楼市回暖？数据告诉你真相，“稳”将是今年调控重点

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部分热点城市楼市开始回暖。以北京、上海、深圳为代表的一线城市成交量快速上升，一二线部分热点城市的个别楼盘甚至出现了万人参与摇号的情况。

不仅是楼市，连土地市场也一起热起来了。有些城市的宅地溢价率甚至轻松突破100%。

莫非楼市真的回春了？

让我们先来看一组2019年3月份热点城市一二手房的成交数据。

3月份一手房（含动迁配套房）成交面积单位：万平方米

数据来源：上海中原地产

一手房（含动迁配套房）：北京成交83.18万平方米（去年同期21.14万平方米），上海成交135.42万平方米（去年同期101.17万平方米），广州成交96.35万平方米（去年同期69.82万平方米），深圳成交30.47万平方米（去年同期20.43万平方米）。

二手房方面，3月份，北京网签住宅16051套，该数据是自2018年5月之后的最高值；上海网签住宅约2.6万套，创29个月以来的新高。

对于一线城市楼市3月份成交集体回暖，业界也是众说纷纭。

有业内人士认为，当前局部市场的回暖是由多种因素共同促成的，但在各地楼市政策基本平稳、市场很难出现大幅度变化的情况下，市场参与者仍需以谨慎乐观的态度迎接二季度楼市可能出现的变化。

龙头房企3月单月销售同比正增长

在市场回暖的情况下，房企的销售情况理当不错，事实真是这样吗？

4月3日晚间，碧桂园公告披露，公司及其附属公司2019年3月单月实现归属于公司股东权益的合同销售金额约451.3亿元，同比增长2.16%。

金地集团公告，公司3月份实现签约面积82.4万平方米，同比增长3.80%；实现签约金额162.6亿元，同比上涨21.26%。

此前一天，万科公告披露，3月份，公司实现合同销售金额573.7亿元，同比增长13.2%。中国恒大公告称，公司3月实现合约销售金额约549亿元，同比增长11.2%。

部分房企销售业绩

数据来源：克而瑞研究中心

若按照克而瑞发布的最新统计来看，2019年3月，市场整体表现较前2个月明显好转。从企业业绩情况来看，百强房企3月份的销售规模是同比增长的，但按照可比口径统计，百强房企今年前3个月的销售规模下滑约1%。

部分热点城市成交回暖

刚刚过去的3月份，全国不少一二线城市的楼盘热销。

3月6日，杭州中国铁建西湖国际城262套高层房源，共有17290组客户报名登记，平均中签率低至1.5%。3月18日，南京河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇领取销许，分别加推186套房源和323套房源，销售均价3.5万元/平方米。短短2天，就吸引了近万人报名登记。也是在3月18日，位于北京海淀的山屿湖首期开盘192套，4小时售完。

华发地产华东区总经理章建波表示，当前市场交易与去年底甚至今年1月和2月相比确实有回暖迹象。相对来说，上海更明显些，而浙江温州、宁波等市场的反应会慢一点。

出现这种情况和几个因素有关。其一，去年底开发商资金面比较紧张，市场交易偏弱，但现在这种态势有所改善；其二，春节假期返乡置业热过后，大城市购房的需求3月份开始上升，开发商也在这一轮楼市调整中做好策略的转变，目前项目的去化速度由放缓转为向好，但定价方面依然平稳合理。

深圳卓越集团投资总监熊奇表示，当前对于“小阳春”的判断主要还是基于北京、上海、厦门等城市的二手房市场复苏。但从全国来看，比如广东，目前企业开盘去化率在30%至70%之间，东莞、惠州、中山等地没什么表现，广州平稳，仅珠海与佛山略有表现。

他表示，在局部市场回暖的情况下，开发商资金状况也在改善。尤其是从近期房企的发债情况看，规模有所增加、节奏有所加快，而融资成本也有所降低。

开发商在部分热点城市抢地

资金状况的改善点燃了房企拍地的热情。一季度，土地市场维持量跌价涨的态势，虽然房企整体拿地态度偏谨慎，但二线城市土地争夺异常激烈。

3月下旬，合肥6宗优质地块的土拍共吸引了40余家开发商展开争夺，其中多宗地块的溢价率超过100%。2月下旬，苏州出让6宗住宅用地和1宗商业用地，其中2宗宅地各吸引了超过15家开发商参与竞拍。

中指研究院4月2日发布的最新统计显示，一季度，全国300个城市土地市场供需均下降，各类用地推出面积同比下降7.3%，成交同比下降14.3%；价格方面，各类用地成交楼面均价同比下跌2.7%，平均溢价率为13.3%。其中住宅用地成交楼面均价同比转涨，热点一二线城市回升显著。

中指研究院监测数据显示，全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4179元/平方米，同比上涨4.9%，较去年四季度上涨17%；平均溢价率为14.6%，较去年四季度提升8.1个百分点。从重点城市来看，一季度尤其是3月份，合肥、重庆、杭州等热点城市宅地市场出现明显回暖，成交楼面价及溢价率均出现不同程度回升。

融创中国董事会主席孙宏斌在2018年度业绩发布会上坦言，今年拿地会非常小心，主要是因为最近一些城市的土地市场偏热，很多企业报名，溢价也很高，但销售价格大幅提高的可能性很小，因此对于拿地还是会相对谨慎。

地方政策微调以稳为主

楼市、土地市场的活跃是否预示着房地产调控风向转变？

一季度，多地政策出现微调，包括部分城市中的部分银行微调信贷政策，利率上浮水平有所下降；少部分城市在减税降费背景下调整二手房交易税率；部分城市针对性优化限价、摇号等调控方式；部分地区进一步紧缩现有政策；部分地区结合户籍制度改革、人才引进政策合理保障新市民购房需求等。

尽管全国一季度收紧性政策数量已大为减少，但住建部副部长倪虹在公开场合回应楼市调控是否松动的问题时，仍明确表示坚持楼市调控不动摇，保持政策连续性。

在业内人士看来，“稳”将是今年楼市调控的重点。稳地价、稳房价、稳预期是具体目标，“一城一策”则是具体调控路径。

（上海证券报 张良）