【粉巷财经】下一个曲江在哪里?

    每日经济新闻 2018-11-08 09:37

    每经记者 戈昂    每经编辑 刘琳    

    城市扩容、人口涌入,产业外溢,未来,哪里才是大西安的宜居之地?

    这是老西安人在思考的问题,更是新西安人当下面临的抉择。

    国家中心城市、国际化大都市、全运会等众多政策与机遇叠加让更多人注视西安,也让更多人选择西安。

    但随着老城区更新与新城区崛起,人们的目光其实更多聚焦后者,特别是托管之后的西咸新区突然“蹿红”,成为大西安重要变量。

    众多产业、资金汇聚带来了人口的聚集,这些人选择哪里定居,建设者、管理者在思考,每一个新西安人也在思考。

    或者说,西安的下一个曲江在哪?

    其实把握好区位、环境、配套、产业等要素,答案不难寻找……

    谁可以对标曲江?

    西咸新区的变化,印证了一个道理:趋势才是最大的优势。

    前些年,碍于西咸一体化迟迟不见实质性动作,夹在中间的国家级新区比较尴尬,资本似乎并不怎么感冒。

    直到去年初,西咸新区交由西安代管,才大有“蹿红”之势。紧接着,更高层又推了一把,国家中心城市获批,西咸融合发展的趋势板上钉钉。

    在大西安新中心的定位共识下,五大组团水涨船高,空港重点发展航空物流、航空维修、航空企业总部、跨境电商等临空型产业;沣西的新材料,国内四大移动网络运营商联袂落户;秦汉的文旅、高端装备制造等,均迎来契机。

    资本的嗅觉可比狗鼻子灵多了。

    单看今年前三季度,西咸新区已拿下10亿投资以上的项目48个,百亿投资以上项目8个。

     

    这里面,秦汉新城有点“闷声发大财”的意思。在公众尚停留在“边缘化板块”的旧有印象时,其已不声不响,拿下多个百亿级、千亿级项目,如宝能新能源汽车、恒大童世界、绿地自贸综合体……

    顺便提一嘴,对于宝能的造车诚意,国内原本有一些质疑声音的,随着观致汽车近来销量陡增,质疑淡去,包括秦汉新城在内的多笔投资转而被看好。

    还是那句话,趋势才是最大的优势!

    按照国家中心城市和国际化大都市的布局,未来三年,西安都市圈会有数百万的人口增量。

    对于承接如此规模的人口涌入,西咸新区是被给予厚望的。

    大势之下,原本默默无闻的秦汉新城摇身成为主力板块,因坐拥广阔的绿地面积、海量的历史遗迹,特别是“东方金字塔”,开发上限有多高很难说——这些均被视为其对标曲江的基本筹码。

    地产圈说的“西安看曲江,西咸看秦汉”,不是没有道理。

    还得看造血功能

    但说到底,踏过对标的“门槛”,只是第一步。开发区要打动人心,少不了产业灵魂。

    秦汉新城被用来与曲江作对比,最直接的原因,在于其域内遍布的周秦汉遗址。

    如被誉为“东方金字塔”群的9座西汉帝陵廊道绵延雄陈,包括汉帝刘邦长陵、刘彻茂陵、刘启阳陵等,“天然历史博物馆”的称号早已叫响全国。

    怎么来开发,相信不少陕西人都有过一番畅想。

    但就秦汉新城而言,这其实是一把“双刃剑”,因为它极大限制了开发空间——新城总规划面积302平方公里,只有50平方公里可用作城市建设,略高于15%。

    这就涉及到一个核心问题——靠土地财政支撑是难以为继的,有限的空间如何实现最大化区域价值?



    ​ ▲ 秦汉新城一瞥

    传统文化资源开发,我们都知道,投资周期长,收效慢——短期内,可能更适合做一些IP开发。日前上映的音乐舞台创意剧《我的小伙伴》,是个很好的尝试;再如去年开工的恒大童世界,后续效应亦较为可期。

    秦汉文化IP之丰厚,取之不竭。但单腿走路,恐怕仍难以支撑起一个区域的未来——这是有失败案例可循的。

    秦汉新城很清楚这一点,早早瞄准了高附加值、高精尖产业。宝能新能源汽车项目无需多说,粉巷财经此前聚焦过一家“隐形冠军”企业,参见《对话|搬离北京后,亚洲“铱王”的西安三年……》,算是秦汉新城的高精尖代表之一。

    这些产业自然会带来中高收入人群。

    举个例子,仅宝能汽车项目即能够直接带动3.5万人就业,遑论恒大童世界这类产业链引领显著的旅游项目,以及已有及未来不断落户的企业效益。

    有了中高端收入人群,又会带动中高端服务业发展,进而形成区域经济及价值的良性循环。

    城市发展最终要靠自身造血来平衡,秦汉新城的思路还是比较清晰的。

    开发商的关注点

    丰厚的历史文化资源,逐渐起色的产业支撑,这些固然描述出了秦汉新城未来的大致轮廓,但之所以让地产界人士热议“西安看曲江,西咸看秦汉”,少不了宜居环境这个要素。

    在西安,无论是住惯老城区的“原住民”,还是熟悉城市任何一个角落的出租车司机,多半都会感叹一句:“住,还是曲江舒服。”

    曲江的宜居,其它不论,仅一个南湖,已经引来满城艳羡。

    粉巷君“十一”接待一位深圳来的同学,酒足饭饱,南湖溜了一圈,她说,环境比新加坡有过之而无不及。

    相对曲江之呈现,秦汉新城的人居,更多还在由二维向三维转变,不过有些已确认无疑。

    大片遗址保护区,限制城市开发空间的同时,亦留下了超高比例的绿地——如前文所说:302平方公里土地,只有50平方公里可用作城市建设,剩下的不是遗址保护区就是城市绿化用地。

    此外,在建的7628亩大秦文明园,逶迤东去的渭河,18公里河堤生态景观带,又为这里提供了现代城市最稀有的绿洲水系,曲江南湖的珍贵也是这个道理。

    ​花香鸟语,有时候比不上医院、学校——话糙理不糙,尤其在大西安。

    所以,清华附中秦汉中学、西安交大二附院等民生配套设施,也可算作宜居环境的有力支撑。

    继续加强产业与宜居配套,决定秦汉新城人气的,恐怕就只是时间问题了。

    按照国家中心城市和国际化大都市布局,到2020年底,西安主城区的人口目标1000万、全域人口达到1500万。也就是说,未来数年内,大西安还有百万级的人口增量。

    另一方面,随着西咸融合、老城区改造、产业外溢,人口向新区,尤其向西咸新区转移是必然趋势。

    开发商更看重这里的潜力,“曲江也是从一片荒地里开发出来的,未来地铁13和16号线开通,闹中取静,秦汉的升值空间可想而知。

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