沿着滇池东岸的环湖东路一路南行，在昆明当地名气较大的文旅项目几乎都布局在这条交通线上。而随着众多文旅大盘入市，昆明楼市浮现高库存隐忧。
每经记者 蔡雅芸 魏琼 每经编辑 魏文艺 林菁晶
11月的昆明，成片的红嘴鸥从贝加尔湖长途飞到滇池过冬，因为滇池对气候的调节作用，让昆明这座城市被誉为“春城”。自然条件优越，让昆明能吸引来的不仅是游客，还有能“裹挟”全国购房者的文旅地产。
一边是不断升级的政策调控，一边是如火如荼的“文旅造城运动”。文旅大盘入市，昆明楼市浮现高库存隐忧；众多楼盘降价出售，楼市步入下行通道。昆明文旅市场正在上演一场“冰与火”之歌。
《每日经济新闻》记者近日在昆明走访时发现，众多文旅项目将拓客目光锁定全国投资者，昆明的文旅市场库存去化压力不容小觑。
从高处看七彩云南·古滇名城项目 图片来源：每经记者 蔡雅芸 摄
冬天不太冷、夏天不太热、房价不太贵，加上蓝天白云空气干净，这样的昆明，除了日照强一点，几乎找不到其他生态上的缺点。同时，泛亚高铁的规划更让昆明多了一个闪光点。
近些年，各大房企掀起文旅地产的热潮，不乏华侨城、万达等探路者，也有恒大、碧桂园等规模房企紧随其后抢食文旅市场“蛋糕”。
地处东南“桥头堡”，有着优越自然资源，素有“春城”美誉的昆明顺理成章地成为房企发力文旅地产的风水宝地。
除了已经拿到昆明文旅市场入场券的开发商们，其实还有更多的房企“盘旋”在昆明上空，他们都在等着一个合适的机会，挥师进军昆明文旅地产。
不过，布局云南文旅市场多年，雅居乐还尚未拿到昆明文旅市场的入场券。据雅居乐云南市场负责人的表述，昆明文旅市场仍有机会，雅居乐也在寻求合适机会进入昆明市场。
在开发商眼里，昆明是全国为数不多的能够成为滋养文旅项目沃土的城市。在海南全域限购之后，不少房地产从业人员以及投资者转战昆明，在此打造度假、养老的第二居所。
今年初，云南打出了“三张牌”：“绿色能源”“绿色食品”和“健康生活目的地”。在“健康生活目的地”这张牌里，宜康养、宜旅游的昆明辖内，文旅项目的规模可谓来了一次“大跨越”。
今年5月，昆明市发改委官网发布的“昆明市2018年重点前期工作项目计划表”里披露了这场大规模的文旅造城计划：23个文旅项目，逾3316亿元的总投资规模。
在这些文旅大盘里，有依赖政府配套资源的项目，也有靠自己撑起配套一片天的项目。但无论哪种运作模式，过多的文旅项目规划，都难免会出现市场“病症”。
昆明万达城销售中心沙盘 图片来源：每经记者 蔡雅芸 摄
沿着滇池东岸的环湖东路一路南行，在昆明当地名气较大的文旅项目几乎都布局在这条交通线上。
“我们是距离滇池最近的项目”“我们第一排大平层会贵一点，因为能够直接看到滇池”，当《每日经济新闻》记者以购房者名义走进这些文旅项目的销售部，几乎都能听到类似的说辞。
显然，对文旅项目而言，滇池就是最有卖点的天然资源。从规模700多亩到1.6万亩，滇池沿岸的珍贵土地大多留给了花样繁杂的文旅大盘。
打造游乐场、建酒店、温泉会所、民族特色商业街、医疗康养……凡是能与文化、旅游沾边的业态概念，在滇池附近都能找得到。有如七彩云南·古滇名城项目自建配套设施以及大盘模式，同时也有如蓝光·中国滇池花田国际度假区一般，借助自身独特的文旅模式，依赖政府配套设施。
仅游乐场这一项，除了占有1.6万亩土地的七彩云南·古滇名城项目建了一个已经投入运营的七彩云南欢乐世界外，还有蓝光·中国滇池花田国际度假区正在打造的300余亩的“水果侠主题世界”。
开发文旅项目背后的本质也被一位项目销售一语点破。他说：“做文旅，对开发商而言是销售住宅的一大卖点，对政府而言城市升级也会更好一点”。
在文旅项目上，开发商和政府出于各自的利益“一拍即合”。但是大刀阔斧的项目建设对当地的库存去化能力提出了严竣考验。
《每日经济新闻》记者通过实地走访发现，诸如蓝光·中国滇池花田国际度假区约742亩的占地面积并不算大，但项目包含约300亩的住宅用地。
地大不大还要看跟谁比。比如占地1.6万亩的七彩云南·古滇名城，站在古滇名城的售楼部，目光所及的山水风光、新建的林立高楼，均为其作品。这个巨无霸项目，也被昆明当地视为文旅项目的“天花板”。
此外还有占地1390亩的万达城、4600亩的绿地·滇池国际健康城，甚至还有占地3万亩的嘉丽泽。在这些大盘里，动辄数千、上万套的住宅配比，也无疑在推高昆明住宅库存上添了一把柴。
克而瑞数据显示，2018年10月，昆明主城商品房供应145.34万平方米，环比上升6.6%，同比上升198.26%，供应量保持高位运行。其中商品住宅供应98.92万平方米，环比大幅上升1.06%，同比上升35.03%。
截至2018年10月，昆明市场商品房可售面积为2479万平方米，暂时性增长去化周期为20个月。同时，大面积的文旅地产入市，也对昆明商业物业库存造成较大压力。
从克而瑞上述数据能够发现，2018年昆明商业市场供求持续下行，整体商业市场同质化竞争加剧，结构性问题突出和去库存的压力，让销售均价已连续8年下滑。
截至2018年10月底，昆明商业库存410万平方米，库存量保持高位且持续增长，去化周期拉长，高达86个月。
绿地滇池国际健康城沙盘 图片来源：每经记者 蔡雅芸 摄
在全国重点城市纷纷开启调控的潮流中，被住建部约谈两次的昆明，也必须得有实质性的动作。
今年7月1日，被昆明房地产行业视为市场的转折点，那一天，是昆明市针对非云南省户籍自然人购房出台相关限购政策的日子。
事实上，从今年7月1日之后，火热的昆明楼市逐渐冷了下来。“房子不好卖了。”从置业顾问到当地房企，这样的话《每日经济新闻》记者在昆明走访时听到了很多次。
行情变化在文旅项目里也能看到端倪，在记者走访过的不少文旅项目营销中心，可以用门可罗雀形容。好在，文旅项目“机智”地将客群目标放在了全国。
比如万达城，在北京、上海等一线城市里都设置了万达城项目的城市展台，外地购房者在展台看了楼盘决定购房后先交定金，再一起组成“购房团”直飞昆明，拖着行李箱到售楼部签约，之后再飞回去。
万达城的项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，他们的购房团里有来自石家庄的，也有来自上海的公务员和国企员工，有的人一下手就是2~3套。
对于开发商而言，购房有淡旺季之分，但是对于营销人员而言，全年都是忙碌的。“旺季卖房，淡季则需要去到全国各地拓客，加速项目的库存去化。”一名文旅地产的从业人员告诉记者。
而在绿地·滇池国际健康城里，记者听到置业顾问说：“我有一个北京的客户过来投资，全部用亲戚的名字买，一次性买了8套房。”
同时，据《每日经济新闻》记者了解，当地的政府单位、事业单位集体买房成为这些文旅大盘去化的一种方式。“我们周边的事业单位员工也会过来购房，会买走半栋、大半栋的样子。”绿地·滇池国际健康城的置业顾问说。
昆明的限购政策规定，在昆明没有住房的外地户籍成年人每人只能购买一套房。这样的购房政策在当地的从业人员看来，仍是较为宽松的。因为一个当地无房的外地身份证就能买一套，“全家总动员”成为外地投资客们的惯用手法。
蓝光·中国滇池花田旅游度假区 图片来源：每经记者 蔡雅芸 摄
《每日经济新闻》记者从一位熟悉昆明楼市的业内人士处了解到，昆明的一手房销售更多是依赖中介机构给售楼部带客，光靠售楼部卖房是根本卖不动的，很多房企也将大量的营销费用花在了渠道上。
昆明楼市的整体“不好卖”也蔓延到了文旅项目里，有的项目推出大幅折扣，也有项目推出多套特价房。
比如蓝光·中国滇池花田国际度假区，今年6月开盘时能卖到1.6万~1.7万元/平方米的洋房产品。11月的单价平均降了1000元左右，此外还有交10万元抵10个点的渠道优惠，如果是一次性全款支付还能再优惠15个点。
不过，记者也发现昆明的文旅项目中并不多见，绿地、万达的项目折扣普遍在3~5个点。另外，在1500元/平方米的精装标准上，昆明的文旅楼盘折扣后的单价在1.2万~1.5万元之间。这样的价格水平对全国的投资客仍具有极大吸引力。
不过，记者也发现，昆明的文旅市场就像是一座“围城”，已在昆明购买文旅楼盘的投资客，大量的市场存量或让未来的变现成为难题。而对于那些还在观望中的投资客而言，昆明得天独厚的自然资源，也让其成为海南的“替代者”。
已经进入昆明的开发商正处于高库存和市场下行的阵痛中，而还没拿到入场券的开发商却一直在蠢蠢欲动，寻找合适机会进入昆明文旅市场。
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