无论是宅地供应方面，还是宅地成交方面，在一、二线城市均创近几年新高的同时，三线城市却均首现罕见下滑。

供应方面，一线城市今年以来累计供应住宅类用地数量65幅，累计供地面积348.22万平方米，分别较去年同期增加75.68%、50.16%，均创2016年以来同期新高。

二线城市累计供应住宅类用地数量842幅，累计供地面积4587.14万平方米，分别较去年同期增加24.37%、11.18%，均创2014年以来同期新高。

三线城市累计供应住宅类用地数量806幅，累计供地面积4218.21万平方米，分别较去年同期下降16.74%、11.62%。

成交方面，一线城市今年以来累计供应住宅类用地成交数量82幅，累计成交面积457.38万平方米，分别较去年同期增加28.13%、20.29%，创近5年来同期新高。

二线城市今年以来累计供应住宅类用地成交数量689幅，累计成交面积3935.31万平方米，分别较去年同期增加7.49%、3.54%，创近5年来同期新高。

三线城市今年以来累计供应住宅类用地成交数量671幅，累计成交面积3243.40万平方米，分别较去年同期下降19.54%、20.54%。

显然，一二线城市仍为房企投资拿地的重心。

“相比三四线城市，一二线城市的房地产市场相对安全、健康。”严跃进说。他分析道，一方面，前期三四线城市在棚改货币化、购房补贴等政策的刺激下，房价出现过快上涨，部分城市甚至出现市场透支现象，如今随着棚改规模的缩减，三四线城市的楼市将面临失去支撑的危险。另一方面，大部分二三线城市均大幅下调落户门槛，使得三四线城市，特别是没有产业优势，以及教育等资源优势的三四线城市对外来人口的吸引力逐渐下降。“一二线城市与三四线城市的楼市将呈现出明显的分化走势。”

不过，对于楼市后续走势，多位业内人士均向记者表示“稳”字基调不会改变。

“虽然是因城施策，但在稳地价、稳房价、稳预期的基调下，哪个城市的楼市、地市出现过热，一定会被约谈，甚至问责。”严跃进说。

(封面图片来源：摄图网 镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）