“收敛聚焦”是修枝剪叶 万科“巩固基本盘”应对白银时代

每经记者 吴抒颖

万科于2019年3月25日晚间发布了2018年全年的业绩报告。作为龙头房企，万科的业绩向来是不会让投资者失望的，2018年全年，万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。

刚刚过去的2018年，万科提出了很多的新名词，“活下去、活得好，活得久”一度引发了行业的热议；“矢量组织”、“冠军组织”和“韧性组织”也让外界看到万科在组织架构重建上的风向与决心，但至于提出这些概念背后的逻辑，万科的管理层此前尚没有对外作出过详细的解答。

2019年3月26日，万科在深圳大梅沙万科总部举行了2018年业绩推介会。在这场有万科董事会主席郁亮、万科总裁祝九胜出席的会议上，万科的管理层分享了万科对于白银时代的思考，以及“收敛聚焦”、组织架构重建的逻辑。

“我们收敛聚焦，是阶段性的总结和调整，收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶，我们知道一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实来。这是我们万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意。”郁亮表示。

业绩亮眼 销售额超6000亿

“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”郁亮表示。

目前，万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘，其中四大区域明确以开发业务为基本盘。

2018年，万科在开发业务的优势得以持续巩固。年报显示，2018年万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。所销售的产品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小户型占比91.4%。

万科在全国商品房市场的份额由3.96%提升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。

报告期内，万科实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；实现结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。截至2018年底，万科已售未结资源上升，合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算，同比增长25.2%，合同金额合计约5307.1亿元，同比增长28.1%。

在获取土地资源方面，2018年，万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市。

万科的财务指标依旧保持行业领先。年报显示，2018年，万科实现经营性现金净流入336.2亿元；截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。截至2018年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%，继续处于行业低位。

“收敛聚焦” 应对危与机并存的白银时代

2012年，万科提出房地产行业进入了“白银时代”，也提出新的战略“城市配套服务商”，此后万科开始为自己筑起了护城河——物业服务、住宅租赁、物流仓储等一系列新业务逐渐成长。

直至2018年，万科提出“收敛聚焦”、“巩固基本盘”之时，外界一度认为，万科转型策略有所转变，但在业绩会上郁亮表示，“我们对转型坚定的认识也从来没改变过。我们转型的决心也从来没改变过。”

事实上，万科的新业务目前多数能够做到行业“领先领跑”的位置。例如租赁住宅业务，截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

物业服务方面，万科物业2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%；商业开发与运营方面，截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。

郁亮在业绩推介会上也提到，大家理解我们基本盘的时候很容易想到是不是万科要放弃转型别的业务了，其实我们每个业务都有自己的基本盘，而不是只有开发业务，别的就不做了。

郁亮以万科物业举例称：“比如为什么把物业的基本盘定位为住区的物业服务？因为现在也做很多办公楼、产业园，包括政府的项目，也包括城市管理，为什么住区服务是基本盘？因为我们要看，万科物业品牌哪里来的？建立在我们住区业务的基础上。如果这个业务能够稳定好，广大客户对我们是满意的，那万科物业走到哪里都有发展机会。如果这点不满意，我们做别的业务肯定也支持不下去，这就是物业的基本盘。”

至于“收敛聚焦”，郁亮则称这是阶段性的总结和调整。“收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶，我们知道一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实来。这是我们万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意。”

“我们先求根基的稳固，才能开支散叶。我们把事情做对，勤练内功，为客户提供愿意买单的好产品好服务，为未来的发展赢得更加坚实的基础。我借这个机会把万科转型、基本盘和活下去等做个解释，这些对我们来说都是一脉相承的东西，万科这方面没有任何的改变，所以全面来看万科可能更加合适一些。”郁亮表示。