西安摇号买房一周年纪念……

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西安实施公正摇号买房一周年。

回顾这一年，门庭若市的网红盘与无人问津的冷门盘交替出现，西安人聊天时，还会不时蹦出一些新词，“千人摇”“中签率” “摇号门”……

与此同时，也产生了许多新兴行业。譬如售楼处门口的大爷，拿着一块纸牌子，上面写着“金钱能够解决的问题，不要靠运气”，然后鬼鬼祟祟地告诉你，可以优先选到好户型。

见过一位等了一年多，摇号7次依旧买不到房的人，只能坐在售楼部里跺脚哭。

在房价暴涨的2018年，出台摇号买房政策的目的是控制房价，但是此后房价飙升、房源紧俏的问题依然严峻。

因此，一年后，当我们重新审视摇号政策，对西安房价到底产生了哪些影响？是该拿出来晒晒。

01

摇号政策出台的直接原因，便是房价上涨、房源紧缺。

尤其到了2018年3月份，更是一发不可收拾，西安均价从年前的8千涨到1万。

房价大幅上涨，市领导是要被住建部约谈的，所以抑制房价过快增长，就成了政治任务，摇号买房等调控政策应运而生。

此前，已有北京、上海等城市试水，西安是全国第六个摇号买房的城市。

面对楼市供不应求的现象，以及房地产商不断提高销售门槛，摇号买房成为稳定房价的一剂猛药。

但政策一出台，整个市场都疯狂了。去年4月，西安房价的增长速度一跃成为全国第一，相关领导还是被住建部约谈了。

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购房者对新政策不适应产生了恐慌心理，再加上摇号系统甚至出现了“灯下黑”现象，对西安楼市的震动不小。

问题出现，暴露了摇号系统的漏洞，但这也成为西安楼市的一个“分水岭”。

一方面，给开发商打招呼买房的事情，大幅下降；另一方面，政府层面随即出台了《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，提出刚需家庭优先。

之后，一系列政策出台，抓的都是焦点问题，破的都是亟需解决的障碍。

无论是深化住房供给侧结构性改革，还是禁止将房屋销售与学区、学校相关联，抑或是打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法销售、虚假宣传等行为，都是在稳定房地产市场。

02

摇号买房的政策去年3月便已经下发，但真正开始进行意向登记是在6月。

据西安市商品住房意向登记平台信息显示，截至2019年3月31日，共有347次开盘销售，其中178次开盘无需摇号，占比51%，项目意向登记中摇号与不摇号的楼盘基本持平。

但是平均数据不足以说明残酷的现实问题，因为极端现象在西安频频出现，刚需项目“千人摇”已经见怪不怪，高定价项目“流摇”也是习以为常。

在人均收入不及房价一半的西安，大多在价格上有优势的楼盘，都备受青睐。

从整体走势上来看，政策出台伊始，“千人摇”项目频现，到了去年底，由于一些项目定价过高，再加之区域内堆货量高，楼市趋于冷静。

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但是到了今年年初，又出现了“小阳春”，仅仅在3月份，就出现了8个“千人摇”项目，楼市销售的活跃度再度上升。

摇号政策实施至今，购房者已渐渐趋于理性，不再盲目登记，而是有针对性地选择目标房源。

从楼盘的登记情况中可以看出，户型面积在120平米以内，单价一万二左右的项目，基本都得摇号。对于七八十平米的小户型，单价在一万左右的项目，则是千人摇。

所以，热销楼盘共性明显，都是大开发商的品质项目，不论是价格和住房面积，还是地段和配套设施，基本满足购房者需求。

而对于一些定价高的优质楼盘，即使首次登记之后成为流摇盘，后期的去化率也不会低。

例如，近期结束登记的曲江玫瑰园二期项目，均价33335.85元/㎡，通过核验的家庭比例高达80%以上，高端市场的需求不可小觑。

不论是刚需楼盘，还是高端楼盘，从市场需求来看依旧处于未饱和状态。

03

购房需求尚未满足，将来房价会涨到多少？

先来看摇号这一年的房价走势。去年第一季度，正值春节期间，房价涨幅维持在一个较低的水平。

但是到了第二季度，摇号买房政策出台，再加上房源紧张，西安房价涨幅首次破“1”，这期间出现了诸多“半夜开盘”“开盘即罄”“买房焦虑”的词汇，都不足以描述当时的楼市疯狂。

第三季度，供需矛盾进一步激化，楼市爆发，房价大幅度上涨。

到了第四季度，楼市房源增多，涨幅放缓，楼市基本回归正常。

而今年前三个月，房价基本呈现平稳上涨的态势。

这契合了政府出台摇号买房政策的目的——稳房价，让没有房子的人先买，有房子的人不要瞎炒房。

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摇号并不是长久之计，但在目前房源并不充足的形势下，摇号是一个快速抑制买房需求的好手段。

然而长期来看，大西安的城市发展、人才引进、降低落户门槛都在促进人口的流入，而摇号无法缓和供需矛盾，提高房子存量才能解决问题。

供需又与房价密切相关，需求旺盛，房价还将上涨。

另一个与房价有关的则是拿地价格，3月21日，30家房企争夺高新区软件新城的土地，经过300轮竞价，最终由高新地产竞得，每平方的拿地成本超过1.3万。

地价涨这么多，房价自然跟着涨。

不过，新一轮的调控，已经在路上了。

4月19日，中共中央政治局召开会议，再次提及 “要坚持房子是用来住、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

这个时候重申“房住不炒”，说明官方层面已经注意到房价抬头的迹象，调控有可能再一次收紧。