2017年3月，对于很多城市的楼市来说，是一个分水岭。
时年3月17日，北京出台“认房又认贷、提高按揭首付比例”等号称史上最严的楼市调控措施，多个城市跟进，出台了以“限购、限售、限价、限贷”等为代表的调控措施。
业内人士表示，调控措施，特别是限售令的出台，配合限购、限贷等方式，对相关城市楼市的流动性影响明显，“过热的局面一下子就降下来了。”
今年3月25日以来，已经有多个城市限售令实施满两年，这意味着，两年前因限售令不能出手的房源将回到市场。
在楼市调控的“武器库”里，第一个使用限售措施的，是厦门。
2017年3月25日，厦门出台措施，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。此后几天，杭州、福州、青岛、广州等地也纷纷跟进。到2017年10月，已有近50个城市出台了限售措施，限售期限也从满2年拓展到满3年、满5年。甚至有的城市还祭出了满10年限售的大杀器。
限售令配合限购、限贷等措施，对相关城市楼市的流动性影响明显。
从当时各大媒体的新闻标题，也可见一斑。
今年3月25日以来，已有多个城市限售令实施满两年。这意味着，两年前因限售令不能出手的房源将回到市场。
这里，中证君要纠正一个错误：“限售令到期”。
一些媒体将限售令期限已满称作是“限售令到期”。中原地产首席分析师张大伟指出，（限售令规定的期限已满）并非是政策到期，一些城市实际上还是延续此前的限售政策。“只是说，这部分限售出台以后交易的房子，期满又可以卖出了。”
限售令到期的房源重新投入市场，究竟能多大程度上影响房市呢？
需要分情况看。
比如厦门规定“居民新购买住房，需在取得产权证后满2年方可上市交易”。张大伟认为，按照正常的交易流程，以新建住宅期房为例，取得产权证起码要1年到2年时间。这也就意味着按照目前的期限，这部分房源仍处于限售期。“而二手房的确可以数月之内通过交易拿到房产证，但也未必能够投入市场。”
厦门资深中介人士吴孟（化名）对中证君表示，2017年交易的房源，价格处于相对高位，即使解禁重新交易，很多也不会选择“割肉”出手。
吴孟以临近高崎机场的某楼盘为例，2017年4月，该小区某120平方米户型的成交房价达38000元/平方米。而现在该小区的挂网报价只有34000元/平方米左右。“现在卖肯定亏本。而且满两年的交易只免征增值税，满五唯一还可以免征个税。”
实际上，历经两年，许多限售城市的房地产市场出现了很大变化。
厦门和西安，这两年分别代表了楼市发展不同的方向。
2017年出台限购、限售等一系列调控措施后，厦门房价开始步入下降通道。在国家统计局的70城房价榜单上，厦门二手房从2017年9月份开始环比下跌。2017年9月，厦门二手房价格指数为143.7，2019年3月，厦门二手房价格指数已经下跌到了137.0。
而西安虽然也有限购、限售等措施，但在这两年，通过吸引落户，让当地的楼市跨入了一个新阶段。
有统计显示，2017年3月1日至12月底，西安全市共迁入落户24.5万人。其中，新政落户13.95万人，占新落户总数的57%。
国家统计局发布的2018年70个大中城市商品住宅销售价格变动显示，西安在35个大城市中，无论是新建商品住宅销售价格还是二手住宅销售价格，较上年同比均保持较快增长。
西安楼市在户籍人口大量涌入中，甚至出现了摇号买房、排队等号等久不多见的火爆局面。
有业内人士对中证君表示，在目前限购、限售、限贷、限价等措施没有大的变化的情况下，放松户籍限制，吸引人口落户，一定程度上会带动房地产市场的交易活跃度。
未来限售、限购、限价、限贷等措施会不会有变化呢？
张大伟表示，楼市变不变，关键看政策。“现在看，部分区域小阳春的主要原因是价格下调后的触底复苏叠加信贷利率定价的宽松。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在“房住不炒”的总体背景下，一些城市对相关政策的调整会很谨慎。
房企对于2019年的房地产市场预期也较为谨慎。
万科A在其2018年年报中表示，谨慎投资，投资测算预留足够的安全边际，保证投资质量和合理的资源总量；聚焦收敛，做好资源配置，为业务发展匹配适合的项目资源、资金资源和组织资源。
保利地产在其2018年年报中称，未来，将加大一二线城市及核心城市群的聚焦和深耕力度，审慎应对区域市场分化，把握土地市场周期性机会。
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