文/王宝汗
经历了2017年的疯狂之后，如今的土地市场颇有些波澜不惊的风格。
一方面是多数房企放缓了土地招拍挂的脚步，一方面则是2018年50大城市平均楼面价的下调（中原地产数据：由2627元/平至2277元/平），但这背后笔者留意到，并非房企不再大规模拿地，而是在参与二级市场公开招拍挂的同时，也在积极拓展更多元的拿地渠道。
旭辉在这方面表现尤为明显。
4月24日，旭辉集团宣布，公司联合碧桂园、平安不动产以及凰泰地产以48.5亿元成功摘得太原市尖草坪区三给片区SP-1919至SP-1928共10宗地块，占地总面积约1009亩，可售楼板价1970元/㎡。
据了解，此次摘得的10宗地块，其实是旭辉在2017年8月参与三给片区综合改造项目以来获取的首批地块。该项目包含近200万平米住宅，及超过50万平米底商和集中商业，可售总货值超过300亿元。
旭辉表示，预计今年年内项目即可贡献部分销售，后续整个三给片区综合改造完成后，项目总货值预计将达近千亿元。
这不是旭辉今年第一次通过旧改、参与一级土地整理等方式拿地。2019年伊始，旭辉即通过参与一级土地开发，以低于区域市场价格水平的地价，摘得武汉光谷核心区曙光村地块，为公司带来位于中心城市核心区的逾50万方纯住宅土地储备。
与此同时，旭辉还接连在苏州、长沙、天津、合肥等核心城市，以优越的价格获取多幅优质住宅和商业地块，进一步丰富土储结构，增厚土储规模。
年报显示，截至2018年底，旭辉总土储面积达5500万平米，总货值达8000亿元。而2018年四季度以来，旭辉的新增土储中，权益金额占比已超过75%。
而上述旭辉在2019年前两个月获取的苏州、天津等地项目，平均权益比更高达90%。2019年前三月，旭辉已确权的新增土储面积权益占比接近85%，较去年有大幅提升，这预示着未来一到两年，旭辉销售权益占比将进一步提升，未来将帮助旭辉有效提升销售权益收益。
旭辉此前就曾表示，将会在拿地策略上大胆创新，综合运用招牌挂、二手收并购和一二级联动多种方式，有力推动战略版图的扩张。
另外，值得一提的是，旭辉旗下的商业、物业业务与公司深耕一二线城市的策略形成有机协同，也成为拓展的助力。
旭辉在成都、上海、北京等城市的地标项目形成示范效应，就为未来继续在二线及准二线城市，多元化获取优质商住地块创立了信心。
从旭辉所拿地块的分布情况可见，二线与准二线城市依然是重点。
旭辉集团总裁林峰就曾指出，旭辉将在2019年对现有城市能级选择进行相应调整，增加在二线、准二线、强三线城市的土地储备，优化土地储备结构，增加项目权益比重，提高利润率。
从目前的情况来看，数据显示，2018年旭辉的总土地储备面积达5500万平方米，货值为8000亿元，其中一线、二线、三线城市占比分别为11%、70%、10%、9%，二线城市占据较大比重。
若是转而强化二线和强三线城市的布局，凭借当前的土地储备，旭辉的确可能在不失去现有规模的情况下，实现战略快速调整，加速发展。
同策研究也表明，一线城市受到政府持续严控、供地减少，如今已不适合企业做大规模、不利于整体业绩快速增长。前两年较为火爆的三四线城市，伴随棚改进入尾声货币化安置变少，市场热度大不如前。并且弱三线、四线城市人口流失比较严重，又没有产业支撑，本质上此类城市无法成为企业长期发展的优选。但二线、准二线和强三线城市，在城市化进程中有自身的人口和产业支撑，也能接收一线城市的外溢需求，抢占这类城市能够使企业成为未来十年城市化的受益者。
有房企投资人士则直言，也正因为二线、准二线和三线城市是重点，所以旭辉很更重视从一级土地整理、城市旧改等维度介入拿地。
其告诉笔者，目前来看二线省会城市供地总量和价格走势没有大的变化，但供地节奏变化了。公开土地市场招拍挂依然有一定门槛和难度。
“如果能从一级土地整理或综合旧改层面开始，较早介入项目，一来能增进与城市的良好互动，二来能获取更大的话语权和掌控力，为后续在城市的深耕提供有力基础。”
实际上，早在2018年年初，旭辉就定下了拿地四大战略目标，即“扩土储、增权益、调结构、拓纵深”。
从年报数据来看，旭辉目前5500万平米总土储面积对应的8000亿元总货值中，91%分布在一二线及准二线城市。可见旭辉对上述战略的贯彻比较成功。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企补货的内趋力明显。但在考虑自身规模化发展的同时，房企也要理性判断未来的风险性。
因此除了从一级市场拿地，房企的并购将成为民企获取开发土地资源的重要方式，除了股权并购，资产收购和项目收购的占比会进一步提升。
“对于二线城市来说，今年的前三季度是最佳拿地窗口期，各家房企可以根据自身布局需求，有针对性地在二线城市中获取心仪地块。把握当前楼市调整期低溢价拿地机会、提早布局。”张波表示。
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