禁令解除，西安别墅市场何去何从？

内容显示，秦岭北麓生态保护区范围外别墅的交易手续恢复办理。

自今年8月，市秦岭北麓违建专项整治领导小组办公室下发“61号”通知以来，全市范围内所有别墅类项目的交易登记都已暂停。

如今，秦岭违建整治基本结束，恢复办理理所当然，只是秦岭北麓保护区内的保留别墅仍继续监管，不得交易。

事实上，一些别墅项目确实也在最近拿到了预售证。

文件的发布，意味着秦岭拆违算告一段落，但此事必将在西安历史上画上一笔，单就西安的别墅市场来说，其影响也必深远。

诸如积攒多日的别墅购买需求如何满足，有钱人如今的区位选择将瞄准哪里，当下的别墅产品又能否满足城市需求？

​

秦岭违建的教训

暂停4个月的别墅交易，西安历史上几乎没有。

今年7月，秦岭脚下严肃异常，长安、鄠邑、周至等秦岭区域内的所有在建工程全部叫停，当月底，秦岭北麓违规建别墅问题专项整治工作动员部署大会在西安召开。

随后，秦岭违建别墅整治拉开大幕。

秦岭山水、草堂山居、群贤别业……多个别墅群在破碎锤的轰鸣中，成了历史的沉渣。

此前，中央办公厅通报了专项整治秦岭违建别墅问题的情况：11月，秦岭北麓西安境内共清查出1194栋违建别墅,其中依法拆除1185栋，依法没收9栋，改造后用于公共事业。

诸多与这些别墅相关的腐败案例，也陆续被挖出。

11月上旬，陕西原省委常委、原秘书长钱引安，西安市原市长上官吉庆和已经退隐官场两年的西安市政协原主席程群力被调查。有媒体报道，三人可能都涉及秦岭别墅问题。

中纪委方面的反馈是，有的领导与老板结成政商关系圈；有的民企老板，上下打点，金钱开路，疏通关系；有的干部拿钱办事，违规审批，公权私用，贪污受贿。

腐败之下的无序开发，正是秦岭违建别墅的原罪。

牵连之下，西安市区内的别墅交易也宣告暂停。

这次秦岭违建整治，一定意义上也给所有的开发商敲响了警钟，对于山地、湖泊、河流这些自然资源的开发，将变得更加慎重，特别是涉及别墅开发，则更应谨慎。

此前跟一位多做别墅项目的开发商聊天，其也谈到了这次秦岭违建别墅整治，是违法拿地、违法规划、违法开发造成了秦岭的满目疮痍，而如何利用好本就稀缺的自然资源，开发商首先要做的是守法。

​

西安的别墅市场

暂停四个月交易并停发预售证，看起来并没有在西安楼市引起多少讨论，因为别墅本就不是房地产市场的主流产品。

但这并不意味着西安市场上，对别墅产品的需求不大。

相关数据显示，自2015年开始，西安别墅在楼市整体成交中所占到的市场份额逐年提升，2017年别墅成交量更是同比上涨143%。

有媒体曾发布过2017年西安别墅销售排行榜，销售前10名一起贡献了854套、超过53亿的成交量。

单就别墅这一类房型来说，已经很大量了。

另外，从这份榜单中，还可窥见另一个趋势，别墅楼盘正在向城外溢出，二环至三环之间，甚至三环以外，正成为别墅地产商的新宠。

传统别墅聚集区，如南湖、未央湖等板块则少有新盘面世，因为开发较早，几乎没有新的地块再做开发。

但地产商和购房者看重的生态环境，从未改变。

​​根据榜单，更多的别墅项目开始向浐灞聚集，多条河流汇集，自然环境优越，主打生态牌，自然会得到希望享受更高生活品质的别墅购房者的青睐。

此外，市区内为数不多小山包居然也成为优势，清凉山公园附近的别墅项目也收获了更多关注。

不过，因为城市规模限制以及如山地、河流、湖泊的稀缺性，市区内的别墅正在变得越来越少。

加之，国家对别墅用地的限制，城中的别墅也呈现出高容积率低端化的趋势，基本都是洋房、高层、别墅混建，纯粹的别墅项目几乎没有。

但改善型客户对于高品质别墅的需求不减，供需不平衡，越来越多的购房者正在将目光瞄向城外。

这也是全国大型城市别墅分布的普遍趋势，北京的密云，上海的松江，广州的增城……皆是如此。

​

东曲江的选择

对于西安这座北方城市来说，河流、湖泊这些资源本就稀缺，从目前的情况看，城内湖泊周围基本无地可开发，而如浐河、灞河、泾河也才从过境河变身为城中河，周边的开发并不成熟。

此外，对于更看重山地资源的西安人来说，秦岭违建整治之后，绝不可能有新项目开发，无论对于开发商还是购房者，如果追求湖泊、山地的自然景观，城外是必然选择。

粉巷财经在年初曾有文章介绍过“东曲江”——临潼，目前看，这里正成为高端住宅购买者的最佳选择之一。

得益于曲江系的运作模式和资金注入，临潼度假区在近两年迅速蝶变，中海、绿地等一线开发商快速入驻。

就资源禀赋而言，临潼与曲江有诸多相似之处，甚至有过之而无不及。

不同的是，临潼有骊山这一山地资源，高山、湖泊，人文荟萃，使临潼相较于曲江更具有层次感。

这一点，也被众多高端房企所看中。

诸如在曲江有多个高端地产操盘经验的中海，也将这种经验复制到了骊山，开发了中海·阅骊山半山叠院产品。

事实上，山地住宅一直是国内外房产市场最受欢迎的品种之一，诸如北京的西山，上海的佘山，台北的阳明山，香港的半山豪宅，洛杉矶的比弗利山庄等，一直都是上流社会所追求的居所。

但因为山地资源的稀缺性，使山地住宅也具有存量少，保值性强的特点。

秦岭生态保护区的不同在于其独特的生态和文化地位，绝不允许搞任何地产开发也是常识，秦岭的别墅违建问题，就在于个别开发商无视法纪，无序开发。

而如果科学规划，选址合规，山地住宅这类产品本身并没有问题。比如前期规划符合区域发展方向，服务相关产业布局，合法合规开发，是符合经济发展需要的。

好在，临潼给了向往山地住宅的西安人一个可能。