北京新政后集体建设用地率先入市 限竞房成市场主流

    每日经济新闻 2019-03-21 23:32

    北京“3·17新政”实施两年以来,北京土地市场迎来了一系列变革。

    每经记者 王佳飞    每经编辑 魏文艺    

    “3·17新政”实施两年,北京土地市场变化明显。

    《每日经济新闻》记者发现,“新政”实施后,北京土地市场迎来了一系列变革:近郊土地供应增加、限竞房用地成为主流、集体建设用地入市等。

    值得关注的是,位于大兴区的瀛海镇,在“3·17新政”后相继推出限竞房用地、共有产权房用地、集体建设用地等,成为北京土地市场变化的缩影。

    瀛海镇某楼盘项目施工现场 图片来源:每经记者 王佳飞 摄

    土地市场先增后降

    2017年,北京市土地招拍挂市场成交总面积835.85公顷,其中近郊新城区土地成交面积492.64公顷,占总成交面积的59%。

    2017年至今,瀛海镇共推出住宅用地7宗,其中2017年一年中推出3宗,分别为1宗自住型商品住房用地和2宗限竞房用地。

    其中C4组团YZ00-0803-0602限竞房地块由保利中海联合体以16.8亿元的底价成交。另外一块瀛海镇限竞房用地YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地块,被远洋+首创+世茂以47.9亿元、26%自持比例摘得、溢价率49.7%竞得。这使得限竞房用地在上市初期就显现出上扬的势头。

    2017年,整个北京市土地市场火爆异常,全市土地招拍挂市场共成交土地102宗;土地成交总价为2796.02亿元,同比增加228%;规划建筑规模1380.26万平方米,同比增加135%。

    “3·17新政”的目的在于稳定市场,那么遏制房价上涨的一个途径便是增加供给,土地市场的放量是增加供给的直接手段。

    但是市场在2018年进入了明显的下行阶段。2018年北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元,同比2017年的2795.6亿元下降约40%,成交总建设用地面积447.94万平方米,下降约30%。

    纵然2018年大兴区出让土地建设用地面积达88.21万平方米,成为当年北京出让土地最多的城区,但是瀛海镇全年没有1宗住宅用地出让,和整个土地市场的下行节奏保持一致。

    限竞房成市场主流

    瀛海镇是北京限竞房的首批入市之地。

    2018年6月9日,由中海、保利、金地联合开发的北京市第一个限竞房项目瀛海府开盘,即上述的YZ00-0803-0512、YZ00-0803-0514、C07-3地块项目,均价52449元/平方米,最高售价不超过55071元/平方米,主力户型为88平方米3居,据《每日经济新闻》先前的报道,该盘当天上午就被认购完毕,194套房源有约700组客户前来选房,买房就和中奖一样。

    2018年无疑是北京楼市的限竞房元年,限竞房供应占据了北京楼市的半壁江山。在2018年成交的63宗地块中,40宗为限竞房地块,占比约63.5%。

    入市之初,由于明显低于市场均价,限竞房一度受到市场追捧。此后北京的限竞房销售远没有达到预期的火爆,顺销期降价、同质化严重已成为常态。

    “限竞房项目已经普遍降价10%左右。即使这样,除极个别项目外,整体市场表现依然冷淡。大量的90/70同质户型导致限竞房很难去库存。”中原地产首席分析师张大伟《向每日经济新闻》记者表示,最近因为全国两会期间短暂供应减少,而从2019年3月下半月开始到4月份,预计供应量将出现井喷。

    集体建设用地率先入市

    2018年末,瀛海镇再一次占据“头条”,该镇计划推出3宗集体建设用地共约20万平方米,全部将用于共有产权房及配建设施,这在北京乃至全国都尚属首次。

    该批共有产权房销售均价为2.9万元/平方米(含全装修费用),价格约为附近商品房的三分之一,共4000余套房源。

    出让文件显示,本次挂牌出让的地块,与国有建设用地同责同权;土地所有权属于瀛海镇西一村和瀛海镇西二村集体经济组织,村集体转让期限内的使用权属于地块的拆迁、腾退方――大兴区级集体土地联营公司北京兴福集体资产管理有限公司。

    “此番推出的三宗集体建设用地用于共有产权住房建设,此类土地本身没有征地环节,其和国有建设用地实现了同权的概念,本身是有助于降低土地成本的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“这也和共有产权住房建设的导向比较匹配,即此类土地后续能够获得相对好的发展态势,利好相关住房项目价格的下调。”

    事实上,推动集体建设用地入市是近年来一直以来的政策引导。2018年12月23日,我国《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。也就是说,我国非农建设用地将不再“必须国有”。本年度《政府工作报告》中也提及要“推广集体经营性建设用地入市”。

    但是遗憾的是,经《每日经济新闻》同北京兴福集体资产管理有限公司确认,瀛海镇这三宗土地均未交易成功,后续要进一步等待官方消息。

    今年2月25日,瀛海镇再一次推出限竞房用地,被中海以44.4亿元、21.64%的溢价率购得。

    与此同时,北京市2月土地出让金达到230亿元,同比增长43%,居全国之首。

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    1本文为《每日经济新闻》原创作品。

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