每平方米逼近万元 菏泽楼市火热背后存隐忧

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中国证券报记者近日实地探访了调控新政发布后的菏泽楼市，发现当地建设一片繁忙，新房市场火热。自2015年棚改加速推进以来，菏泽市短时间蓄积了大量房屋置换需求，带动房价涨幅超过6成，目前每平方米逼近万元。业内人士指出，此次政策对市场影响有限，更多在于心理层面的支撑。随着棚改货币化安置因地制宜的推行，菏泽楼市未来走势不确定性增加。

12月18日，菏泽市住房和城乡建设局网站发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消了对新购住房的限制转让措施。

繁忙的景象

走出菏泽火车站，行至不远便是一派繁忙而略显混乱的景象。空气中弥漫着灰尘的味道，耳边阵阵施工机械的轰鸣声。多条道路同时在施工，不少路口安放着临时信号灯，各种车辆挤在一起混合前行。

大拆大建之下，菏泽呈现出混搭的风格。高楼林立精心布置的新区、杂乱的老城和繁忙建设的工地同时并存。

除了工地多，在菏泽售楼处同样多。中国证券报记者粗略目测，密集的地方相隔50米就有一个售楼处。当地人戏称，目前菏泽满城都是售楼处。“全城没有100个也有大几十个。”

售楼处数量井喷的背后是短期需求大量释放。2016年以来，菏泽的棚改规模始终位列全国第一，甚至被称为“拆迁第一市”。数字表现更加直观。据媒体报道，菏泽市住建局相关负责人表示，这几年菏泽相当于100万人口被“就地搬迁”。而菏泽市区常住人口不过70多万。此外，2018年之前货币化安置比例高。

大批居民手握大量现金，短期急需购置住房。这使得菏泽楼市持续高烧不退。在此背景下，菏泽市楼市去化周期从2016年的18个月骤降至9个月。中国证券报记者走访发现，多处售楼处门庭若市。其中尤以集中提供满足刚性需求（教育）和改善需求房屋的牡丹区和开发区突出。

“学区房基本都在牡丹区。开发区基本都是改善性住房，以200平米以上大平层、高端洋房、别墅为主。”某售楼处工作人员对中国证券报记者表示，“菏泽的房产，外地人买的比较少，本地人改善性需求为主。老城区大面积拆迁，新城配套设施逐步完善。万达、碧桂园这些大型开发商都有项目。”

需求增长，住宅价格水涨船高。牡丹区和开发区普通住宅按照地理位置和住宅品质划分，均价在7000元-8000元/平方米，学区房新房均价在9000元-11000元/平方米。改善性住房方面，洋房均价在10000元-12000元/平方米，独栋别墅均价在20000元-30000元/平方米。二手房报价方面，学区房及优质地段与上述报价基本一致。其余类型房产较新房价格略低10%左右。

鳞次栉比的新楼盘，似乎对菏泽高端房产的火热销售影响不大。某高端洋房别墅区销售人员对中国证券报记者表示：“洋房和别墅还没有开始建，别墅一共160套，目前只有不到10套的名额，需要直接与开发商联系才可能预订。预付押金150万元，明年开始动工，2020年交房。别墅报价在500万-2000万元，目前仅剩几套，全价都在800万元以上。”

谈及近期新政的影响，多数购房者认为释放出的信号更加重要。“能不能涨不知道，但起码不会大跌吧。”一位看房者对记者表示。

数据显示，2015年棚改尚未加速之际，菏泽房产均价为5000元/平方米，目前均价达到8000元/平方米，三年时间涨幅超过60%。

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二手房成“期房”

不管是货币化补偿还是实物补偿，菏泽目前“人等房”矛盾比较突出。根据菏泽官方的说法，本次取消限售令是为了满足棚改安置居民的购房需求。取消“限售令”之后，菏泽二手房市场走势如何？

中国证券报记者走访发现，与火爆的新房售楼处相比，多数二手房门店门可罗雀。背后的原因在于拆与建来的太急，不少二手房其实也是“期房”。

“新政对二手房交易有一些影响，但影响不大。”某门店负责人对记者表示，政策变更前，本地户口居民持有时间不满两年，外地户口居民持有不足三年的，可以买卖但不能过户。新政实施后，按照拿到房本后的持有时间计算，分为“新证”（即不满足限售时间的房屋）和“老证”（满足限售时间的房屋）。“老证”普通住宅过户费2.5%，“新证”过户费8.1%。“新证”住宅可以买卖，就是费用高。不过，菏泽买房以熟人为主，过户时间可以商量；同时，二手房市场基本都是期房，房子都没盖好，晚个两年过户影响不大。因此，本地人购房感觉此次政策影响不大。

回迁房建设进度太慢导致租房市场“一房难求”。近年来，菏泽城区大规模城市改造，使得回迁房成为热点话题。中国证券报记者走访发现，几乎每个楼盘近半数属于回迁性住房。“回迁房不在售楼处交易，价格较同一小区其余楼盘低1000元-2000元/平方米。”某售楼处销售人员对记者表示。

但回迁房建设进度相对商品房要慢。某楼盘回迁房业主对记者说：“政策规定，开发商应该先盖回迁房再盖商品房。但多数开发商资金周转压力大，回迁房反而迟迟不盖，等商品房卖完了有了钱才盖回迁房。回迁房业主拿着微薄的安置费只能去租房。有些小区回迁费以高额利息为利诱迟迟不发放。”

该业主的说法得到不少回迁房业主的证实。有业主对记者表示，短期租房人太多，房东很强势，上调租金价格的同时对租户挑挑拣拣。一些房东拒绝租房给有老人和孩子的家庭。

楼市走向引关注

7月12日，由住建部牵头，会同国家发改委和财政部有关负责人联合召开的棚改工作吹风会。住建部相关负责人表示，未来将因地制宜推进棚改货币化安置：在商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置；商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，将更多采取实物安置。

中国证券报记者了解到，今年年初以来，菏泽市货币化安置开始逐步收紧。此外，菏泽楼市仍以本地人购房为主，外来人口有限。未来楼市走向成为各方关注的焦点。

不少业内人士指出，菏泽本次地产新政对当前市场的直接影响有限，更多在于心理层面和预期。未来走势需要看城市产业发展和人口的流动。

合硕机构首席分析师郭毅持类似观点。她对中国证券报记者表示，菏泽市经济总量在山东省排名靠后，近年来经济快速增长中相当部分来自于房地产增速。这显示出房地产行业对当地经济发展的支撑作用。

“如果产业发展和人口流入不能对楼市形成有力支撑，可能需要一些政策来‘救市’。本次菏泽新政对购房者信心的拉动作用明显。”郭毅表示。“但从长期看，菏泽楼市存在供应量可能大于真实居住需求、开发商资金相对紧张等系列问题。”