“豪宅四少”一同亮相，房子好卖，但开发商们高兴不起来

每经记者 王佳飞 摄

2017年8月，随着昆仑域等项目终于以9万余元的均价成功取得预售证之后，在“遏制房价上涨”的调控背景下，已经很少能有预售价突破这个价格项目了。

直至今年10月14日和21日，北京金茂府、昆仑域、玺萌壹号院和泰禾西府大院相继获得预售资格，这四个项目的预售单价都在10万元左右。

“这些豪宅项目占据着优势的地理位置，是开发商投入众多资源打造的货值，如果继续长期持有，对于开发商在当前市场环境、融资环境下，造成较大的资金流的压力。”诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表示。“各个房企纷纷到了冲业绩的时候，因此调整了开盘节奏，选择尽快开盘，尽快获得现金流。”

近日，当“镁刻地产”记者致电询问玺萌壹号院销售人员是否能去售楼处看看时，对方没有直接答应记者的要求，而是试探：“您听完我们户型和价格的介绍再决定要不要来吧。”热销程度可见一斑。

远超预期的去化速度

据“镁刻地产”记者了解，新入市的这几处豪宅均位于北京市丰台区，且销售速度远超预期。

其中，金茂府项目位于宋家庄，销售户型以250~350平方米之间的大平层和叠拼别墅为主，主力户型总价大致2000万元，不过这个价格在此次上市的豪宅中，尚属于较低水平。

但这里的配套设施似乎很难跟上“豪宅”的脚步，当记者走出宋家庄地铁站时，看到的还是一处处工地和附近一片低矮的居民楼，不时伴有卡车经过，带起阵阵烟尘。

销售人员向记者表示，很多购房者在开盘前就对获得预售证的44套房源显示出了强烈的购房意向，目前房源现在已经销售一空。现在能推荐的只能是即将获得预售证上市的楼盘，需要先期排卡，并表示：

“越到后期开盘的项目价格肯定就越高。”

另一处“豪宅”昆仑域位于南二环至南三环之间，毗邻丽泽商务区，是四个项目中最靠近市中心的位置。此次昆仑域拿到预售证的是二期叠拼项目，户型均在250平方米左右，共112套，均价11.5万元。

据悉，昆仑域著名维权事件并没有影响到此次销售，销售人员表示，开盘以来，已经销售了90多套房源。上叠户型基本已经卖完，剩下叠和中叠产品在售。而遭到维权的一期房源，目前已经清退岀了30多套，正办期转现上市销售。

泰禾西府大院，位于丰台区丽泽桥西北侧，属于泰禾集团旗下的高端项目“院子”和“大院”系列之一。以172平方米和197平方米的大平层为主要户型，均价为11.3万元，总价在2000万元左右。销售人员告诉记者，目前上市的这批房源已经卖掉了7成左右，可能很快他们就会被派往其他项目销售了。

此外，销售还透露：

昆仑域岀了问题，30名业主退房后，其中20多个业主来我们这里买房了。

每经记者 王佳飞 摄

位于南三环南部的嘉园路旁的玺萌壹号院是四个豪宅项目中最高端的，户型面积基本以330~500平方米为主，仅有126套房源，总价在3000万元至5000万元之间。因此，销售人员在接待客户的过程中更加谨慎，以至于记者未能进入项目内部。

但据居住在附近的居民透露，该项目周围以十几年前的老小区居多，配套设施也不到位，这让一个如此高端的项目在此显得格格不入。但据消息人士透漏，该项目销售成绩也十分可观。

旷日经久的入市等待

拿地成本在很大程度上决定了最终房屋的售价，但若从地价的角度审视，此次入市的项目售价并不算高。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建和金茂联合体以50.25亿元竞得丰台石榴庄地块,溢价率50%。经计算得知,该地块楼面价已超5万元/平方米,附加条件是配建规定的18600平方米公租房,价格为7000元/平方米。这块地就是现在北京金茂府的所在。

每经记者 王佳飞 摄

昆仑域地块的土拍同样发生在2015年。当年1月5日，丰台区亚林西居住区一期地块竞拍出让，土地面积10.59万平方米，建筑面积17.86万平方米。

经过招商华润九龙仓平安联合体以总价42亿元、配建45300平方米“限价房”的代价成功摘得该地块，溢价率近50%。据当时中原地产首席分析师张大伟提供的统计数据，该地块的楼面价达3.73万元/平方米，基本刚刚达到售价的一半。2015年4月，该地块确定案名为华润昆仑域，由华润负责操盘，将打造满足改善性需求的平层大宅和叠拼产品。

在更早的2014年2月20日，泰禾集团以49.58亿元获得北京丰台区旧改造项目地块，附加条件是配建5万平方米限价商品房，21000元/平方米。该地占地96390平方米，总建筑面积170535平方米，挂牌出让起始价为33.5亿元。

在与融创、懋源、鲁能、龙湖葛洲坝中化方兴联合体等7家房企经过20轮竞价后，该地块最终被泰禾集团拿下，用于打造西府大院项目。泰禾内部测算，这块地的楼面价为5.5万元/平方米。而当时一些市场专家则认为在扣除保障房以及商业还建部分其楼面价要超过8万元/平方米。而如今，西府大院目前的售价是11.3万元/平方米。

此外，这些入市豪宅项目从拿地到销售中间，还经历了太过漫长的等待。三四年的时间足够改变整个市场环境，这也令房企陷入十分尴尬的境地。

华润自拿地之后，就沉默了许久。2015年的4月，终于宣布将于2015年向市场投放顶级豪宅昆仑域，随后却杳无音信。直至2016年7月28日，华润才重新宣布计划在当年的国庆档发布样板间。

但是随着北京市930政策的出台，一条不成文的限制售价的天花板开始出现：

一方面，售价比较高的豪宅拿证困难；

另一方面，老项目在推出后期想涨价也很困难，基本涨不了价。

直到2017年8月，昆仑域项目才终于成功一期销售证，其代价是单价下调至9.5万元。这让项目不得不选择了“减配”，这又诱发了维权事件的诞生。

同样地，自2014年拿地至今，西府大院才迟迟等来开盘销售这天。但为快速回笼资金，项目不得不上调付款门槛。

据西府大院的销售人员告诉记者，泰禾规定该项目最低的首付比例是50%。此前有代理机构的消息称，西府大院只接受全款买房。并且，如此高端定位的项目竟然是以毛坯交房，精装则需要每平方米多支付1.5万元的费用。

“房企为了生存，为了现金流的健康稳定，即使是低价也不得不上市出售手中的高端豪宅项目了。这就带来了矛盾，一方面是早先拿地时候的高地价，另一方面是推盘时候的市场下行，就导致这些豪宅售价同楼面价相比还是偏低，房企还是会承担一定的经营压力。”陈雷分析，开发商同一时间集中谋求高端项目入市，表明他们对于近期内放开预售价格呈现出并不乐观的判断态度，此前希望捂一捂盘，等政策松动后在谋求上市的做法不可取了。