“第一神盘”花果园：一场运营与投入之间的较量

沿着花果园湿地公园一周，可以看到被花果园的开发商宏立城寄予厚望的建筑群。从临湖的网红贵阳“白宫”往下俯瞰，贵阳国际贸易中心双子塔、商业综合体海豚广场和Garland花果园购物中心尽收眼底。

双子塔、海豚广场和Garland购物中心，是宏立城押上重注的商业项目。2016年，在花果园的住宅开发进入尾声后，宏立城宣布转型发展，成为“城市运营商”。其时宏立城相关负责人在接受采访时曾经表示，不打算再做住宅开发，而是专注于花果园的运营。商业板块是其最为倚重的部分。

据宏立城提供的信息，花果园共有商业200万平方米，商务办公200万平方米。宏立城对商业和写字楼的经营也颇为重视，两个标杆项目中，海豚广场的招商和定位引入了万达系的高管，双子塔中的东塔更是签下了仲量联行为其提供物业管理服务。

时移世易。海豚广场最终没有能够如去年所愿，在2018年5月顺利开业；双子塔的东塔则是将规划从大开间“办公”调整为小开间“服务型公寓”。标杆项目进展未达到预期，在转型运营这条路上，宏立城走得尤为艰难。

写字楼变身“公寓”？

宏立城的官方介绍显示，花果园双子塔335米高，是贵州已建成第一高建筑。其中，东塔是一个集金融服务、商务办公、休闲娱乐、居住生活于一体的大规模复合型金融商务区，也是按照国际标准所打造的超甲级写字楼，宏立城为其自持方。

宏立城颇为看好这个项目，其曾称：“由于自身品质出众，贵阳国际贸易中心A座（即东塔）将吸纳如世界500强、国内500强、民营100强企业、跨国公司、央企等大型企业集团总部或分支机构等入驻。”

为了运营好这个项目，宏立城还引入了合作方仲量联行为其提供物业服务。宏立城官网信息显示，2018年4月20日贵阳国际贸易中心A座（即东塔）与国际五大行之一的仲量联行签约，宏立城称，“和仲量联行的合作标志着贵阳国际贸易中心A座的租户将获得世界最顶级的物业管理服务。”

好景不长。2018年10月，贵阳城乡规划局的一则公示让这个项目的前景变得不明朗。据贵阳城规局披露的信息，2018年9月，贵阳花果园D区双子塔项目的建设单位提出申请，拟对该项目建筑单体设计方案进行调整。

双子塔、海豚广场组合图，前为海豚广场，绿网尚未拆下。每经记者 吴抒颖 摄

调整内容显示，其（东塔楼）一至六层由原“办公配套用房”调整为“服务型公寓配套用房”，八至五十一层由原大开间“办公”调整为小开间“服务型公寓”。其中涉及“商务”/“商业”分项面积调整，共计涉及变更建筑面积192156.6平方米（约19.2万方）。

在这份公示中，申请方给出的理由是“迎合市场需求”，宏立城集团在回复“镁刻地产”记者的采访时也表示，“为满足贵阳市场发展的需求，双子塔部分办公用房调整为酒店式公寓。”此外，宏立城还表示，双子塔西塔的公寓即将对外发售。

宏立城同时强调，目前招商顺利进行中，预计将于2019年年内投入使用。

据《每日经济新闻》掌握到的信息，双子塔通过这次调规，办公面积从290932.6平方米压缩至54188.53平方米，面积已大幅缩减。宏立城的回复也印证了这一点，其称，在调规后，双子塔东塔的写字楼将集中于59以上的楼层。

而这将可能影响到双子塔甲级写字楼的定位与评级。“公寓和写字楼的设计标准不同，中途修改规划，对品质影响无法评估。”一名曾任职于五大行的商业地产人士表示。

调整规划缘起何处？

在多名熟悉贵阳市场的业内人士看来，“租不出去”或许是这次调规背后最直接的原因。实际上，据记者从曾经承接东塔招商、招租的中介人士处了解到，东塔此前的招商情况的确并非十分理想。“高层的价格大概在130元/平方米/月左右，低层100元/平方米/月左右，还有很多（没租出去。）”一名曾为东塔招租的中介人士指出。

记者致电花果园招商部询问东塔的招商情况，对方表示这一项目不属于他们负责的范畴，并提供了一个负责东塔招商人士的私人电话，记者多次拨打对方电话，但截至发稿未能联系上该人士。

一名从花果园离职的员工指出，双子塔确实是地标，招商理论上来讲，并不难。

但是能够出得起一百块租金的企业，谁还选在花果园？以花果园的交通、基础配套，哪些高端企业愿意进来？

上述离职员工续称，花果园片区目前整体的办公氛围还有待培育，整体的租金水平也并不高，库存量也较大。他指出，靠近双子塔的区域，能够租到均价60元，算是较高的价格；而有些区域，例如写字楼R区，“40元左右都租不出去”。

据记者了解，花果园并非一个传统意义上的CBD，住宅、高低端商业错杂期间，很大一部分办公楼也被租做商业，因而花果园部分办公楼职能其实更类似于商业体，进驻的商家有轻餐、健身等。“购物中心一期那边，进驻的企业还比较正规。但是像兰花广场那边，基本上全是商业。”一名熟悉花果园写字楼情况的人士告诉记者。

可供印证的是，2017年9月12日，贵阳市城乡规划局发布了南明区花果园项目办公楼增加使用功能的公示。根据公示内容，花果园项目R1区1、4、5栋、R2区1、2、3栋、J区1、3栋这8栋办公楼作为试点楼栋，增加酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态的使用功能。

“出不了水”的海豚

作为花果园的商业旗舰项目，宏立城对海豚广场抱有着极高的期望。公开资料显示，海豚广场由知名建筑设计公司英国贝诺（Benoy）操刀设计，其有别于传统的百货购物中心，定位为贵阳首家体验型社交生活中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务五大功能于一体，占地32万平方米。

海豚广场的前期招商中，宏立城所引进的一批万达系高管贡献了相当的力量。其中，为海豚广场招商站台的宏立城集团战略办公室主任张云计、宏立城招商总监杜晓霞、海豚广场总经理李连军均曾在万达任职。

招商的成绩也是有目共睹的。2017年12月6日，海豚广场宣布整体招商率已经达到了80%，完成了220余个品牌的签约工作；同年12月26日，海豚广场招商宣告收官，共招募了319个品牌。“当时招商是招满了的。”一名了解情况的人士指出。

其主力店及次主力店12家，主要由万达影院、超级物种+Bravo（精品超市）、欧悦真冰（室内冰场）等组成，在品牌层次上，体验型消费为主，鲜有高端品牌进驻。

2017年12月底，在招商基本完成之后，宏立城对外宣布，海豚广场将于2018年5月正式开业。然而最终，海豚广场没有如期开业。据赢商网报道，海豚广场延期开业的原因是因为工程因素。当时为海豚广场招商立下汗马功劳的万达系人士，包括张云计、杜晓霞等，则都已经不在宏立城任职。

《每日经济新闻》记者向宏立城集团询问具体情况时，对方否认花果园存在延期开业的情况。“海豚广场建筑体量超过40万方，工程浩大。目前主题结构已经封顶，工作正按计划进行，不存在延缓入市一说。”

据记者从花果园海豚广场现场看到的情况，海豚广场目前仍围蔽着绿网，表明项目仍在施工之中。另据熟悉海豚广场的人士透露，海豚广场目前的工程进展的确未达预期。

事实上，海豚广场未能如期入市，或许还存在着主观上的原因。记者从可靠信源处了解到的消息，海豚广场之所以延迟开业，还有一个重要因素是海豚广场正在修改规划。“海豚广场之前的招商方案被推翻了，现在的想法是，要招一些高端牌子，奢侈品牌。”

可供佐证的是，2018年11月27日，宏立城在官方微信上发布了一条消息称海豚广场为“贵州奢侈品中心”；而据一名已经从宏立城离职的员工提供的资料，宏立城目前的目标商户中，不乏国际顶级的品牌。

另据贵阳新浪乐居报道，2018年9月25日，贵州省投促局招商项目库入库一批贵阳市新项目，其中有：新零售电商项目位于花果园海豚广场，总投资额一亿人民币；南明区海豚广场国际影城项目，总投资额8000万人民币。这表明，海豚广场的招商方案的确有所调整。

宏立城在回复《每日经济新闻》记者的问询时指出，“海豚广场的招商方向是国际最具品质的购物中心，我司会进行国际国内各类品牌的洽谈，引入奢侈品品牌是方法之一。”

商业运营的桎梏

宏立城为何如此看重商业板块？

一名熟悉宏立城情况的人士向记者分析原因时表示，由于宏立城目前已经没有在建项目，资金流主要来自两个方面，一是物业管理的收费，二是商业管理。物业管理本身“一块钱一块钱”收上来的，还存在缴费率的问题，所以一年回流的资金并不太多；而商业通过规划定位的提升，能够贡献的营业额是值得期许的。

这在宏立城对外的宣传资料中也可见一斑。据宏立城发布的资料：宏立城集团启动转型发展以来，规划了物业服务、商业运营、城市运营、生态运营和社会责任等五大主营职能，以“城市服务让生活更美好”的愿景，持续夯实基础物业服务,提升物业服务品质；继续构建多元化、多层级的未来商圈，不断挖掘宏立城花果园商业潜力。

但是对商业板块短期资金流的过度看重，对于商业地产的培育并不全是正面的作用。一名熟悉花果园情况的商业地产人士评价道，运营花果园的商业是一个长期的过程，经过不断洗牌、淘汰，才能形成成熟的商业架构。“商业前期都是砸钱的。”

可以佐证的是，投促局发布的两个海豚广场项目，其中新零售电商项目的回报周期是5年；国际影城的投资回报期则是8年。

上述熟悉花果园商业的人士以海豚广场的定位举例称，理论上，找到高端品牌、奢侈品牌的进驻，确实能够提升租金，“定位不一样了嘛”。但是现实情况是，以花果园的配套、定位，是很难招到奢侈品的。“越高端的牌子，开店的要求很高，周边人群的消费水平等，都必须纳入考虑范围。此外，装修补贴也是不小的费用。”

此外，上述前五大行商业地产人士也提到，贵阳的奢侈品大牌目前主要集中在市中心商圈附近，而花果园目前并不属于这个商圈。“另外，在海豚广场不远的Garland（直线距离约1公里），品牌组合是以中低端零售和餐饮为主的。对于宏立城来说，海豚广场的招商是两难；如果档次不高，和老的购物中心（Garland）又会产生竞争。”

“说到底，招商是要建立在合理的客群定位上的，不能一下看得太高，也不能太着急。宏立城一开始是有这个信心要将商业做起来的，否则也不会引进那么多的人才。但走得太急了。”一名熟悉贵阳当地市场的人士评述道。

再具体到办公楼的运营，在贵阳的市场环境下，同样是无法一蹴而就的。“花果园庞大的人口基础对于发展商业和办公类业态来说是先天优势。但是以贵阳的能级和花果园区域的市场成熟度来说，承担目前宏立城期待的定位有操之过急之嫌。”上述商业地产人士指出。

在一名贵阳当地的资深业内人士看来，宏立城在运营这条路上，还有很长的路要走，还有很多的功课要做。

可以这么理解，宏立城打造花果园时，其实是很有想法的。但是很多东西，在执行的过程中就走偏了。运营这个词，一开始就不存在它的字典当中。