万科前三季度存货跌价准备余额升至41.4亿元

10月25日晚间，万科发布三季报。作为房地产行业龙头企业，万科对市场的预判向来被视作行业风向标。

《每日经济新闻》记者注意到，万科三季报中有两个指标值得留意：一是万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元，较中报15.37亿元有较大幅度上涨；二是万科预付账款上升至1217.2亿元，集团归因为“预付地价增加”。

存货跌价准备金升至41.4亿元

万科在三季报中有如下表述：“报告期内，鉴于部分城市房地产市场调整，本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至报告期末，本集团存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。”

万科预计，今年1～9月，集团计提的存货跌价准备，考虑递延所得税因素后，影响税后净利润-22.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。”

在一些券商人士看来，这不过是万科向来审慎的表现。国泰君安分析师刘斐凡在接受《每日经济新闻》记者采访时指出：“这就是会计处理，增量不大。几千亿的存货，计提不到1%，不能说明问题。”

但整体大环境并不容乐观。“万科一贯谨慎，但不可否认的是，整体市场变差还是比较明显。”一名不愿具名的房企策略分析师指出。

可供佐证的是，申万宏源数据显示，1～9月全国商品房销售额为10.4亿元，同比增速13.3%，前值14.5%；平均售价8751元/平方米，环比下降1.5%。“全国销售热度显著回落，单月同比增速回落6%，平均售价有所回落。”

在这份三季报中，万科对行业的预判也持十分谨慎的态度。

万科指出，第三季度，开发企业拿地更趋理性，土地市场整体溢价率回落。根据中国指数研究院的数据，1～9月，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降6%；住宅类用地平均溢价率18%，较去年同期下降21个百分点。

逆周期加杠杆进行时

虽然万科一直对短期的市场表现持有审慎态度，但在土地市场上出手却相当笃定。

从数据面看，根据克而瑞，今年前三季度，万科新增土地价值为2010.9亿元，仅次于碧桂园的3044.9亿元。

一定程度上，拿地的节奏和企业的策略有关联。在万科南方区域9月月度例会上，万科董事会主席郁亮强调了万科要“收敛”、“聚焦”，要对开发业务进行梳理。“未来支撑所有新业务的现金流主要来源于开发业务；未来集团有序增长的任务相当一段时间内都将依赖于核心业务；万科500强地位的维持，也主要靠开发业务。”郁亮说。

一些开发商人士在接受《每日经济新闻》采访时谈到他们的思考：“现在能够借到便宜资金的房企不多。只要融资成本足够低，在市场环境较冷，土地溢价率低的时候拿地是很划算的。”

今年以来，万科已经发行了多只公司债券，利率也处于行业地位。“今年7月10日～11日，万科完成了2018年度第一期中期票据发行，金额为人民币30亿元，票面利率4.6%，期限3年。”而截至今年9月，万科持有货币资金人民币1327.7亿元，现金充足。