区域深耕、觊觎“千亿” 中小房企如何实现“逆袭”？

进入2019年，以“稳地价、稳房价、稳预期”为特点的因城施策也在全国多地施行，虽然不少城市放宽落户门槛，个别城市甚至出台购房补贴政策，但“房住不炒”的主基调并未改变，房地产调控从紧的基本面并未出现扭转。

与此同时，行业集中度在进一步提升。中指院数据显示，2018年TOP10房企市场占有率为29.2%，TOP20房企市场占有率为39.5%，分别较上年提高5.2、7.1个百分点。

也因此，不少中小房企也都在年初喊出了“千亿”目标。在政策依然从紧，以及市场向龙头房企等“千亿”规模级的房企集中的趋势下，在布局、资金、品牌等方面不占优势的中小房企，又能否穿越周期完成2019年的业绩目标大考？

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区域深耕成中小房企护城河

国家统计局数据显示，今年前3个月，全国商品房销售面积2.98亿平方米，同比下降0.9%；商品房销售额27039亿元，同比增长5.6%，增速较1~2月提高2.8个百分点，但较上年同期下降4.8个百分点。

市场规模虽不断在创新高，但增速已然下滑。而另一方面，“强者恒强、弱者渐弱”的行业特点愈发明显。

亿翰智库的数据显示，今年前4个月，TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的门槛进一步提高，分别达到641亿元、407亿元、171亿元、64亿元，同比分别增长27%、8%、21%、25%。而在集中度方面，TOP10、TOP20、TOP50的市场占有率分别达到38%、52%、75%，行业向龙头房企集中的趋势更加明显。

行业“马太效应”的放大，行业整合在加速。在调控依然从紧的环境下，竞争进一步加剧，集中度进一步提高，更多区域型中小房企逐渐掉队甚至淡出。然而，一些区域深耕型房企在调控周期和激励的市场竞争下活的并不逊色。

如聚焦杭州的滨江集团，2018年实现合约销售850.1亿元，同比增长38.2%；实现营业收入211.15亿元，同比增长53.3%；实现利润总额42.41，同比增长44.9%。

《每日经济新闻》记者注意到，自去年下半年滨江集团在深圳等非优势区域的投资进展不顺后，其逐渐明晰“聚焦杭州、深耕浙江”的战略，并将杭州作为主战场。

以其大本营杭州市场为例，2018年滨江集团在杭州实现合约销售294亿元，市场占有率达到7.4%，稳居第一位，基本完成300亿元的年度目标。而杭州市商品房成交金额TOP10项目中，滨江集团有4席入列。在房企众多、竞争激烈的杭州，滨江集团并不逊色于全国性布局的龙头房企。而正是在优势区域的深耕，才让滨江在激烈的竞争中不至于“掉队”。

又如深耕粤港澳大湾区，特别是扎根深圳的龙光地产，2018年其实现合约销售718亿元，同比增长65%；实现营业收入441亿元，同比增长59%；实现核心净利润77亿元，同比增长66%。

值得注意的是，龙光地产2018年718亿元的合约销售中，有六成来自大湾区区域，其中深圳区域以及大湾区其他区域的销售占比分别达到26%、34%。此外，至2018年底，龙光地产的土储货值达到6520亿元，其中大湾区土储货值占比约为82%。

扩大规模是穿越周期的保障

是选择大而强还是小而美，虽然各家房企战略不尽相同，但一个不争的事实是，对大部分房企而言，规模仍是穿越周期的保障。

在中房数据研究院院长陈晟看来，在市场逐渐向龙头房企集中的大趋势下，千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。

扩张规模，一靠土地，二靠资金，但归根结底还是要靠资金。而如何融到资金，更是房企扩张规模的关键。

不过，作为资金密集型的房地产业，房企规模的不断扩大，必然是负债规模的不断膨胀。Choice数据显示，至2018年3季度末，沪深上市房企负债合计超过7.75万亿元，同比增长超过30%，平均负债率达到80.7%。

而另一方面，目前至2021年将是房企有息负债的集中兑付期。去年以来，在降杠杆的大环境下，包括华业资本、银亿股份等多家中小型房企在内的企业，因资金链高度紧绷进而出现债券违约现象。

但随着降杠杆向稳杠杆的转变，行业资金面紧张、融资渠道紧缩的局面并未持续太久。特别是春节过后，融资环境出现相对宽松，房企通过发债、ABS等方式融资规模大幅放大，房企债券违约潮并未再现。

同策研究院的数据就显示，3月份其监测的40家典型上市房企完成融资1024元，创下自2017年11月以来的月度新高。环比2月大幅上涨85%；融资成本约在3%~7%，较2月份明显下降。

而具体到区域型房企，融资成本同样呈下降之势。

如滨江集团，年初以来就先后成功发行两期1年期的短融债券。1月16日，成功发行了9亿元的短融债券，成本为5.3%；而3月14日，其又成功发行了8亿元的短融债券，成本进一步下降至4.1%。均显著低于其2018年5.8%的平均融资成本。

如龙光地产，2月19日成功发行了于2022年到期的3亿美元的优先票据，年息为7.5%，虽然高于其2018年6.1%的加权平均借贷成本，但显著低于其于去年12月发行的、于2020年到期的3.7亿美元优先票据8.75%的年息水平。

“春节之后，资本市场的融资环境确实相对宽松一些，但这很大程度上是要借新还旧，应对债务偿还高峰。”同策研究院院长张宏伟告诉《每日经济新闻》记者。

而另一方面，年初以来部分二三线城市（如滨江集团聚焦深耕的浙江区域、龙光地产深耕的大湾区）的楼市出现的“小阳春”行情，无疑又为它们完成年度业绩大考提供了有利条件。

“通过区域深耕，区域性房企在当地与全国性布局的龙头房企竞争时，往往并不居于下风。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，区域深耕型房企大多在当地深耕多年，对市场、客群的研究较为透彻，在当地拥有良好的产品力、品牌知名度和忠诚度，并有着深厚的资源积累，这正是他们的竞争优势。

多位市场人士也向记者表示，房企在年初制定年度目标时大多谨慎保守，而在当前政策环境下，也许部分房企今年的销售额增速会出现下滑，但完成年度目标将是大概率事件。

如滨江集团，中指院数据显示，前4个月其实现合约销售301.6亿元，同比增长30%，已完成了年度“千亿”目标的30%；龙光地产实现合约销售243亿元，完成全年850亿元目标的29%。

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