中南建设：双主业持续发力 净利增长超2倍兑现高质量发展

去年下半年以来，在以“房住不炒”为基调的严格的楼市调控政策的影响下，全国楼市出现“降温”：全年商品房销售面积17.2亿平方米，同比增长1.3%；商品房销售额14.99亿元，同比增长12.2%。销售面积和销售额虽然双双创出历史新高，但增速已明显下滑，分别较上年同期下滑6.4、1.5个百分点。

而另一方面，市场集中度又在进一步提升。中指院数据显示，2018年TOP10房企市场占有率为29.2%，TOP20房企市场占有率为39.5%，分别较上年提高5.2、7.1个百分点。显然，在未来一段时间内，规模仍将会是房企争夺市场话语权的关键。

4月22日晚间，中南建设（000961.SZ）发布2018年度业绩报告。年报显示，2018年中南建设实现合约销售1466.1亿元，同比增长52%，首次跻身“千亿俱乐部”；实现营业收入401.1亿元，同比增长31.3%；归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比增长219%，扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响，归属于上市公司股东的净利润为20.9亿元，同比增长246%。

上述年报发布后，中南建设股价于今日开盘后一度上涨6.46%至8.74元。至收盘，中南建设收报8.65元，涨幅5.36%。

销售规模、营业收入、净利润均创出新高。可以说，在上市十周年之际，中南建设交出了一份亮眼的成绩单。

双主业持续发力 稳步跻身千亿阵营

中南建设以建筑施工起家。一直以来，建工业务都是中南建设的主业之一。自2005年拿下南通CBD项目后才正式进入房地产行业后，先后经过“三四线造城”、“聚焦一二线”、“环一线城市群”布局战略调整后，抓住房地产市场机遇的中南建设，地产业务规模越来越大，在中南建设中的主业地位更加突出。

经过十几年的稳健发展，中南建设的建筑施工、地产双主业均获得了质的飞跃。

年报显示，2018年，中南建设实现营业收入401.1亿元，同比增长31.3%。其中地产业务实现营业收入275.6亿元，同比增长23%，在总营收中占比达到65.2%，较上年同期增加3个百分点；建筑施工业务实现营业收入116.6亿元，同比增长61%，在总营收中占比29.1%，较上年同期增加5个百分点；酒店及其他业务实现营业收入8.9亿元，同比49%，在总营收中占比5.7%。

显然，在过去的2018年，作为中南建设的两大主业：地产业务和建筑施工业务，均取得了不错的成绩。

地产业务方面，2018年中南建设实现合同销售面积1144.4万平方米，销售金额1466.1亿元，同比分别上升32%和52%，首次跻身千亿阵营。克而瑞数据显示，2018年中南建设地产业务平台中南置地位列百强房企第18位。

建筑施工业务方面，2018年中南建设建筑业务新增合同额366.5亿元，同比增长24%，其中3亿元以上项目超过30个。此外，中南建设报告期内还新中标17个PPP项目，合同总金额超250亿元。

地产、建筑施工两大主业的双轮驱动、持续发力，为中南建设提供了不同角度的赢利点，也将使中南越走越稳、越走越远。

归母净利增长超2倍 盈利能力明显改善

值得注意的是，在营收、合约销售规模创新高的同时，中南建设的盈利能力明显改善，财务指标也继续保持稳健，抗风险能力进一步增强。

利润指标方面，两大主业利润率水平提升明显。

报告期内，中南建设毛利率由去年同期的16.5%上升到19.6%；权益净利润率由去年同期的2.25%上升到5.47%。分业务看，房地产业务毛利率20.23%，较去年同期上升4.37个百分点；建筑业务毛利率11.59%，较去年同期基本持平。

而得益于两大主业利润率的改善，以及实际销售费率和管理费率的下降，报告期内，中南建设利润规模也获得了快速增长。期内，中南建设实现归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比增长219%，扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响，归属于上市公司股东的净利润为20.9亿元，同比增长246%。盈利能力明显改善。

财务指标方面，中南建设持续保持稳健。

报告期末，中南建设总资产达2356.9亿元，较期初增长33%；净资产达196亿元，较期初增加8%；2018年末公司预收账款由2017年底的684.3亿元，上升到2018年末的1101.2亿元，同比增长61%。截止2018年末，中南建设2018年末剔除预收账款后的资产负债率为44.97%，较上年同期的51.13%下降了6.16个百分点，在行业中也处于低位。而考虑到房地产行业的特殊性，中南建设较低的剔除预收账款后的负债率数据，也充分体现了公司的抗风险能力。

同时，2018年末中南建设持有现金及现金204.2亿元，明显高于一年内到期的180.1亿元的有息负债。

在有效控制风险的同时，中南建设也积极通过开拓融资渠道的方式进一步保障资金链安全。报告期内，公司共获得银行授信额度1182.53亿元，其中已使用授信额度为348.6亿元，剩余授信额度为833.93亿元。除了充裕的银行授信外，公司还灵活使用债券、资管、信托及ABS等渠道进行融资，未来公司还将积极开拓海外债、尾款ABN、保理ABS等项目进一步拓宽融资渠道。

较好的盈利能力，净负债水平持续改善，让手握丰厚现金的中南建设的抗风险能力进一步增强。

土储结构进一步优化 高质量发展可期

做大规模，土地是粮食，决定着企业未来增长空间。而在市场调控趋严，走势出现结构性分化的背景下，土地储备结构则直接决定了房企抵御市场风险的能力。

土地储备方面，年报显示，2018年中南建设新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、湘潭等城市，业务布局更加完善。报告期内，中南建设新增项目111个，新增规划建筑面积1595万平方米。

报告期末，中南建设共有地产项目303个，在建开发项目规划建筑面积2807万平方米，未开工项目规划建筑面积1518万平方米。以2018年1144万平方米的合约销售面积计算，上述土地资源足以支撑中南建设未来2年左右的发展。而充裕的土储资源，也将为公司未来业绩增长奠定良好的基础。

城市布局方面，报告期末，中南建设4325万平方米的项目资源中，位于一、二线城市的面积占比31%，位于三、四线城市的面积占比约69%。同时，中南建设的项目资源中，长三角地区占比约56%。

此外，梳理发现，至期末，中南建设已入驻超过20个省份，覆盖全国约百座地县级市。特别是在长三角一体化、粤港澳大湾区等战略规划下，相对均衡的城市布局，不仅有益于中南建设抵御市场调控带来的市场风险，还将有力支撑其未来实现更快发展。

多位市场分析人士也认为，中南建设当前的土地储备价值一旦得到释放，将为企业未来发展提供有力支撑，而合理的土储分布，又能很大程度上抵御市场调整带来的潜在风险。

而中南建设也表示，将深耕聚焦长三角、粤港澳大湾区以及内地人口密集核心城市，加大一二线城市布局，不断在主流市场、区域深耕，带动公司业务发展。由此可见，中南建设在土储布局上紧随国家战略，其前瞻性及合理性为未来的发展打下了坚实的基础。

值得注意的是，报告期内，中南建设还公告了2018年股权激励方案，通过股权激励方式激发团队战斗力。而该方案也或董事会全票通过。根据该方案，2018年至2020年归母净利润，在2017年的基础上，同比增长分别不低于240%、560%和1060%。

根据年报，中南建设兑现了其2018年的利润要求。而未来，随着双主业的持续发力、土储价值的不断释放、团队战斗力的稳步提高，中南建设将会迎来更广阔的发展空间和更高质量的发展。