北京地区二手房多数小区待售房源充足，价格回调现象明显，部分刚需小区，业主年内主动下调预期价幅度超过20%，学区房价格相对坚挺，但分化明显。
12月2日，中国证券报（ID：xhszzb）记者实地调研了解，北京地区二手房量价齐跌现象明显。
多数小区待售房源充足；
部分刚需小区，业主年内主动下调预期价幅度超过20%，百万元级别的让利俯首皆是；
有中介营销人员称，半年只卖了一套房……
学区房价格相对坚挺，但分化明显。
西城区房价相比2017年最高点，回调10%左右，年内基本没有变化；海淀知名学区年内成交价下跌则接近30%。
12月2日，中国证券报（ID：xhszzb）记者走访了昌平区、海淀区、西城区等多个中介和小区发现，虽然时值周末，但看房的人非常稀少。
西三旗：一套房与年初相比降价百万元
“业主花了30多万装修，8月份挂550万，一直往下调价，但就是成交不了。现在挂牌480万，如果真的成交，470万可以谈。加上装修费，这套房子和年初相比，让利100万不止。”
中介指着一处位于西三旗附近的小两居，向中国证券报（ID：xhszzb）记者力荐道，同时还展示了调价记录。
回龙观：个别房源上调价格
中国证券报（ID：xhszzb）记者在位于北五环外的回龙观发现，个别房源也有上调价格的现象。
对此，中介很不以为然：“这类房源基本不用看。业主在这种行情上调价格，就是不想卖的意思，挂出来也是为了观望。回龙观好一点的房子均价在4.5万元/平方米~5万元/平方米，调控前最高点超过6万元/平方米，普遍降了30%。但是回龙观的成交量一直很高，主要这边没有学区房，换房需求比较大。价格相对较低，适合刚需。”
北三环：中介一年就卖出去两套房
“2016年前后市场最火爆的时候，我上午卖一套、下午卖一套、晚上还能预约一套，一天业绩能有几十万元。今年我就卖出去两套房，上半年一套，下半年一套。”
位于北三环某中介工作人员对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，“再想有之前的火爆行情，短期是不可能，调控政策太严厉了。除了房地产税，能实施的调控政策都实施了。”
诸葛找房最新数据显示，100个城市挂牌均价中，一线、二线、三四线城市全线下跌，市场在调控政策高压环境下持续遇冷回调。
12月2日，北京地区挂牌均价为62667元/平方米，环比下跌0.9%。当日新上房源达到935套，当日降价房源达到2643套。
11月份，诸葛找房统计显示，北京地区挂牌均价63556元/平方米，环比下降0.59%。
10月份，贝壳研究院数据显示，10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%；成交量环比减少12.5%。
四季度以来，北京二手房市场价格持续低迷。
对此，诸葛找房分析师陈雷对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示，一方面是政策端，随着政策的深入调控，尤其是对于交易市场的监管和违规行为的打压，使得交易市场更加稳定，炒房行为得到有效抑制，购房人群对于房产市场的了解更加真实，恐慌性购房行为基本消除。现在买房的大部分为真正的刚需。
另一方面，随着公积金新政的颁布，部分人群的购房行为延后。同时，政策对于租赁市场的支持和发展也使得部分租房人群的冲动性购房行为得到抑制，一定程度上也延缓了刚需的购房时间。
针对学区房，中国证券报（ID：xhszzb）记者走访了西城、海淀、朝阳等区发现，相比普通二手房，学区房价格相对坚挺。
但除西城个别学区外，多数二手学区房年内挂牌价也一路走低，实际成交套数骤减。部分知名学区房年内成交价跌幅接近30%。
“政策规定，不允许中介对外宣传学区房，以防哄抬价格。但好的学区房，大家都是知道的。”位于灵境胡同附近某中介人员对中国证券报（ID：xhszzb）记者介绍，“目前，西城区有名的学区房，相比最高点降了10%左右，整体尚较为坚挺。”
宏庙学区：与去年同期报价相比下降约8%
以著名的宏庙学区为例，据上述中介人员介绍，目前只有丰汇园、丰融园、宏汇园、宏英园、丰侨公寓5个小区可以算宏庙学区房。
“2017年最高点时，小两居成交单价达到过21万元/平方米。目前，该学区名额没被占用的房子，单价在18万~19万元/平方米之间。”上述中介人员表示。
“单价低于16万元/平方米的房子，要么是底商没有学区资格，要么是学区正在被占用。学区名额6年才能轮回一次，如果被占用，要计算清楚。”
中介人员指着一处总价为1280万元、面积为72.5平方米的学区房对中国证券报（ID：xhszzb）记者说，去年这个时候，同一个学区，1280万元的报价，面积只有66.74平米。
“与去年同期报价相比，低了8%左右。”中介人员展示了2017年底的宣传记录，两居室均价超过18.5万/平米。
中国证券报（ID：xhszzb）记者查阅成交记录发现，调控以来，高价学区房成交数量骤减。
以宏汇园为例，链家网统计显示：
2016年9月，该学区房实际成交价在15万元/平方米左右，成交记录有27套。
2017年缩减至7套；
2018年也是7套，其中，仅有一套总价为2370万元的房源对外披露了成交价格，为12万元/平方米。
“2014年，该小区小两居单价在8万元/平方米左右，2016年在15万元/平方米左右，2017年最高点达到过21万元/平方米，目前回落到18万元/平方米左右。政策规定，超过15万元/平方米的成交单价在网站上不能披露，很多房源成交单价看不到。”
相比西城，海淀区、朝阳区的学区房房源更充足，同一小区待售房源普遍超过20套。同时，降价幅度更大。成交时间普遍较长，不少房源成交周期超过半年。
人大附学区：年内单价跌幅接近30%
以位于人大附学区的晨月园小两居为例，该房源6月份挂牌价为630万元，目前，挂牌价格仅为550万元，降幅超过12%。
“年底是二手房交易淡季，业主着急年内套现，价格还可以谈。”中介人员对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示。
查阅该小区成交记录发现，10月31日成交均价为7.2万元/平方米，而今年3月份，这个小区价格成交价高达9.8万元/平米。年内单价跌幅接近30%。
对此，上述中介介绍，2018年以来，北京各区推出的《北京市义务教育入学政策》，对部分学区房产生一定冲击。但是，从知名小学入学条件看，要想进入这类小学，学区房还是必须的。
“目前需求萎缩，一是观望态度较为浓厚，怕入学政策随时改变；二是购房者普遍对房价抱有持续低迷的预期。以前，很多家庭孩子还没出生就预备好了学区房，现在很多人选择在真正需要的时候才购买。”
“以前中介给我打电话，只问我卖不卖房子。现在接到电话，全都问我买不买房。”
多位业主向中国证券报（ID：xhszzb）记者反映道。
“现在二手房源非常充足，大点的小区都有上百套房源。”位于龙泽地铁站附近某中介员工说，“甚至，近期出现很多不是满五唯一的房源。这些房子挂牌价要比正常满五唯一的房子要低一些，因为要多交差额20%的个税。”
上述中介人员介绍，除了限竞房、经济适用房满五年才可以交易，一般商品房不满五年也可以交易。但是这些不满五唯一的房子，对于买方、卖方来说都不划算，特别是行情不好的时候。
“但现在这种业主也很多，有些是想趁着行情不好、价格低迷，卖了小的换个面积更大的房子；有些是想变现，怕以后价格会降。”
此外，业内人士分析，北京地区新房供应持续增加，而人口密度逐步疏解，也是导致目前二手房源数量相对较多的原因。
目前，北京地区新房多以限竞房为主，无论是质量还是价格，都对二手房产生一定的冲击。甚至与二手房价格出现倒挂，抢占了二手房市场。
来源：中国证券报（ID:xhszzb） 记者：董添
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