十年房价“神话”将被打破：澳洲房价创金融危机以来最大跌幅

澳大利亚房地产市场近期持续低迷，房屋拍卖清盘率屡创新低，成交价格也大幅下跌，而这种情况在两个最大的州府城市悉尼和墨尔本尤为明显。

根据地产分析机构CoreLogic Inc.周一公布的数据，上个月澳大利亚全国房价下跌了0.7％，其中悉尼下跌1.4％，墨尔本下跌1％。这也进一步推动全国房价跌创08年全球金融危机以来的最大月度跌幅。

自2017年7月达到峰值以来，悉尼房价的总跌幅已经达到9.5%，即将超过27年前上一次经济衰退期间9.6%的跌幅。不仅如此，这一跌幅甚至比1989-1991年期间还要大。

彭博指出，11月通常是澳大利亚房产销售的旺季，而当前这种深度下滑也预示着未来房市将持续疲软。

值得注意的是，不仅悉尼和墨尔本数据显疲弱，全澳的数据也不乐观。CoreLogic数据还显示，最近几周，全澳的房屋拍卖清盘率已经连续低于50%，而年初的时候还在70%以上。

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澳大利亚SQM地产研究主管Louis Christopher说，这些数据若转换成房价下跌，跌幅可达3%，这可能让澳大利亚的房地产市场走向“崩盘”轨道。

瑞银分析师称清盘率在50%是明显的疲软信号，预测2020年前全澳房产价格将下跌10%，悉尼和墨尔本将下跌15%，并表示如果政策不出现松动，十年来的房价只升不降的“神话”将被打破。

澳大利亚基金公司AMP Capital首席经济学家Shane Oliver也称，考虑历史上清盘率和房价变动关系，现在的清盘率水平指向了房地产价格的下行趋势，尤其是在悉尼和墨尔本。

10月，AMP Captial曾下调对澳大利亚房地产市场的预期，预计到2020年，悉尼和墨尔本的房价将从峰值大幅下降20%左右，将使房产市场的平均价格回到2015年上半年的水平，Oliver称之为“完美风暴”。

另需注意的是，CoreLogic的“房屋价值指数”已经重回2017年1月水平。其分析师Cameron Kusher表示，澳大利亚的房屋均价过去10年增长了45%，过去20年增长了210%，有房一族显然不愿看到房价下跌，虽然悉尼和墨尔本在这轮房地产低迷期降幅最大，但在这之前，其增长速度也是最多的，因此，即便预期房价继续下跌，但考虑到缺乏实际工资增长的情况，房屋的可负担性仍不会得到显著提升。

不仅如此，根据《澳大利亚人报》报道称，由于贷款限制收紧，悉尼和墨尔本的房价可能下跌20％，而澳新银行也加入各大银行的评论，预测房地产市场将会出现更长和更严重的下滑。

澳新银行高级经济学家Daniel Gradwell在一份研究报告中表示：“虽然悉尼和墨尔本房价下跌的步伐与预期一致，但我们认为没有证据显示情况有所缓解。”该银行还指出，悉尼房价的跌幅已经是多年来最大的。

“我们认为还有更进一步下跌。我们现在预计悉尼和墨尔本的房价将从高峰时下跌15％至20％左右”，Gradwell如是说。汇丰银行在上周也降低了对澳洲房地产市场的预期，预计明年房价可能会下跌8％。

值得注意的是，澳洲不仅房价暴跌，全澳住房拥有率也出现明显下跌。

澳大利亚最新的住房、收入和劳动力动态调查(Housing, Income and Labour Dynamics in Australia Survey)显示，拥有自己房子的人数从2011年的72%下降到2016年的66%。

《澳洲都市报》称，知名房地产研究机构都门(Domain Group)日前发布的最新研究预测显示，澳大利亚房价持续下跌的状况将在2019年趋于稳定，之后进入温和上涨阶段。

该机构经济学家Trent Wiltshire表示，由于稳定的人口增长、低失业率和低利率，到2020年，全澳房价将得以巩固，“我们认为市场将在2019年自行修正，然后转变为2020年适度增长的周期”。

华尔街见闻 周明明