西安土地市场的“新风向”?|观察

    每日经济新闻 2018-10-31 17:48

    每经记者 陆言 王小C    每经编辑 刘琳    

    土地市场的动向,能够反映出很多东西。

    具体到某座城市里,包括一窥各区域板块的成长潜力差异。毕竟,资本习惯用脚投票。

    A、梳理西安前9个月的土地成交情况,超过半数来自西咸新区。这种表现,亦符合其托管之后突然“蹿红”的直观印象;

    B、重点在于那条曾展示于总理面前的大轴线,通过环境整治,大宗投资纷纷落地CBD核心区。在未来西咸一体化语境里,对于这片区域的土地价值,“金主”们常拿以前的曲江南湖周边作参照;

    C、CBD核心区的土地永远是稀缺资源,近期108亩地块又将入市。看点在于,群雄逐鹿,投资信心几何,最终,又将花落谁家?

     

    土地数据里面的风向问题

    西安城市价值逐渐提升,特别西咸新区交由西安托管之后,这座城市的增长空间和路径逐渐明晰。

    对地产开发商而言,市场无论冷暖,核心区的土地永远是稀缺资源,无非是拿的多与少的区别。譬如最近的万科,嘴里喊着“活下去”,对土地收储动作是日渐加紧。

    西安土地市场过去的9个多月里,地产商们拿地的积极性是空前的,无论数量抑或单价,均是屡创新高。

    据统计,1-9月,西安土地总成交243宗,楼面价创下6621元/㎡的新高。其中超过半数来自西咸新区,总计成交143宗,且楼面价屡创新高,文教园一成交地块的最高楼面价已达6402元/平,仅次于浐灞生态区,位列全西安第二。

     

    ▲图片来源:西安楼市情报

    特别是从去年以来,随着各种利好政策的叠加出台, 作为大西安新中心的西咸新区不断“蹿红”,成为开发商的“宠儿”。

    再来看看拿地的“金主”——万科、恒大、碧桂园、保利、新城、蓝光、中南置业……这些全国一线龙头房企纷纷抢驻带来强大的传导效应,让今年的西咸新区赚足了眼球儿,梳理这几个月西安土地市场的热点事件,基本上都与之相关。

    2月24日,西咸新区沣西新城30宗土地成交,累计成交额超31亿元,创下沣西土拍之最!

    4月25日,西咸新区17宗土地成交,恒大、万科、福星、海航等大鳄争相拿地!总价超14亿!

    6月12-13日,西咸新区沣东新城7家房企瓜分735亩地,成交金额达27.8亿元。

    7月18日,西咸新区文教园2宗180亩纯住宅用地拍卖,楼面价高达6402元/平,创下当时西咸新区乃至西安之最,一时风头无两。

    今年以来,西咸新区土地市场如此“亢奋”,一方面源于其土地资源相对丰富,有能力“开仓放地”;另一方面是在大西安整体“三轴三带多中心多组团”的空间格局之下,开发商预见到了西咸新区未来的发展潜力……

     

    百亩低密地块即将入市

    当某个区域被当作“中心”来对待,也就是政策、资源、资本开始加速倾斜的时候。

    大到西安的“国家中心城市”定位,中到西咸新区的“大西安新中心”定位,小到能源金贸区与国际文教园的“CBD核心区”定位。这种情形下,其宜居和营商两个环境自然会被重点关注,成为各界创业置业的焦点,也是必然的。

    据西咸新区国有建设用地使用权网上交易系统显示,11月13日起,CBD核心区一宗108亩稀缺低密土地即将入市,规划容积率2.0-2.5、建筑密度≤20%——想必“金主”们已磨拳霍霍。

    去年全国两会上,大西安“三轴三带”走红。其中最“惹眼”的,当属贯穿西咸新区、高新区的“科技创新引领轴”。总规划面积27平方公里的能源金贸区,恰好位于这条轴线上,被定位为大西安新中心CBD核心区。


     

    相比于当下及未来的身份,能源金贸区的过去似乎更广为人知。这片区域位于《诗经》发源地---沣河与渭河交汇处,是周丰京、镐京所在,是中国文化的根脉之地,“一半城、一半绿”,典型的亲水生态宜居之地。

    所以在未来西咸一体化的语境里,对于这片区域的土地价值,除了产业上的考虑,“金主”们常拿以前的曲江南湖周边作参照。政府层面亦有此共识,有意规划于此打造国际社区,为CBD的高端人群提供生活配套。

    不过,CBD核心区更多还是要用企业总部来说话,如今来看,绿地丝路中心、陕建工第二总部、国家电网西咸总部、天众新材料总部、台湾基泰城市广场、中天集团西北总部等已纷纷抢驻,总部经济态势已崭露头角。

    在土地开发上,我们常讲,“好钢用在刀刃上!”

    整体而言,对待兼具历史人文与区位优势的能源金贸区,官方定位还是很清晰的,开发思路亦颇为得体,总部产业与高端配套齐头并进——毕竟,整体规划出自“新家坡规划之父”刘太格之手。

     

    群雄逐鹿,花落谁家?

    宏观驱动无须赘述,有着大西安窗口期与国家级新区的双重支撑,未来数年间,在大西安“多轴多心”的空间版图上,作为新轴线新中心的CBD核心区,其总部经济与功能配套的上升空间还是很有想象力的。

    因为核心区的土地永远是稀缺资源,围猎者众多,眼下即将入市的上述108亩土地,作为核心区中的核心区,更为“惹眼”。

    这种“核中核”的概念,想必极度符合“金主”的胃口。

    不妨来看,该地块距西咸新区管委会仅1.7公里,旁写字楼、商业、酒店、公寓等商务配套颇具规模——政商资源密集,这是一大优势。

    至于生活配套,亦不遑多让。

    距西咸新区近年来重点打造的“万亩生态绿洲”2.4公里;地块北侧是公办学校沣东第七幼、小、初(在建中);西侧为西工大附小(已开学),以及200亩城市绿廊;加之地铁1号线延伸段、12号线……

    因为是大西安新中心CBD核心区,无论交通配套,还是教育、商业、市政、公园等城市配套,都在向这一带聚集、倾斜。业内人士推测,该地块或许将是继国际文教园之后,又一刷新大西安新中心土地价值的“热门”之选。

    当下的看点在于,如此“配置”,将引来怎样的“金主”厮杀?而最终谁又将获胜,引得全城瞩目?

    11月13日,“108亩”就将面市。

    据西咸新区国有建设用地使用权网上交易系统显示,规划容积率2.0-2.5、建筑密度≤20%。希望能够得遇“良主”,再次拉升大西安新中心低密改善人居新高度——粉巷君亦将持续关注!

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