集体经营性建设用地入市,这对楼市意味着什么?

    华尔街见闻 2018-12-24 09:47

    分析师认为,本次土地制度改革对于一二线城市(特别是深圳)的城中村和城边村影响最大,尤其是租赁市场的租赁用地供应,但小产权房还是不能转正。

    图片来源:摄图网

    据新华社消息,23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。

    现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

    中证网援引地产行业人士指出,“非农建设用地不再必须国有”是对十八届三中全会决议的落实。十八届三中全会中决议中曾专有提及:建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

    截止至2013年底 集体经营性建设用地面积约为4200万亩

    目前农村的集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。因此,宅基地、农村公益性公共设施用地与可直接入市的集体建设经营性用地是不同的概念。

    在我国,集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地,包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。

    21世纪经济报道称,据调查推算,截止到2013年底,全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩,占全国建设用地总量的13.3%左右,宅基地的总面积约为1.7亿亩,约占集体建设用地的54%左右。

    不过,宅基地本身并不是经营用途,不在法律修改目前透露的内容以内。

    分析师:小产权房还是不能转正 主要影响一二线尤其是深圳楼市

    对于大众来说,本次土地制度改革是否意味着小产权房“转正”是最关注的的问题。

    “小产权房还是不能转正。”21世纪经济报道援引易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策对于集体建设用地的概念,明确提到了两点。

    第一是主要是工业用途和商业用途,这可以扩展为共有用途、狭义上的商业用途、办公用途等,而居住用途没有提,实际上无论是销售类型的商品房还是小产权房,本质上都是居住的概念,所以该政策和小产权关系不大。换而言之,松绑的是别的领域,小产权房的政策依然是严厉的。

    第二、此类用地强调了经营性用途。小产权本身也谈不上经营用途,即便存在各类出租的概念,本身也是违法的,所以也谈不上合法经营的概念。所以也没有机会转正。至于具体城市的调整,那么和具体城市小产权的政策有关,和此次土地管理法修正没有关系。

    也有分析人士指出,此次政策对一二线城市影响较大,尤其是租赁市场的租赁用地供应。严跃进对上证报表示,类似政策对于一些城中村和城边村的影响是最大的,尤其是一二线城市和部分三四线城市,类似城市供地市场将快速打开,

    中证网援引中原地产首席分析师张大伟表示,由于本次修正案草案调整的部分仅涉及为工商业经营性用途土地,因此暂时不会影响到住宅市场。本次政策将主要影响一二线尤其是深圳城市的商业用地供应。

    华尔街见闻 廖志鸿

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