龙湖：2000亿后求“稳”

“我们判断未来房价不会爆发式上涨，这种情况下，龙湖选择了精准、适宜。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓说。

突破两千亿

3月25日，龙湖集团年报显示，2018年该公司全年合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元。

净负债率为52.9%，在手现金为人民币452.6亿元。

该集团于年内新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米，权益面积1372万平方米，土储合计6636万平方米，权益面积4559万平方米。

但这份不错的成绩单的背面仍难掩缺憾——龙湖的盈利能力较上年有所下降。

2018年集团核心税后利润率为14.7%，较2017年下降3.5个百分点。对此，龙湖CFO赵轶表示：主要是由于2018年公司新进入南昌、郑州、贵阳、东莞等11城所产生的费用增加所致。

2019“稳”增长

规模上了新台阶，“稳”就成为龙湖反复强调的字。

报告中龙湖集团董事长吴亚军说：“水大魚大、蒙眼狂奔的時代註定一去不返。”

在业绩会现场被问及十年之变，龙湖高层的回答依然没有脱离“稳”的核心。回顾2017年，龙湖全年的合同销售额是1560.8亿元，同比增长77.1%。其中上半年同比增幅达140%。

而放眼2019年，龙湖集团CEO邵晓明说：“今年销售目标还会保持两位数增长，2200亿。”该目标仅相当于今年2006.4亿元的销售额增加约10%，和2018年28.5%的增长可谓相当保守。

年报提及：“计划于二零一九年竣工的物业总面积将达到1,500万平方米左右，其中大部分将集中于下半年。目前项目工程进展和销售进度正常。”

“未来两三年，公司会保持核心盈利20%以上的增幅。”邵晓明说。

四大核心业务长短不一

龙湖集团多次表示：坚持以地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务。邵晓明也在业绩会中表示：“四大主航道业务都是我们的核心业务，未来要形成协同。”

不过就目前来看，协同作用还尚未实现。

冠寓是龙湖旗下的长租公寓品牌，目前已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%，2018年实现租金4.2亿元。

邵晓明表示：“今年按照规划应该累计开业能接近10万间。按这个速度，预计要到2020年开始盈利，达到20亿以上收入。”

执行董事兼首席财务官赵轶也坦言：“冠寓前期还处于不挣钱的状态。”

同时，公告显示，2018年龙湖物业投资业务不含税租金收入为人民币40.9亿元。邵晓明说：“2020年商业要达到60亿租金收入。”

即使这样，这些被冠以主航道的业务同该集团的地产开发相比，比例还是偏低了，目前来看龙湖仍然是单一航道。

补足华南短板

作为销量前十的头部房企，龙湖的土储有些区域失衡。

公告显示，龙湖集团按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.0%、30.5%、20.7%、8.8%、5.9%及0.1%。

其中山东地区是龙湖的重镇，其中烟台所占整个土储比例的10.7%。山东省内的青岛、济南、烟台、威海土储总面积占龙湖总土储的22%，四地2018年合同销售额为315.37亿元，占总销售额的15.71%。

根据wind，10年以来龙湖在山东地区共获得139块土地，总面积达916.68万平方米，远超紧随其后的浙江389.42万平方米。

和山东相比，龙湖在华南地区的土储可以用稀少来形容。2018年，按地区分析，华南地区面积占新增收购土地储备总建筑面积的4.2%。

龙湖也开始注意到了这个问题，邵晓明坦言：“下一步我们要在华南，以及进入相对较晚的大湾区、华中区域，加大拿地力度。”

“大湾区是龙湖看中的战略区域，我们已在大湾区把城市的骨架铺开，包括深、港、东莞、广州、佛山、珠海、中山，我们会加大这里的布局。”

十年累计分红213.5亿

据《每日经济新闻》记者观察，十年之前上市首日的龙湖，市值是400亿港元，而十年之后已经超过1550亿港元。

2017年的财报，龙湖将分红比例从此前核心净利润的35%升至40%，每股0.085元。而2018年，赵轶直接表示“我们把基本分红比例从40%提到45%，已考虑上市十周年红利”。从wind数据看，这十年，龙湖共实施了10次现金分红，累计实现净利润837.9亿元，累计分红金额是213.5亿元，分红率是25.5%。

上市第一年，龙湖的现金分红总额是3.2亿元，此后便逐年递增，至2018年增长近20倍。2016～2018年，龙湖的现金分红总额分别是26.7亿元、46.5亿元、58.4亿元，近三年总额达亿131.6亿元；平均股利支付率34.03%（29.21%、36.89%、35.99%）。

赵轶表示，45%分红在行业里是不低的，未来我们也会保持这个分红比例。

（封面图片来源：摄图网）