深圳拟出台租金指导价 长租市场洗牌加剧

    21世纪经济报道 2018-12-28 08:14

    深圳出台租赁新政,拟对租金价格进行调控,除了对房租进行价格指导外,还将对城中村综合治理发放补贴。业内人士认为,租金上涨已成趋势,不可避免。

    图片来源:摄图网

    在经历了多方政策鼓励、租金上涨风波后,长租公寓市场进入了发展瓶颈期,租赁政策也在相应调整。

    12月26日,深圳出台租赁新政,拟对租金价格进行调控,这也是今年8月“一房一价”的租赁项目试点后,深圳正式出台“稳租金”政策。

    根据文件,在加大租赁住房供应量的同时,深圳还将编制房租指导价格,加快推进“控涨幅、稳租期”为特征的稳租金商品房试点工作。

    除此之外,城中村租房状况成为报告焦点。为保障低收入人群利益,深圳将对城中村综合治理发放适当补贴,以降低企业改造和运营成本。

    租金上涨成为今年的热门话题,“长租公寓抢占房源推高房租”被推上了风口浪尖。但房租上涨的原因不仅于此,一线城市紧张的供需关系、消费升级、较低的租售比都在推动着租金高涨。

    深圳多位业内人士认为,租金上涨已成趋势,不可避免。关乎民生,租赁政策亦在不断调整中,政府与市场之间相互作用,形成博弈,不断寻找平衡。

    稳租金政策升级

    深圳在“稳租金”政策方面率先打出一拳。

    12月26日,深圳市人大常委会第二十九次会议审议了《关于加快培育和发展住房市场工作情况的报告》(以下简称报告),其中关于租金价格指导的举措引人注目。

    报告显示,深圳将编制全市的租金指导价格,定期向社会发布,引导骨干企业出租房租金不高于所在区域的租金指导价格。

    之前,深圳已开始针对租金管制进行试点。8月30日,深圳规土委有关人士曾透露,深圳首批“稳租金商品房”试点项目——塘朗城精品公寓,预计2019年推出。该项目由朗通房地产开发有限公司建设经营,朗通则由深圳地铁集团与深业集团共同成立。

    试点将实行“一房一价”的租金管控,通过市场评估起定租金,采取“一年一调”的方式进行房租调整,并在合同中进行年租金增长率不超过正负5%的涨幅约束。

    试点项目还未入市,此次深圳租金调控新政则扩展至了全市。

    值得注意的是,指导价格不等同于限价。指导价格最终的价格走向还是取决于市场,但限价是政府通过行政强制限定了价格。

    “目前政策还没有走到限价这一步。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,指导价格对租金上涨遏制作用有限。

    在编制租金指导价格的同时,深圳还将多渠道增加租赁住房供应,要在2022年新增建设筹集各类租赁住房不少于30万套,占新增建设筹集住房总量的50%以上。这亦表明了深圳加强供应端以缓解租赁价格上涨的意图。

    此外,报告还聚焦在了城中村专业化租赁对低收入人群形成的挤出效应,而这也是深圳对租金进行升级管控的原因之一。

    随着深圳城市发展,人口结构变化带来了消费升级,城市更新又带来了租赁房源结构优化,这都促进了房租的进一步上涨。

    城中村也加入到城市更新和消费升级大军中。报告显示,目前住房租赁企业“进村”数量约200个,改造住房(含洽谈)约10万套,占城中村租赁房的2%;已改造出租约1万套。

    这与租住在城中村中的低收入群体的利益产生了矛盾,低收入群体对房租上涨非常敏感,对此,深圳加强了对城中村规模化改造的指导,合理设置租赁企业准入门槛,通过规划统筹、价格指导等手段有序推进城中村改造。

    深圳拟对城中村综合整治给予适当财政补贴,降低企业改造和运营成本,引导租赁企业按照租户消费结构和支付能力,供应适宜的租赁住房。

    “这都是为了缓解租赁市场价格的波动”,宋丁认为,这些政策起到了一个平衡和对冲的作用,但这并不意味着住房租金就能停止上涨。

    政策与市场的博弈

    深圳的租金指导新政背后,一定程度上是近两年租赁市场发展过快所致。

    过去两年,租赁市场、机构化租赁得到前所未有的鼓励,机构房东如雨后春笋般成立,资本也争先恐后涌入,带动了大量存量房源被改造为长租公寓,从而在部分区域带动了租金的上涨。

    2017年,住建部颁布有关鼓励专业化住房租赁的一系列举措,其中包括开展租赁住房试点、加大对租赁住房项目的信贷支持力度、租购并举等等。

    “去年,租赁市场得到很大发展。”宋丁告诉21世纪经济报道,无论是供给侧还是需求侧都对租金有很大推动。

    今年8月,北京房租短时间内明显上涨,自如等长租公寓推高房租的观点也充斥于市场。一时之间,长租公寓成为众矢之的,各方指责其抢占房源,推高了租金。

    但房租上涨背后的原因,远没有如此简单。

    中国社科院、58同城安居客联合发布的《中国房地产大数据报告(2018)》显示,2018年部分城市住房租金快速上涨,并于7月达到涨幅峰值。7月,29个重点监测城市住房租金平均环比上涨0.98%。

    而受到各地政府对租金上涨调节干预的影响,重点城市住房租金水平在8月至10月有所回落。

    该报告显示,大城市存量住房总量不足,是2018年上半年房租快速上涨的重要原因。

    东北证券报告也表示,长租公寓市场渗透率和溢价空间有限,租金上涨的核心问题在于供需失衡。一线城市强大的人口吸附能力与人均收入快速增长,导致了我国租赁市场长期处于供小于求的状态。

    宋丁认为,租金上涨是市场趋势,将来几年内租金价格都会呈现出上扬格局。

    易居智库中心研究总监严跃进指出,对租金进行调控并非根本的解决之策;租赁的核心仍然是供应,未来,政策与市场仍将在动态博弈,使得租金保持在一个稳定的水平。

    今年整体来看,增加租赁供应被放到了更重要的位置。

    5月,住建部在《关于进一步做好房地产市场调研工作有关问题的通知》中表示,力争在3—5年时间,公租房、租赁住房、公有产权房用地,在新增住房用地供应中的比例达到50%,在供应端支持租赁市场。

    北京在今年也多措并举,加大保障性住房建设力度,并加快了公租房供应分配。8月27日,北京住建部公布,近5000套公租房房源进行了意向登记。

    而近年来多方资本主导下的长租公寓市场,则正在面临一轮大洗牌。规模和经营水平皆弱的机构和平台,将被淘汰。今年以来,已有多家长租公寓品牌破产。

    21世纪经济报道记者 张晓玲

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