鹤岗哭丹东笑？炒房客正在散去……

丹东鸭绿江断桥 图片来源：摄图网

边陲小城辽宁丹东最为人所知的身份，是“离朝鲜最近的城市”——与朝鲜新义州市仅一江之隔。同时，它也是中国最大的边境城市。

2018年4月，随着半岛局势大吹“暖风”，这一头的丹东，在经历数年GDP增速低迷之后，楼市骤然迎来一波火爆行情。

根据国家统计局数据，2018年4月和5月，丹东房价分别以2%、5.3%的环比涨幅，位居70城首位。投资者接踵而至，两天暴涨57%、新区每平方米每天上涨300元、有人两亿元买整栋楼......一系列消息掀起全网对丹东楼市投资的讨论热潮。

时隔一年，丹东又上“头条”。4月16日，国家统计局公布2019年3月70城房价数据，丹东环比涨幅领跑70城，达1.9%。

图表来源：国家统计局网站 

此前，黑龙江地级市鹤岗，因房子“白菜价”引发外界关注。同为东北三四线城市，丹东为何还能继续上涨的“传说”？

“来投资的有，但不热了”

打开地图App，你很容易发现，丹东已经形成中介聚集街区。方圆两公里内范围内，至少有24家中介服务公司。不过令人意外的是，当下，这些中介生意并没有想象中那般火爆。

“听说最近丹东楼市上涨很快，很火啊？”

“哪火啊？这是瞎涨，都没客户了！”

丹东一家本地中介（下称A中介）公司销售经理告诉城叔。A中介在丹东已有30余家连锁店，是当地较有实力的中介品牌。

“以今年来看，按月计算的成交量要比去年5月那时候更低。” A中介销售经理还透露，“我们做过市场调研，同行成交量有高有低，但整体比较一般”。

另外一家驻扎在丹东新区的B中介工作人员也告诉城叔：“公开数据是今年一季度房价上涨，但其实成交量整体已不如去年。”谈起一年前丹东的投资热潮，这位销售经理直言，“今年来投资的，确实也有，但不‘热’了。你们说的丹东投资热潮，在我看来已经过去了”。

另外，多家中介都向城叔谈到，目前丹东购房多是出于自住目的。一位在老城区工作的中介人员甚至表示，自己今年还从未接待过投资客户。

中原地产首席分析师张大伟向城叔解释，虽然公开统计数据显示丹东房价上涨幅度较大，但这不能代表当下的市场情况。

“这个统计数据其实较现实情况有所滞后。”张大伟说，因为网签在三、四线城市滞后比较严重，有些房子可能达成交易较长时间后才签约。比如去年10月达成交易的房子，可能今年1月才去网签登记，这个价格就会被记为1月的价格。

丹东房价走势图

张大伟认为，去年丹东炒作投资非常旺盛，但后面外部形势波动，对丹东房市的影响并不乐观，而其区域产业发展也不足以支撑这样的高房价。所以热炒之后，市场就会出现萧条。

“相比之前，成交量已经下调，而且很多区域是‘有价无市’。”

年轻刚需客户正在减少

此前，有不少声音称，朝鲜局势预期向好，丹东有望成为下一个深圳。对此，过去一年，不少分析师、观察者表示“并不乐观”。常见观点是，丹东对岸朝鲜的经济实力，与30年前深圳旁边的中国香港情况并不相同，深圳式成功难以复刻。

身处丹东楼市中的人，又如何看待这一潜在利好？

在丹东中介眼中，前往丹东的投资者，多少抱有“赌一把”心态：“咱们这儿房价再高也就几千块一平方米、几十万元一套。真有钱的客户，也不计较这笔资金。”而本地也有二手房房东，将房子挂在市面上，观望价格、待价而沽。

实际上，吸引外地人在丹东购房的，除外部因素影响外，还源于丹东自身禀赋。

丹东在全国知名度欠佳，但在东北，它是一个小有名气的旅游城市。在东北各大城市的大街小巷，你可以不时发现一家“丹东大海鲜”。丹东因为靠海，所以丹东海鲜代表着新鲜品质。实际上，它是东北少有的靠海、有温泉、气候较为温和的城市，此前也有不少东北外地人到丹东买房、疗养。

来自黑龙江大庆的全阿姨去年冬天到丹东旅游后，就在当地购买了一套江景房。

“丹东环境好、空气好，冬天气温最低也仅零下10度（大庆则为零下30、40度），以后我冬天就到丹东住。”全阿姨告诉城叔，她80%是考虑自住，但也不是没考虑它的升值、保值空间，“毕竟大庆房价唰唰往下掉，我也担心”。

不过，A中介销售经理告诉城叔，“高房价正为丹东本地一些80、90后带来困扰”。当下丹东购房者主要是两类：第一是刚需换改善，第二是年轻人纯刚需购房。她的工作经验显示，这类年轻刚需客户正在减少。她认为，这也是当下成交量不高的原因之一。

谁为高额房价买单？

投资热潮退去，谁为高额房价买单？

A中介销售经理说，在丹东，一些普通年轻人购房出现困难。“以前一套房首付十几万就能搞定，现在首付二三十万、三四十万不论。”这位销售经理算了一笔账：

“按首付三至五成计算，现在基本要月薪5000元才能较为轻松的承担月供，而丹东平均工资在两、三千元左右，5000元以上薪水的工作并不多。”

丹东市统计局、人社局公开数据显示，2017年丹东市在岗职工月平均工资为3520元；2017年丹东市社平工资为3496元 。

实际上，近年丹东经济发展并不太乐观。

2010年开始，在GDP增速经历连续五年下滑后，2015年丹东进入GDP负增长。当年，全市GDP为984.9亿元。过去的2018年，丹东GDP较去年增长0.4%，但其GDP总量816.7亿元较2015年已下滑17%。

“以投资需求推动的跳涨，对区域来说没有什么好处。”张大伟说，因为炒房客目的是获利，不管最终获利与否，都会离场。政府应该从一开始就增强监控和调控，避免房价大起大落。

既已站在房价高位，对于丹东，它需要更快提振城市经济实力，提高居民收入。

在中国区域经济学会副会长兼秘书长陈耀看来，丹东可把握好外部机遇以促进投资，但需要注意产业投资和地产投资结构比例。“目前丹东应该更注意拉动产业投资，相应地，抓好营商环境优化。”

同时，陈耀认为，丹东应该把视野拓宽，俄罗斯、日本、韩国等都可以是贸易合作对象。2018年，辽宁、吉林两省提出共建“一带一路”新通道，其中通过长春-白山-通化-丹东构建的陆海大通道是一条全新线路，这也是丹东更广阔、更实在的新机遇。

作为极少数同时拥有边境口岸、机场、高铁、河港、海港、高速公路的城市，丹东发展门户功能是有“天赋”的。

不过，最近的一个动态是，丹东港正经历破产重整。下一步怎么做？陈耀提醒，其实整个辽宁港口应该加强一体化合作，明确各港口定位、分工，避免恶性竞争，“这一点，辽宁做得还不够，还要突破”。

3月28日，丹东市委书记、市人大常委会主任、市委财经委员会主任葛海鹰主持召开市委财经委员会第二次会议。葛海鹰在讲话时说道，要“真正把资金用在产业发展上，用在中短期可以见到回报的项目上”。