海伦堡赴港IPO的危与机：千亿征途浮现高负债隐忧

筹备多年，海伦堡最终还是迈出了上市的关键一步。10月22日，海伦堡在港交所递交上市招股书，加入内房赴港上市的阵营中。

临近年末，房企融资环境进入“寒冬”期，如海伦堡能够顺利上市，将赶上内房赴港上市的“末班车”，也将成为继正荣、弘阳地产、美的置业以及大发地产后，2018年登陆港交所的第五家内房企。

赶搭内房赴港上市“末班车”

2018年是内地中小房企集中赴港上市的一年。

房企A股上市迟迟不见进展，转战港股已经成为内地房企上市的主要渠道。据《每日经济新闻》记者了解，除去已经成功上市的正荣、弘阳地产、美的置业以及大发地产，目前还有包括海伦堡、恒达集团、银城国际、德信中国向港交所递交招股书。

融资寒冬下，融资难度增加，成本上升，赴港上市成为内地中小房企拓宽融资渠道，缓解资金压力的重要方式。海伦堡披露的招股书显示，融资将用于扩张收并购、开发现有物业以及一般营运资金三大用途。

据了解，海伦堡早在2015年就已启动上市计划，海伦堡内部人士早前告诉《每日经济新闻》记者，2018年海伦堡有机会就上市。

这意味着2018年上市早在海伦堡的计划之中。但随着股市大行情转冷，海伦堡等待三年的时机或许不是最佳的机会，又为何选择在此时递交申请？

中原地产广州项目部总经理黄韬接受《每日经济新闻》记者采访时指出，目前上市确实不是很理想的时机，融资较为困难。从房企角度看，现在上市确实也很晚了，上市融资在节点上没有太多的利好，但是上总比没上好。

上市能在一定程度上打通融资渠道，但上市之后也并不意味着一帆风顺，海伦堡需要认清即将面临的现实问题。香港中原金融集团金融科技部总经理严高乐认为，目前破发在港股发生概率较大，海伦堡如果遭遇破发以及融资量受影响等问题，融资低于预期下将如何分配资金保持稳定的扩张和正常营运，这是海伦堡需要考虑的。

业绩压力与高负债隐忧

资料显示，海伦堡是广州老牌的房企，于1998年开始在广东省开展业务，近些年进入快速扩张阶段，截至2018年8月31日，海伦堡共有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约2340万平方米。

克而瑞发布的数据显示，2016年和2017年，海伦堡的流量销售金额分别为185.7亿以及351.1亿元，同比大幅增长。2018年，海伦堡业绩依然保持较快增长速度，截至2018年9月底，海伦堡流量销售金额330.1亿元，排57名。

海伦堡内部人士告诉《每日经济新闻》记者，海伦堡2018年的内部目标是500亿元。据此，2018年剩下3个月时间，海伦堡还有近170亿元业绩需要完成。在楼市寒冬下，海伦堡第四季度承受着一定的业绩压力。

据海伦堡相关负责人透露，2016年开始海伦堡启动战略升级，通过产融结合、多轮并进的方式实现企业的快速规模化，冲刺三年千亿的业绩目标。

从目标制定来看，海伦堡显得较为积极，2016年的销售金额都不到200亿元，三年冲千亿着实压力凸显。

关于目标规模增速提速，海伦堡内部人士告诉《每日经济新闻》记者，行业集中度越来越高，规模是基本的指标，考虑到资本市场融资、行业排名的影响力、生存空间等因素的影响，百强以外的房企很难拓展资源，海伦堡希望在短期内实现规模的快速发展。

规模快速扩张伴随的是负债水平的提升，海伦堡招股书透露，截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，其未偿还银行贷款及其他借贷总额分别为人民币83.61亿元、128.74亿元、205亿元及243亿元。截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，其净债务权益比例分别为128.0%、69.4%、83.4%及103.1%。

相对于大型房企，中小房企敏锐度不够，在市场好的时候跟随大势展开规模竞争，当市场向下，高负债和现金流或将成为中小房企能否穿越周期的关键。

严高乐表示，资本寒冬下，现金比负债表更重要，负债表重要性高于资产报表，现金流安全、负债良性，土地储备以及项目布局好的标的是资本市场比较认可的。